Estimador de emisiones Scope 3 | ciferi

Descripción general

La cuantificación de emisiones Scope 3 en el sector inmobiliario requiere un enfoque estructurado que refleje la realidad operativa de las entidades peruanas. Las emisiones indirectas de una cartera inmobiliaria incluyen tanto la energía consumida en operación como las actividades relacionadas con la cadena de suministro de servicios de gestión, mantenimiento y adecuación.
En Perú, las empresas que reportan bajo NIIF (normativa obligatoria para entidades con activos superiores a 3.000 UIT) están cada vez más expuestas a requisitos de divulgación de emisiones procedentes de inversores internacionales y de marcos regulatorios emergentes. Aunque el marco legal peruano aún no impone divulgación obligatoria de Scope 3 de forma sistémica, las prácticas internacionales de la GHG Protocol y las expectativas de stakeholders exigen que las organizaciones con activos inmobiliarios significativos desarrollen metodologías de estimación sólidas.
La Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) ha comenzado a señalar la importancia de la divulgación de información climática en sus comunicaciones a entidades listadas, alineándose con las expectativas de transparencia internacional. Para empresas con operaciones en mercados internacionales o con matrices extranjeras, la necesidad de reportar Scope 3 es ya una realidad de cumplimiento.

Marco regulatorio en Perú

La arquitectura regulatoria peruana para sostenibilidad incluye a múltiples supervisores según el tipo de entidad:
Superintendencia del Mercado de Valores (SMV): supervisa a empresas listadas en bolsa. La SMV ha emitido recomendaciones sobre divulgación de información no financiera, aunque aún no ha mandatado el reporte de Scope 3. Sin embargo, las empresas SMV-supervisadas que cotizan en mercados internacionales están sujetas a los requisitos de sus bolsas de origen (por ejemplo, si cotizan en Nueva York, deben cumplir con la SEC).
Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS): regula entidades financieras e instituciones de pensiones. La SBS ha emitido normas sobre gestión del riesgo climático para estas entidades, lo que indirectamente requiere que comprendan las emisiones de sus carteras de inversión (incluyendo exposición a emisiones de arrendatarios).
Junta de Decanos de los Colegios de Contadores Públicos del Perú (JDCCPP): entidad colegiada que adopta las Normas Internacionales de Auditoría (NIA) sin modificación. Los auditores colegiados en el Perú deben estar registrados en el Colegio de Contadores Públicos de su jurisdicción regional.
Las normas de auditoría aplicables son las NIA (Normas Internacionales de Auditoría), adoptadas directamente por la JDCCPP en la versión 2021. La NIA 330 (Procedimientos del auditor en respuesta a los riesgos evaluados) y la NIA 500 (Evidencia de auditoría) son especialmente relevantes cuando un cliente presenta estimaciones de emisiones que requieren procedimientos de aseguramiento.

Contexto práctico del sector inmobiliario peruano

El sector inmobiliario peruano incluye tanto desarrolladores como operadores de centros comerciales, oficinas, y complejos residenciales. Los principales mercados se concentran en Lima (Metropolitana, San Isidro, La Molina, Surco), Arequipa, Trujillo y zonas emergentes como Chincha.
Una cartera típica de una entidad inmobiliaria mediana (por ejemplo, Inmobiliaria Andina S.A.C., con portafolio de 45.000 m² en cuatro ciudades) genera emisiones Scope 3 a través de:
El factor de emisión del grid eléctrico peruano es aproximadamente 0,420 kg CO2e por kWh (valor location-based, 2023), reflejando la composición de la generación peruana (hidroeléctrica ~58%, gas natural ~26%, diésel ~8%, otros ~8%). Este factor es considerablemente menor al de países con mayor dependencia de combustibles fósiles, pero es superior al de países con alta penetración renovable como Paraguay o Uruguay.

• Categoría 1 (Bienes y servicios comprados): servicios de limpieza, mantenimiento preventivo, reparaciones, materiales de construcción para adecuaciones menores.
• Categoría 3 (Energía comprada relacionada): pérdidas de transmisión y distribución de la electricidad adquirida, combustibles de generadores de emergencia.
• Categoría 4 (Transporte y distribución aguas arriba): transporte de materiales de mantenimiento desde proveedores.
• Categoría 6 (Viajes de negocio): desplazamientos del personal de gestión entre sedes y propiedades.
• Categoría 7 (Desplazamientos de empleados): viajes casa-trabajo de personal administrativo.
• Categoría 9 (Transporte y distribución aguas abajo): no aplica (servicios, no bienes tangibles).
• Categoría 11 (Uso de productos vendidos): uso de arrendatarios de energía en espacios alquilados (si se asumen responsabilidades operativas).

Metodología de estimación para Scope 3 en bienes inmuebles

Categoría 1: Bienes y servicios comprados

Para una entidad inmobiliaria operadora, los gastos de servicios de terceros (limpieza, seguridad, mantenimiento, reparaciones) representan típicamente entre el 30% y 50% del gasto operativo anual. La metodología de estimación depende del nivel de detalle disponible.
Enfoque basado en gasto (spend-based):
Si la entidad registra sus gastos de servicios agregados, usar un factor de emisión de 0,35 kg CO2e por sol gastado en servicios de mantenimiento y operación. Este factor se deriva de datos EXIOBASE ajustados al contexto de servicios en Sudamérica.
Ejemplo: Arrendadora Pacífico S.R.L. (Lima) reporta gastos anuales de servicios por S/ 2.400.000 (servicios de limpieza, vigilancia, mantenimiento). Aplicando el factor:
Emisiones Categoría 1 = 2.400.000 × 0,35 = 840.000 kg CO2e = 840 tCO2e
Documentación requerida: registro de facturas de servicios por mes o trimestre; especificación de servicios (limpieza, seguridad, mantenimiento); contrato de prestación de servicios indicando volumen (horas, frecuencia).
Enfoque basado en actividad (activity-based):
Si la entidad tiene acceso a datos más granulares, realizar una estimación por tipo de servicio:
Total Categoría 1 (enfoque granular): ~52.500 kg CO2e (cifra considerablemente menor al enfoque agregado, indicando que el factor spend-based es conservador para servicios de bajo valor agregado).
Documentación requerida: número de trabajadores tercerizados por servicio, horas trabajadas, listado de proveedores de servicios con especificación de actividad, órdenes de trabajo registradas, facturas de servicios con desglose por tipo.

Categoría 3: Actividades relacionadas con energía comprada

Esta categoría captura emisiones de extracción y transporte de los combustibles utilizados en generación de electricidad adquirida (well-to-tank), así como pérdidas de transmisión y distribución.
Para Perú, el factor upstream es aproximadamente 0,025 kg CO2e por kWh (adicional al consumo directo de la Scope 2).
Ejemplo: Inmobiliaria Andina S.A.C. reporta consumo de electricidad en Scope 2 de 4.800.000 kWh anuales (consumo total de sus cuatro propiedades). Aplicando el factor upstream:
Emisiones Categoría 3 = 4.800.000 kWh × 0,025 = 120.000 kg CO2e = 120 tCO2e
Documentación requerida: facturas de electricidad mensuales, kWh totales consumidos, tipo de generación (si disponible en factura de distribuidor), contratos de suministro eléctrico con especificación de fuente.

Categoría 4: Transporte y distribución aguas arriba

Emisiones del transporte de materiales de construcción, repuestos, suministros de limpieza y oficina desde proveedores hacia las propiedades.
Estimación conservadora: si no se tienen datos de transporte específicos, usar un factor de 0,10 kg CO2e por sol de valor de bienes comprados (cálculo que incluye transporte road típico en Perú).
Ejemplo: Inmobiliaria Andina compra materiales por S/ 600.000 anuales (pintura, cerámicas, tuberías, luminarias para adecuaciones). Estimación simple:
Emisiones Categoría 4 = 600.000 × 0,10 = 60.000 kg CO2e = 60 tCO2e
Estimación más precisa: si la entidad cuenta con registro de envíos, registrar tonne-km reales. Factor para transporte por carretera en Perú: 0,110 kg CO2e por tonne-km (incluye combustible, operación de vehículos, mantenimiento).
Ejemplo más detallado: 15 toneladas de materiales al mes × 12 meses = 180 toneladas anuales. Distancia promedio Lima-proveedores = 35 km ida y vuelta (70 km efectivos). Total: 180 tonne × 70 km = 12.600 tonne-km.
Emisiones = 12.600 tonne-km × 0,110 = 1.386 kg CO2e ≈ 1,4 tCO2e
Documentación requerida: registro de órdenes de compra con origen y destino, notas de entrega con información de transporte, contratos con proveedores que especifiquen responsabilidades de transporte, bitácoras de logística si existen.

Categoría 6: Viajes de negocio

Desplazamientos de personal gerencial y operativo entre sedes y propiedades para supervisión, reuniones y auditorías internas.
Ejemplo: Inmobiliaria Andina tiene 8 gerentes de zona que viajan un promedio de 3 veces por mes entre Lima (sede central) y propiedades en Arequipa (800 km), Trujillo (560 km) y Chincha (200 km).
Viajes aéreos: 8 personas × 3 viajes/mes × 12 meses = 288 vuelos anuales. Promedio de distancia según ruta:
Total: 183.600 passenger-km. Factor para vuelo doméstico en avión comercial: 0,156 kg CO2e por passenger-km.
Emisiones = 183.600 × 0,156 = 28.642 kg CO2e ≈ 28,6 tCO2e
Viajes terrestres: el mismo personal realiza inspecciones locales en automóvil. 5 gerentes × 10 inspecciones/mes × 30 km promedio × 12 meses = 18.000 km. Factor para automóvil promedio en Perú: 0,17 kg CO2e por km.
Emisiones = 18.000 × 0,17 = 3.060 kg CO2e ≈ 3,1 tCO2e
Total Categoría 6: ~31,7 tCO2e
Documentación requerida: registro de viajes del personal (fechas, origen, destino, modo de transporte), pasajes aéreos guardados, registros de gastos de movilidad, planilla de asistencia indicando desplazamientos, bitácoras de inspecciones con registro de kilómetros.

Categoría 7: Desplazamientos de empleados

Viajes regulares casa-trabajo del personal administrativo. Inmobiliaria Andina emplea a 45 personas en oficinas administrativas distribuidas en Lima (30 personas), Arequipa (8 personas) y Trujillo (7 personas).
Supuestos sobre desplazamiento:
Factor de emisión por empleado/día (usando mezcla modal estimada): 1,2 kg CO2e. Trabajando días: 230 al año.
Emisiones = (30 + 8 + 7) × 230 × 1,2 = 12.444 kg CO2e ≈ 12,4 tCO2e
Estimación más precisa: si la entidad cuenta con encuesta de movilidad del personal, desglosar por modo:
Documentación requerida: encuesta de movilidad de empleados (modos de transporte utilizados), distancias promedio casa-trabajo por zona, registros de transporte corporativo si existe, tarjetas de acceso que indiquen asistencia (para validar días laborales), políticas de trabajo remoto o flexible que ajusten el número de días presentes.

Categoría 11: Uso de productos vendidos (para arrendatarios)

Si la entidad inmobiliaria retiene control operativo de espacios comunes (climatización, iluminación, ascensores) y asume la responsabilidad de provisión de energía a los arrendatarios, las emisiones de consumo en las áreas de los arrendatarios deben incluirse en Scope 3 Categoría 11 (o en Scope 2 si se factura directamente a arrendatarios como pass-through).
Ejemplo: Centro comercial Paseo Andino S.A.C. (Arequipa) tiene 48 locales comerciales arrendados. El centro proporciona climatización central y alumbrado de áreas comunes. El consumo total es de 3.200.000 kWh anuales:
Si se contabiliza como Scope 3: 1.600.000 × 0,420 kg CO2e/kWh = 672.000 kg CO2e = 672 tCO2e
Documentación requerida: medidor de energía por arrendatario (o prorrateo de medidor general), facturas a arrendatarios que especifiquen consumo, contrato de arrendamiento que clarifique quién es responsable operativo de la energía, registros de consumo mensual.

• Servicios de limpieza: 8 trabajadores a tiempo completo × 240 días laborales × 8 horas diarias = 15.360 horas. Factor de emisión: 1,5 kg CO2e por hora de servicio de limpieza = 23.040 kg CO2e.
• Servicios de mantenimiento correctivo: 120 órdenes de trabajo al año × 4 horas promedio por orden × 3 kg CO2e por hora = 1.440 kg CO2e.
• Servicios de vigilancia: 12 guardias × 365 días × 8 horas = 35.040 horas × 0,8 kg CO2e por hora = 28.032 kg CO2e.
• Lima-Arequipa: 800 km × 150 vuelos = 120.000 km
• Lima-Trujillo: 560 km × 100 vuelos = 56.000 km
• Lima-Chincha: 200 km × 38 vuelos = 7.600 km
• Lima: 28 km promedio diario (transporte mixto: 40% automóvil privado, 60% transporte público).
• Arequipa: 18 km promedio (50% automóvil privado, 50% transporte público).
• Trujillo: 20 km promedio (45% automóvil privado, 55% transporte público).
• Automóvil privado (factor: 0,17 kg CO2e/km)
• Transporte público (factor: 0,035 kg CO2e/pasajero-km)
• Bicicleta/a pie (factor: 0 kg CO2e)
• 1.600.000 kWh (50%) = áreas comunes (responsabilidad del operador del centro, Scope 2)
• 1.600.000 kWh (50%) = espacios arrendados (responsabilidad del arrendatario, pero el operador factura, potencialmente Scope 3 Cat. 11)

Proceso de estimación paso a paso

• Identificar el alcance de la entidad: delimitar qué propiedades se incluyen (propias, arrendadas, bajo control operativo), qué periodos de reporte.
• Mapear categorías Scope 3 aplicables: basarse en el análisis anterior para determinar qué categorías generan emisiones materiales en la cartera específica. Para mayoría de inmobiliarias, Categorías 1, 3, 4, 6 y 7 son relevantes.
• Recopilar datos de actividad: consumos de energía, gastos de servicios, distancias de viajes, número de empleados, modos de transporte.
• Seleccionar factores de emisión: usar factores peruanos cuando existan (grid peruano 0,420 kg CO2e/kWh). Para factores de transporte y servicios, usar bases de datos internacionales (EXIOBASE, DEFRA 2024) ajustadas por contexto local.
• Calcular emisiones: aplicar la fórmula general: Emisiones = Actividad × Factor de emisión.
• Documentar supuestos: registrar las fuentes de datos, métodos de recolección, factores utilizados, cambios metodológicos respecto a años anteriores.
• Revisar para integridad: verificar que no exista doble conteo con Scope 1 y Scope 2, que las categorías excluidas se justifiquen (ej., "Categoría 9 no aplica: la entidad no vende bienes tangibles").
• Preparar informe de transparencia: divulgar qué porcentaje de Scope 3 se basa en datos reales vs. estimado, cuáles categorías se incluyeron, cuáles se excluyeron y por qué.

Consideraciones para auditoría de aseguramiento

Cuando un cliente presenta estimaciones de emisiones Scope 3 y solicita aseguramiento limitado o razonable bajo ISAE 3410 (o ISAE 3000 Revisada cuando no sea posible aplicar 3410), el auditor debe:
NIA 330: Procedimientos de auditoría en respuesta a riesgos evaluados:
La NIA 330.A16 requiere que el auditor diseñe procedimientos para abordar riesgos de incorrección material en aseveraciones. En el contexto de estimaciones de emisiones, esto incluye:
Evidencia de auditoría (NIA 500):
Los auditores deben obtener evidencia de auditoría suficiente y apropiada. En el caso de emisiones, esto puede incluir:

• Evaluar la razonabilidad de los supuestos utilizados (factores de emisión, completitud de datos).
• Verificar la adecuación de los factores de emisión empleados (¿provienen de fuente creíble?, ¿son aplicables al contexto peruano?).
• Obtener evidencia sobre los datos de actividad subyacentes (consumos facturados, registros de viajes, etc.).
• Realizar procedimientos analíticos sobre los movimientos año a año y la coherencia entre categorías.
• Inspección de facturas de energía, servicios, y viajes.
• Confirmación directa con proveedores de energía sobre consumos.
• Reexecución de cálculos de la entidad.
• Evaluación de expertos (si la entidad utilizó consultores especializados en GHG).
• Evidencia de control interno sobre recolección y consolidación de datos de actividad.

Errores frecuentes en Scope 3 inmobiliario

Basándose en prácticas de auditoría observadas en firmas peruanas y hallazgos de supervisión internacional:
Omisión de Categoría 3 (upstream energético): Muchas entidades reportan Scope 2 (electricidad comprada) pero omiten la Categoría 3 (emisiones de extracción y transporte de combustible). Esto subestima Scope 3 en ~5% a 15% para operadores inmobiliarios con alto consumo eléctrico.
Falta de claridad sobre límites operacionales vs. financieros: Algunas entidades incluyen emisiones de arrendatarios en Scope 2 cuando son responsables financieras (reciben facturas) pero no operacionales. Esto crea doble conteo con los Scope 1/2 del arrendatario y viola la GHG Protocol.
Cambios de metodología sin divulgación: Cuando una entidad cambia de factor de emisión de un año a otro (ej., actualiza el factor del grid peruano), puede observarse una disminución en emisiones reportadas que no refleja reducción real. La entidad debe divulgar el efecto del cambio metodológico.
Estimaciones genéricas no adaptadas: Algunos consultoría usan factores spend-based de 0,50 kg CO2e/€ gasto sin ajustarlos al contexto peruano (donde servicios de mantenimiento son más labor-intensivos y menos carbon-intensivos que en Europa). Esto sobreestima emisiones.
Falta de trazabilidad en datos agregados: Cuando gastos se reportan agregados (ej., "servicios operativos S/ 2.400.000") sin desglose, es difícil auditar la completitud y evitar omisiones de subcategorías.

Vinculación con NIA 570 (Empresa en funcionamiento)

En contextos donde una entidad inmobiliaria experimenta cambios notables en su cartera (ej., venta de propiedades, arrendamiento de espacios a nuevos sectores de mayor emisión), el auditor debe evaluar si esto es un hecho o condición que requiera consideración bajo NIA 570 (Empresa en funcionamiento). Una metodología de Scope 3 sólida proporciona evidencia sobre la estabilidad de emisiones de la cartera, lo que contribuye a la evaluación de continuidad operativa.

Enlaces relacionados

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• Calculadora de materialidad para auditoría
• Herramienta de evaluación de riesgo de fraude NIA 240
• Base de conocimiento: Estimación de emisiones en CSRD/ESRS