Estimador de Emisiones Alcance 3 | ciferi

Introducción

El sector inmobiliario dominicano genera exposiciones significativas de emisiones Alcance 3. Tanto los propietarios de inmuebles como los desarrolladores y gestores de propiedades deben comprender cómo categorizar y estimar estas emisiones bajo el protocolo GHG, especialmente cuando reportan a inversores internacionales o cumplen con requisitos de divulgación en mercados financieros extranjeros.
La República Dominicana no cuenta aún con una regulación nacional obligatoria de emisiones para el sector inmobiliario. Sin embargo, las entidades dominicanas que cotizan en bolsas internacionales o que son filiales de grupos multinacionales sujetos a CSRD están expuestas a requisitos de Alcance 3. La SIV (Superintendencia del Mercado de Valores) ha comenzado a monitorear divulgaciones relacionadas con cambio climático en empresas bajo su supervisión.
Este estimador proporciona factores de emisión apropiados para entidades inmobiliarias dominicanas y ayuda a cuantificar categorías Alcance 3 comúnmente relevantes en este sector.

Marco regulatorio y contexto local

Regulación dominicana

En la República Dominicana, no existe aún una norma específica obligatoria de reporte de emisiones de gases de efecto invernadero. Sin embargo:

Entidades multinacionales y CSRD

Las filiales dominicanas de grupos europeos sujetos a CSRD deben proporcionar datos Alcance 3 para consolidación bajo ESRS E1-6. Esto incluye emisiones de categorías relevantes al sector inmobiliario: energía utilizada en edificios arrendados (Categoría 8), activos arrendados aguas abajo (Categoría 13), y emisiones operacionales de propiedades gestionadas.

Contexto del sector inmobiliario dominicano

El desarrollo inmobiliario en la República Dominicana ha crecido de forma notable en ciudades como Santo Domingo, Santiago de los Caballeros y en zonas turísticas. Los principales factores de exposición Alcance 3 incluyen:

• La SIV requiere que las entidades cotizantes revelen riesgos materiales, incluidos los climáticos, conforme a estándares internacionales de gobernanza corporativa.
• La DGII (Dirección General de Impuestos Internos) monitorea cumplimiento ambiental a través de licencias de operación y permisos ambientales.
• El Ministerio de Medio Ambiente emite la Ley General sobre Medio Ambiente 64-00, que establece evaluaciones ambientales para proyectos inmobiliarios significativos.
• Emisiones de energía en operación de edificios (Categoría 3: emisiones aguas arriba de energía; Categoría 8: activos arrendados)
• Transporte de materiales de construcción importados y locales (Categoría 4)
• Transporte de residuos de construcción y demolición (Categoría 5)
• Desplazamiento de empleados de construcción y administrativos (Categoría 7)

Categorías Alcance 3 relevantes para inmobiliarios dominicanos

Categoría 1: Bienes y servicios adquiridos

Aplicación al sector inmobiliario: Materiales de construcción, servicios de diseño, servicios de consultoría ambiental y de seguridad.
Método de estimación: Enfoque basado en gasto. Usar factores de emisión promedio por sector económico (EXIOBASE).
Ejemplo práctico: Desarrollos Caribeños S.A., empresa constructora basada en Santo Domingo con ingresos anuales de RD$450 millones, realizó compras de materiales de construcción por RD$180 millones durante 2024. Usando un factor de emisión de 0,42 kg CO2e por RD$ gastado (factor EXIOBASE promedio para servicios de construcción):
Emisiones = 180.000.000 RD$ × 0,42 kg CO2e / RD$ = 75.600.000 kg CO2e = 75.600 tCO2e
El factor se aplicó al gasto total de adquisición; se documentó en registros contables que vinculan las órdenes de compra con centros de costos por proyecto.

Categoría 3: Combustible y energía relacionados

Aplicación al sector inmobiliario: Emisiones aguas arriba de electricidad comprada (producción, transmisión, distribución).
Método de estimación: Kilowatios-hora consumidos × factor de emisión por kWh.
Factor de emisión para República Dominicana: Aproximadamente 0,510 kg CO2e por kWh (factor de red dominicano basado en la mezcla de generación: 2023).
Ejemplo práctico: Inversiones Inmobiliarias del Este S.R.L., gestora de propiedades en San Pedro de Macorís, operaba cuatro edificios de oficinas con consumo anual de electricidad registrado de 2.400.000 kWh. Usando el factor de red dominicano:
Emisiones = 2.400.000 kWh × 0,510 kg CO2e / kWh = 1.224.000 kg CO2e = 1.224 tCO2e
Se recopiló consumo de los recibos de la Empresa Distribuidora de Electricidad (EDE) para cada mes de 2024; el factor de red se documentó según datos publicados por la Comisión Nacional de Energía.

Categoría 4: Transporte y distribución aguas arriba

Aplicación al sector inmobiliario: Transporte de materiales de construcción desde proveedores hasta sitios de proyecto.
Método de estimación: Toneladas × kilómetros de transporte × factor de emisión por modo.
Factores de emisión por modo:
Ejemplo práctico: Constructora Metropolitana S.A., con sede en Santo Domingo, realizó transporte de acero importado de Puerto Príncipe (Haití) hasta su proyecto en la capital. Cantidad transportada: 850 toneladas; distancia: 380 km por carretera.
Emisiones = 850 tCO2e × 380 km × 0,107 kg CO2e / tonne-km = 34.583 kg CO2e = 34,6 tCO2e
Se documentó mediante facturas de transporte que especificaban origen, destino, peso y modo; el factor de emisión se aplicó según DESNZ 2024 (aplicable a transportes regionales similares).

Categoría 5: Residuos generados en operaciones

Aplicación al sector inmobiliario: Residuos de construcción, escombros, residuos operacionales de edificios.
Método de estimación: Toneladas dispuestas × factor de emisión según destino de residuo.
Factores de emisión por tipo de disposición:
Ejemplo práctico: Proyecto de renovación inmobiliaria gestionado por Restauración de Propiedades Caribeñas S.R.L. en La Romana generó 125 toneladas de escombros. De estas, 75 toneladas fueron enviadas a relleno sanitario local (100 kg CO2e/tonne) y 50 toneladas fueron recicladas.
Emisiones relleno = 75 tCO2e × 586 kg CO2e / tonne = 43.950 kg CO2e = 43,95 tCO2e
Emisiones reciclaje = 50 tCO2e × 21,3 kg CO2e / tonne = 1.065 kg CO2e = 1,07 tCO2e
Emisiones totales = 45,02 tCO2e
Se documentó mediante recibos de disposición de residuos de la empresa de gestión ambiental contratada; el origen de cada corriente de residuos se rastreó mediante manifiestos internos de proyecto.

Categoría 7: Desplazamiento de empleados

Aplicación al sector inmobiliario: Viajes diarios de empleados administrativos y de supervisión de obra.
Método de estimación: Número de empleados × días de trabajo × factor de emisión promedio diario.
Factor de emisión: 1,28 kg CO2e / empleado / día laboral (basado en mezcla modal promedio).
Ejemplo práctico: Servicios Administrativos Inmobiliarios S.A.S., empresa de gestión de propiedades en Santiago con 42 empleados administrativos trabajando 230 días al año:
Emisiones = 42 empleados × 230 días × 1,28 kg CO2e / (empleado × día) = 12.340,8 kg CO2e = 12,3 tCO2e
Se utilizó el número de empleados de la nómina anual; se documentó que el horario laboral fue de 230 días durante 2024 (excluidas vacaciones y días festivos nacionales); la mezcla modal se basó en encuesta interna a empleados sobre medio de transporte principal.

Categoría 8: Activos arrendados aguas arriba

Aplicación al sector inmobiliario: Operación de edificios arrendados por la empresa (que no están incluidos en Alcance 1 o 2 de la empresa propietaria).
Método de estimación: Metros cuadrados de espacio arrendado × factor de emisión anual por m².
Factor de emisión: 50 kg CO2e / m² / año (promedio para oficinas en climas tropicales).
Ejemplo práctico: Inmuebles Caribeños Premium S.R.L., promotora que arrienda edificios de oficinas en Puerto Plata, operaba 8.500 m² de espacio arrendado durante 2024:
Emisiones = 8.500 m² × 50 kg CO2e / m² / año = 425.000 kg CO2e = 425 tCO2e
Se utilizaron las áreas brutas rentables de cada edificio según registros de propiedad; el factor de emisión incluye consumo de energía, agua y servicios típicos de operación de edificios comerciales en clima tropical.

Categoría 13: Activos arrendados aguas abajo

Aplicación al sector inmobiliario: Operación de edificios propiedad de la empresa que arrienda a terceros (cuando la empresa reporta como arrendador).
Método de estimación: Igual a Categoría 8; metros cuadrados × factor de emisión anual.
Ejemplo práctico: Desarrolladora Turística Dominicana S.A. poseía y arrendaba 6.200 m² de espacio hotelero en Punta Cana:
Emisiones = 6.200 m² × 50 kg CO2e / m² / año = 310.000 kg CO2e = 310 tCO2e
Se documentó el área mediante planos arquitectónicos registrados; las emisiones se asignaron al arrendador (la desarrolladora) conforme a protocolo GHG, ya que la desarrolladora retiene control operacional sobre sistemas de climatización centralizado.

• Carretera (camión pesado): 0,107 kg CO2e / tonne-km
• Ferrocarril: 0,028 kg CO2e / tonne-km
• Transporte marítimo: 0,016 kg CO2e / tonne-km
• Transporte aéreo: 0,602 kg CO2e / tonne-km
• Relleno sanitario: 586 kg CO2e / tonne
• Incineración con recuperación de energía: 21,3 kg CO2e / tonne
• Reciclaje: 21,3 kg CO2e / tonne
• Compostaje: 10,2 kg CO2e / tonne

Expectativas de aseguramiento y auditoría

Cuando entidades inmobiliarias dominicanas se someten a aseguramiento limitado de divulgaciones de GHG conforme a ISA 3410 o ISA 3000 (Revisado), el auditor se enfoca en:
La SIV ha comenzado a monitorear divulgaciones de riesgo climático de entidades cotizantes. En auditorías de estados financieros bajo ISA, cuando el riesgo de cambio climático sea material, el auditor debe considerar:

• Consistencia metodológica: El método de cálculo (gasto vs. actividad) debe ser consistente año a año. Los cambios deben reconciliarse y explicarse.
• Documentación de factores de emisión: La fuente de cada factor debe estar identificada (DESNZ, DEFRA, EXIOBASE, protocolo GHG). Para Dominican Republic, cuando no existan factores locales validados, el auditor evaluará la idoneidad de factores regionales o internacionales aplicados.
• Completitud de límites: La empresa debe identificar qué categorías Alcance 3 son relevantes, y cuáles deliberadamente se excluyen. Las exclusiones deben justificarse.
• Movimientos año a año: Si las emisiones reportadas aumentan o disminuyen de forma notable, la empresa debe explicar si se debe a cambios operacionales reales o a cambios metodológicos.
• Impacto en la evaluación de empresa en funcionamiento
• Adecuación de revelaciones en notas a los estados financieros
• Existencia de provisiones o pasivos contingentes relacionados con regulación ambiental futura

Hallazgos comunes en estimaciones de Alcance 3 inmobiliarias

Basado en prácticas auditoría internacional (hallazgos de inspección de auditores) en el sector inmobiliario:

• Omisión de Categoría 8 (activos arrendados): Muchas empresas inmobiliarias omiten Categoría 8 porque consideran que la operación del edificio es responsabilidad del arrendatario. Bajo protocolo GHG, si la empresa arrendadora retiene control sobre sistemas de climatización, iluminación centralizada, o servicios comunes, las emisiones deben incluirse.
• Uso de factores de emisión desactualizado: Factores de red eléctrica envejecen rápidamente conforme la mezcla de generación cambia (mayor penetración de renovables). En Dominican Republic, la matriz de generación ha incorporado parques eólicos y solares; el factor de 0,510 kg CO2e/kWh de 2023 será más bajo en 2025.
• Falta de rastreabilidad en transporte: En cálculos de Categoría 4, se estiman toneladas-km sin documentar origen, destino o modo de transporte real. El auditor debe verificar que exista evidencia contemporánea (facturas de transporte, manifiestos de carga) para al menos una muestra de envíos.
• Mezcla modal asumida sin evidencia: Para Categoría 7 (desplazamiento de empleados), las empresas asumen una mezcla modal (% automóvil privado, % transporte público, % moto) sin evidencia. Una encuesta simple a empleados, documentada, fortalece la estimación.
• Inconsistencia entre Categoría 3 y Alcance 2: Si una empresa reporta Alcance 2 basado en ubicación para electricidad, la Categoría 3 (emisiones aguas arriba de esa electricidad) debe usar el factor de red de la misma geografía y año. Inconsistencias entre ambas señalan errores de cálculo.

Recomendaciones para estimadores dominicanos

• Documentación contemporánea: Mantenga copia de facturas, recibos de servicios, manifiestos de transporte y registros de nómina que respalden cada cálculo. En auditoría, se requerirá evidencia contemporánea, no reconstrucciones retroactivas.
• Selección de factores: Cuando no exista factor de emisión dominicano validado, use factores internacionales documentados (DESNZ, DEFRA, protocolo GHG) y documente por qué fue seleccionado. Indique el país o región de origen del factor.
• Reconciliación año a año: Prepare una tabla que reconcilie emisiones reportadas (Año A) con Año A+1, desglosando cambios por: cambios operacionales, cambios metodológicos, cambios de factor de emisión, y cambios de límite. Esto facilita auditoría y transparencia.
• Monitoreo de factores de red: Para Categorías 3 y 8, que dependen de factor de red eléctrica, establezca proceso anual de actualización del factor. La Comisión Nacional de Energía publica información sobre matriz de generación. Documente cada año qué factor fue utilizado.
• Categorías relevantes vs. no relevantes: Prepare matriz que identifique, para cada categoría Alcance 3 (1-15), si es relevante (sí se reporta) o no relevante (excluida con justificación). Esto aclara alcance de reporte y facilita reconciliación futura.

Herramientas y recursos

Este estimador proporciona:

• Tabla de cálculo interactiva: Ingrese cantidad de unidades (RD$ gastados, kWh, tonne-km, empleados, m²) y el estimador calcula emisiones automáticamente.
• Factores de emisión precargados: Basados en DESNZ 2024 y protocolo GHG, aplicables a contexto dominicano.
• Exportación de trabajos: Descargue cálculos en Excel para documentación de auditoría e inclusión en informes de sostenibilidad.
• Reconciliación de años: Plantilla para comparar Año A vs. Año A+1 e identificar drivers de cambio.

Notas sobre aplicabilidad local

Este estimador usa factores de emisión internacionales (DESNZ, DEFRA, EXIOBASE) porque República Dominicana no publica actualmente factores de emisión nacionales específicos del sector inmobiliario. Los factores son apropiados para:
Cuando entren en vigor regulaciones dominicanas específicas de reporte de emisiones, los factores del estimador deberán ser reconciliados con la metodología local obligatoria.
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• Empresas dominicanas reportando a inversores internacionales
• Filiales de grupos CSRD requiriendo datos Alcance 3
• Divulgaciones voluntarias a SIV
• Aseguramiento bajo ISA 3410