Estimateur d'émissions Scope 3 | ciferi

Introduction

L'immobilier génère des émissions Scope 3 à travers plusieurs catégories du protocole GHG. Que vous soyez propriétaire, gestionnaire de portefeuille ou développeur, cette page vous aide à estimer les émissions indirectes liées à votre portefeuille immobilier belge sous la supervision de la normatique ESRS.
La Belgique impose le reporting Scope 3 pour les entités soumises à la CSRD. Les sociétés de gestion immobilière, les SICAFI (Sociétés d'Investissement à Capital Variable Immobilier), et les grandes entreprises de construction opérant en Belgique doivent documenter leurs émissions Scope 3 selon ESRS E1-6.

Contexte réglementaire en Belgique

La FSMA (Autorité des services et marchés financiers) supervise les entités cotées et les fonds immobiliers belges. L'IRE/IBR (Institut des Réviseurs d'Entreprises) définit les attentes en matière d'assurance sur les données de durabilité selon ISAE 3410.
Les facteurs d'émission belges proviennent principalement de :
Le facteur d'émission du mix électrique belge est d'environ 0,198 kg CO₂e par kWh (2023, base territoriale), reflétant la part importante de l'énergie nucléaire et éolienne dans le réseau belge.

• La base de données ProBas de l'Agence fédérale allemande de l'environnement (UBA) pour les matériaux de construction et les processus
• Les facteurs DEFRA du Royaume-Uni pour l'électricité et le transport (applicables aux chaînes d'approvisionnement internationales)
• Les données nationales de la Belgique pour la consommation énergétique des bâtiments

Guidance pratique pour l'immobilier

Catégorie 1 : Biens et services achetés

Pour l'immobilier, cette catégorie couvre les matériaux de construction, les services d'ingénierie et les prestations de sous-traitance.
Approche par dépenses : si vous n'avez pas de données d'activité détaillées, utilisez un facteur d'émission moyen de 0,42 kg CO₂e par euro dépensé. Cette approche convient aux petits portefeuilles ou aux rénovations ponctuelles.
Approche par activité : pour les projets de construction et rénovation importants, obtenir les données physiques par matériau :
Documentez la source des facteurs utilisés. L'IRE s'attend à voir la traçabilité du calcul dans votre dossier de durabilité.

Catégorie 3 : Activités liées au carburant et à l'énergie

Cette catégorie couvre les émissions en amont de l'électricité achetée (extraction, raffinage, transport) et les pertes en réseau et en distribution.
Utilisez le facteur belge d'énergie en amont : 0,028 kg CO₂e par kWh pour l'électricité belge achetée. Ce facteur reflète le mix de génération belge.
Pour les combustibles de chauffage (gaz naturel, mazout, biomasse), utilisez les facteurs DEFRA ou ProBas :

Catégorie 4 : Transport et distribution en amont

Si vous sous-traitez le transport de matériaux de construction ou d'équipements, enregistrez les kilomètres-tonnes par mode de transport :
Pour les livraisons de courte distance à partir de fournisseurs belges ou européens, le transport routier domine. Documentez le choix du mode si l'entreprise a des options alternatives.

Catégorie 5 : Déchets générés en exploitation

Les chantiers et les opérations de gestion immobilière génèrent des déchets de construction et d'exploitation.
Facteurs d'émission par mode de traitement :
La Belgique a des objectifs de détournement des déchets en décharge. Documenter la destination réelle des flux de déchets par contrat de gestion. Les auditeurs demandent à voir les attestations de gestion des déchets.

Catégorie 8 : Actifs loués en amont

Si vous possédez des immeubles loués à des tiers sans inclure ces émissions dans Scope 1 ou 2, cette catégorie s'applique.
Facteur par défaut : 50 kg CO₂e par m² par an pour les immeubles de bureaux en Belgique.
Pour les immeubles résidentiels ou industriels, adapter le facteur en fonction :
Vérifier les certificats de performance énergétique (CPE) belges pour chaque bâtiment. Le CPE indique la consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an), à partir de laquelle vous pouvez calculer des facteurs plus précis.

Catégorie 9 : Transport et distribution en aval

Pour les promoteurs immobiliers, cette catégorie s'applique si vous vendez des logements ou des lots commerciaux qui impliquent du transport vers les acheteurs (équipements, matériaux, etc.).
En pratique, cette catégorie est souvent négligeable pour l'immobilier résidentiel (pas de transport du bien immeuble après vente). Elle peut s'appliquer aux fournisseurs d'équipements immobiliers ou aux entreprises de logistique immobilière.

Catégorie 13 : Actifs loués en aval

Si vous êtes propriétaire et louez des immeubles à des tiers qui exploitent ces bâtiments, cette catégorie couvre les émissions d'exploitation de ces bâtiments loués.
Approche : appliquer le même facteur par m² que pour la Catégorie 8, mais de la perspective du locataire. Si vous avez des données réelles de consommation énergétique du locataire, utiliser celles-ci plutôt que des facteurs par défaut.
Documentation requise : contrats de bail spécifiant les responsabilités d'efficacité énergétique, factures d'énergie des locataires, rapports de maintenance.

• Béton : 0,12 tonne CO₂e par tonne
• Acier de construction : 1,89 tonne CO₂e par tonne
• Briques et carrelage : 0,24 tonne CO₂e par tonne
• Isolation thermique : 2,5 à 5 tonnes CO₂e par tonne selon le type
• Menuiserie/fenêtres : 0,65 tonne CO₂e par tonne
• Gaz naturel : 0,189 kg CO₂e par kWh de combustion + 0,015 kg CO₂e par kWh en amont
• Mazout : 0,267 kg CO₂e par kWh de combustion + 0,008 kg CO₂e par kWh en amont
• Biomasse (granulés bois) : 0,040 kg CO₂e par kWh de combustion + 0,003 kg CO₂e par kWh en amont
• Camion (HGV) : 0,107 kg CO₂e par tonne-km
• Transport ferroviaire : 0,028 kg CO₂e par tonne-km
• Transport maritime : 0,016 kg CO₂e par tonne-km
• Mise en décharge : 586 kg CO₂e par tonne (incluant le captage du méthane)
• Incinération avec récupération énergétique : 21,3 kg CO₂e par tonne
• Recyclage de béton/maçonnerie : 21,3 kg CO₂e par tonne
• Compostage de résidus organiques : 10,2 kg CO₂e par tonne
• Bureaux modernes (RT2012 / Directive Performance Énergétique) : 35 kg CO₂e/m²/an
• Bureaux anciens (pré-2000) : 120 kg CO₂e/m²/an
• Logements collectifs modernes : 25 kg CO₂e/m²/an
• Logements anciens : 80 kg CO₂e/m²/an
• Entrepôts non chauffés : 5 kg CO₂e/m²/an

Attentes de contrôle en Belgique

L'IRE s'attend à ce que les auditeurs examinant les données Scope 3 immobilier documentent :
Méthodologie de consolidation : la limite de consolidation Scope 3 doit être alignée avec le périmètre CSRD. Les immeubles loués doivent être inclus ou exclus de manière cohérente.
Traçabilité des facteurs : chaque facteur d'émission utilisé doit être cité avec sa source (ProBas, DEFRA, données nationales, études LCA). Les facteurs modifiés doivent être justifiés par rapport à la littérature technique.
Données d'activité réelles vs estimées : le rapport de durabilité doit indiquer le pourcentage des données Scope 3 basé sur des mesures réelles (consommation énergétique, poids des déchets) par rapport aux données estimées (facteurs dépenses, facteurs par défaut). Une transparence sur les lacunes de données est attendue.
Justification des variations annuelles : si les émissions Scope 3 fluctuent d'une année sur l'autre, les auditeurs demandent une explication. Un changement de méthodologie, un changement de périmètre (acquisitions, cessions) ou une réduction réelle d'émissions doivent être documentés.
Comparabilité avec les données d'exploitation réelles : pour les immeubles dont vous exploitez directement les systèmes énergétiques, les émissions Scope 3 Category 3 doivent être alignées avec les consommations réelles mesurées en Scope 1 et 2. Toute déviation significative doit être expliquée.

Exemple pratique : Portefeuille de bureaux à Bruxelles

Bruxelles Immobilier Gestion S.R.L. gère un portefeuille de cinq immeubles de bureaux modernes (2010-2015) pour un total de 12.500 m² loués à des tiers.
Données de base :
Calcul Scope 3 :
Catégorie 1 (Biens et services achetés) : maintenance 185.000 EUR × 0,42 kg CO₂e/EUR = 77,7 tonnes CO₂e
Catégorie 2 (Biens d'équipement) : rénovation 45.000 EUR × 0,50 kg CO₂e/EUR = 22,5 tonnes CO₂e
Catégorie 3 (Carburant et énergie) :
Catégorie 4 (Transport en amont) : 240 tonnes-km × 0,107 kg CO₂e/tonne-km = 25,7 tonnes CO₂e
Catégorie 5 (Déchets en exploitation) :
Catégorie 13 (Actifs loués en aval) : ce calcul s'applique si les locataires gèrent eux-mêmes l'énergie. Si Bruxelles Immobilier facture l'énergie incluse, ces émissions relèvent de Scope 2 (déjà comptabilisé). Clarifier la limite de consolidation.
Total Scope 3 estimé : 360,2 tonnes CO₂e
Documentation à conserver :
Note d'audit : l'IRE vérifiera que le choix de la limite de consolidation Scope 3 (inclusion/exclusion des émissions des locataires) est cohérent avec le périmètre CSRD déclaré. Tout changement d'année sur année doit être retraité et expliqué dans le rapport d'assurance.

• Consommation énergétique totale mesurée : 1.875.000 kWh/an (électricité 60%, gaz 40%)
• Dépenses annuelles en maintenance et fournitures : 185.000 EUR
• Dépenses en rénovation légère : 45.000 EUR
• Déchets annuels générés : 85 tonnes (papier 30%, plastique 20%, construction 50%)
• Contrats de transport pour livraisons : 240 tonnes-km en camion par an
• Électricité : 1.125.000 kWh × 0,028 kg CO₂e/kWh = 31,5 tonnes CO₂e
• Gaz (consommation estimée à 937.500 kWh) : 937.500 × 0,204 kg CO₂e/kWh = 191,4 tonnes CO₂e
• Total Cat 3 : 222,9 tonnes CO₂e
• Papier recyclé (25 tonnes) : 25 × 21,3 = 532,5 kg CO₂e
• Plastique en décharge (17 tonnes) : 17 × 586 = 9.962 kg CO₂e
• Déchets construction recyclé (43 tonnes) : 43 × 21,3 = 915,9 kg CO₂e
• Total Cat 5 : 11,4 tonnes CO₂e
• Factures d'électricité et gaz mensuelles pour vérifier la consommation totale
• Contrats avec fournisseurs de maintenance spécifiant les heures et services
• Bons de commande pour rénovation avec ventilation par type de travaux
• Certificats de gestion des déchets indiquant le poids et la destination (recyclage, décharge, incinération)
• Contrats de transport avec prestataires logistiques incluant distances et tonnages
• Certificats de Performance Énergétique (CPE) belges pour chaque immeuble

Erreurs courantes à éviter

Omission de la Catégorie 3 (Carburant et énergie en amont). Beaucoup de gestionnaires immobiliers comptabilisent l'énergie en Scope 2 (consommation directe) mais oublient les émissions en amont (extraction, raffinage, transport). Pour la Belgique, la Catégorie 3 ajoute typiquement 5 à 8 % aux émissions totales de Scope 2. Son omission sous-estime Scope 3 d'environ 25 tonnes CO₂e pour un portefeuille de 12.500 m².
Utilisation de facteurs dépenses trop génériques. Un facteur moyen de 0,42 kg CO₂e par euro pour la Catégorie 1 suppose un mélange équilibré de biens et services. Pour les matériaux de construction, qui sont plus énergivores, utiliser un facteur plus élevé (0,50 à 0,60). Pour les services administratifs, un facteur plus bas (0,25 à 0,30) est plus approprié.
Absence de distinction entre électricité achetée et production locale. Si votre portefeuille inclut des panneaux solaires ou des contrats d'achat d'énergie renouvelable (contrats PPA), le facteur d'émission Scope 2 diminue, mais Scope 3 Category 3 (émissions en amont) reste positif. Ne pas utiliser un facteur zéro pour justifier l'absence de Scope 3 Category 3.
Non-consolidation des immeubles loués. La limite entre Scope 2 (exploitation directe) et Scope 3 Category 8/13 (actifs loués) dépend du contrôle des systèmes énergétiques. Clarifier pour chaque immeuble qui gère le chauffage, l'eau, l'électricité. Cette limite doit être documentée et cohérente annuellement.
Sous-déclaration des déchets de construction. Les chantiers de rénovation génèrent des déchets mixtes (béton, acier, isolation, menuiserie). Un facteur unique de 586 kg CO₂e par tonne (pour mise en décharge) surestime si 50 % est recyclé. Documenter le taux de recyclage par contrat avec le gestionnaire de déchets. Les attestations de tri doivent être archivées.
Projection des variations sans justification. Une augmentation de 20 % des émissions Scope 3 d'une année sur l'autre doit être expliquée : agrandissement du portefeuille, changement de méthodologie de calcul, augmentation réelle de la consommation énergétique ? L'IRE demande cette traçabilité dans le rapport de contrôle limité (ISAE 3410).

Cadre normatif : ESRS E1-6 et ISAE 3410

ESRS E1-6 (Émissions de gaz à effet de serre) exige la divulgation des émissions Scope 3 brutes par catégorie matérielle. Pour l'immobilier, les catégories pertinentes sont typiquement 1, 3, 4, 5, 8, 9, 13.
Paragraphe E1-6.5 : vous devez indiquer la proportion de vos émissions Scope 3 basée sur des données réelles (mesurées) par rapport à des données estimées. Pour l'immobilier, les consommations énergétiques sont généralement mesurées (réelles) ; les facteurs d'émission appliqués sont standards (estimés).
Paragraphe E1-6.6 : vous devez expliquer les changements significatifs (>5 %) d'année en année. Un changement de périmètre de portefeuille (acquisition ou vente d'immeubles) doit être retraité pour permettre des comparaisons annuelles.
ISAE 3410 (Travaux d'assurance sur les gaz à effet de serre). L'IRE utilisera cette norme pour examiner vos données Scope 3. L'auditeur vérifiera :

• La complétude de la limite de consolidation (tous les immeubles inclus)
• La cohérence méthodologique (facteurs justifiés, sources documentées)
• L'exactitude des données d'activité (consommation énergétique, poids de déchets)
• La réconciliation avec les données comptables (facturation énergétique, contrats de prestations)

Ressources et outils

Données nationales belges :
Bases de données de facteurs d'émission :
Normes applicables :
Outils ciferi :
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• VREG (Régulateur fédéral bruxellois) : données de consommation d'énergie par secteur
• CWaPE (Commission Wallonne pour l'Énergie) : données de consommation en Wallonie
• Certificats de Performance Énergétique (CPE) : consultables via les portails régionaux
• ProBas (UBA Allemagne) : http://www.probas.umweltbundesamt.de/php/index.php (matériaux, transport, déchets)
• DEFRA UK 2024 : données pour électricité, gaz, transport
• GHG Protocol Guidance : catégories Scope 3 définies
• ESRS E1-6 : divulgation obligatoire sous CSRD
• ISAE 3410 : assurance sur données Scope 3
• ISO 14064-1 : méthodologie générale
• Calculateur de Matérialité ISA (Belgium) : à utiliser parallèlement pour évaluer si les émissions Scope 3 représentent une anomalie significative en audit
• Évaluation des risques ISAE 3410 : pour structurer votre travail d'assurance