Highest and best use

Come funziona

L'utilizzo massimo e il valore migliore è il concetto fondamentale sotteso alla valutazione del fair value secondo lo IFRS 13. Nel test di impairment ai sensi dell'IAS 36, il revisore verifica se il valore contabile dell'attività supera il suo importo recuperabile. L'importo recuperabile è il maggiore tra il valore d'uso e il fair value meno i costi di vendita. Per determinare il fair value, si applica l'HUBU: il prezzo al quale il bene cambierebbe di mano in una transazione ordinaria, con acquirente e venditore entrambi consapevoli dei fatti rilevanti e non sottoposti a coercizione.
Questo concetto si distingue dal costo storico (quello che l'entità pagò) e dal valore d'uso (il valore attuale dei flussi di cassa che l'attività genererà per quella specifica entità). Due entità potranno valutare lo stesso bene in modo diverso sulla base dei rispettivi piani di utilizzo. L'HUBU, invece, riflette il mercato ordinario. È il benchmark che il revisore usa per verificare se la valutazione della direzione è difendibile.
L'ISA 500.5(a) richiede al revisore di ottenere elementi probativi riguardanti le assunzioni significative utilizzate dalla direzione nel formulare i dati di valutazione. Quando la valutazione include il concetto di HUBU, il revisore deve verificare:

• Quale mercato ordinario è stato considerato (mercato primario, secondario, o entrambi)
• Come sono stati identificati i prezzi delle transazioni ordinarie
• Se le restrizioni all'uso del bene sono state considerate adeguatamente
• Se le spese di transazione sono state incluse o escluse coerentemente

Esempio pratico: Stabilimenti Tessili Veneti S.p.A.

Cliente: Azienda veneta di trasformazione tessile, FY2024, ricavi EUR 28M, reporter IFRS.
Una linea di produzione completamente specializzata per il filato di seta ha valore contabile di EUR 2,4M e vita utile residua di 6 anni. Il cliente opera nel segmento della seta. Tre anni fa, il mercato della seta si è contratto bruscamente, e nessun altro produttore compra oggi questa linea specializzata. Il valore di scrap della macchina è EUR 180.000.
Passo 1: Determinare il mercato ordinario. La linea non può essere venduta nel mercato della seta a un prezzo ordinario perché i concorrenti non la comprano. Il revisore deve considerare altri mercati: acquirenti in India o Vietnam che potrebbero convertire la linea ad altri usi. IFRS 13.B2 richiede di considerare il mercato in cui l'entità opererebbe normalmente.
Documentazione: nel memo di pianificazione, annotare quale mercato ordinario il revisore ha identificato e la fonte delle transazioni ordinarie (dati di mercato, broker, valutatori indipendenti).
Passo 2: Identificare il prezzo in una transazione ordinaria. Un valutatore indipendente incaricato dal cliente stima che un acquirente in Vietnam pagherebbe EUR 620.000 per la linea (considerando i costi di smontaggio e trasporto). Questo è il prezzo ordinario, non il valore di scrap, perché l'HUBU assume un acquirente consapevole disposto a modificare la linea.
Documentazione: allegare la relazione di valutazione con la metodologia, i comparabili utilizzati, e le ipotesi di mercato. Verificare che il valutatore non sia correlato al cliente e che abbia accesso ai dati di mercato ordinario.
Passo 3: Confrontare il valore contabile con l'HUBU. Valore contabile EUR 2,4M vs. HUBU EUR 620.000. C'è un'eccedenza di EUR 1,78M. Il valore d'uso (flussi di cassa che la linea genera per il cliente nel mercato della seta) potrebbe ancora essere EUR 1M, ma l'importo recuperabile non può superare il fair value di EUR 620.000.
Documentazione: nel fascicolo di impairment, indicare chiaramente: (a) valore contabile all'inizio del periodo, (b) HUBU determinato dal valutatore, (c) valore d'uso calcolato dalla direzione, (d) importo recuperabile (il maggiore dei due), (e) rettifica contabile proposta.
Conclusione: Il cliente deve registrare una perdita di impairment di EUR 1,78M nel bilancio di FY2024. Questa è difendibile perché l'HUBU è stato determinato con riferimento a un mercato ordinario (acquirenti vietnamiti) e non al mercato di nicchia della seta.

Cosa gli auditor e i revisori capiscono male

• Tier 1 (AFM findings): I fascicoli esaminati dalla NBA (autorità olandese) mostrano frequentemente una confusione tra valore d'uso e HUBU. La direzione calcola i flussi di cassa futuri per la linea specializzata (valore d'uso elevato) e usa quel numero come HUBU. L'HUBU dev'essere il prezzo ordinario a cui l'attività cambierebbe di mano, non il valore che ha per il cliente specifico. La NBA ha segnalato che molti studi non acquisiscono valutazioni indipendenti quando il mercato ordinario non è immediato o è ristretto.
• Tier 2 (violazione standard): L'ISA 500.5(a) richiede elementi probativi sulle assunzioni significative nella valutazione. Molti fascicoli documentano il valore d'uso (metodo dei flussi di cassa attualizzati per la specifica entità) ma non il fair value basato su HUBU. Quando il cliente avrebbe accesso a un mercato ordinario anche se ristretto, il revisore deve ottenere una valutazione indipendente che stabilisca il prezzo HUBU, non limitarsi ai calcoli interni.
• Tier 3 (gap di pratica documentata): L'applicazione dell'HUBU nel contesto di asset altamente specializzati (linee di produzione dedicate, brevetti applicati su settori specifici, immobili con vincoli urbanistici) è frequentemente sottoanalizzata. La pratica comune è usare il valore d'uso come sostituto del fair value. IAS 36.18 richiede comunque che l'importo recuperabile sia determinato anche quando il mercato ordinario è limitato: il revisore deve documentare quale approccio è stato seguito e perché.
• Tier 4 (mancata applicazione di IFRS 13.31): Quando l'asset specializzato è non finanziario, IFRS 13.31 obbliga la direzione a confrontare l'attuale utilizzo con un possibile utilizzo alternativo che generi un valore superiore. Nel caso di Stabilimenti Tessili Veneti S.p.A., questo significa documentare per iscritto perché un eventuale uso alternativo della linea di filatura della seta (ad esempio la conversione a filatura del cotone biologico per il mercato europeo) non è praticabile dal punto di vista finanziario, legale o tecnico. I file di revisione che si limitano a constatare il mercato ristretto, senza documentare l'analisi degli usi alternativi richiesta da IFRS 13.28, vengono regolarmente contestati nelle ispezioni di qualità per violazione della gerarchia di fair value.

Quando rileva: Impairment vs. Rivalutazione

La valutazione secondo l'HUBU rileva in due situazioni critiche su un engagement:
Test di impairment (IAS 36.10): Quando indicatori di riduzione di valore sono presenti (variazione normativa, deterioramento della domanda di mercato, contenzioso che restringe l'utilizzo), il revisore verifica se il valore contabile supera l'importo recuperabile. Se il fair value (basato su HUBU) è inferiore al valore contabile, è richiesta una rettifica.
Valutazioni al fair value (IFRS 13): Quando il cliente contabilizza immobili, investimenti, o altri asset a fair value, l'HUBU è la base per determinare il livello di gerarchia di fair value (Level 1, 2, o 3). Se il mercato ordinario non è liquido o non esiste, la valutazione cade nel Level 3 e richiede modelli con input non osservabili.
La confusione nasce perché molti team non separano mentalmente il valore che l'asset ha per il cliente dal prezzo al quale un acquirente ordinario lo comprerebbe. L'HUBU è questo secondo prezzo.

Termini correlati

Fair value (IFRS 13): il prezzo al quale un bene verrebbe scambiato tra parti consapevoli e non correlate in una transazione ordinaria; l'HUBU è il concetto chiave per determinarlo.
Valore d'uso vs fair value meno costi di dismissione: il confronto tra le due possibili basi dell'importo recuperabile previsto da IAS 36.
Gerarchia di fair value: livello 1: prezzi quotati su mercati attivi per attività identiche, la base più affidabile quando esiste un mercato ordinario per il bene specializzato.
Gerarchia di fair value: livello 2: input osservabili diversi dai prezzi quotati di livello 1, tipicamente utilizzati quando l'HUBU è stimato tramite comparabili di mercato adattati.
Gerarchia di fair value: livello 3: input non osservabili, applicabili quando il mercato ordinario è ristretto o inesistente, come nel caso di linee di produzione altamente specializzate.
Fair value meno costi di dismissione: la metrica esatta che IAS 36 richiede di confrontare con il valore d'uso per determinare l'importo recuperabile.

Strumenti correlati

Se la tua entità contabilizza asset a fair value o deve effettuare test di impairment, il Calcolatore di Fair Value ISA 500 di Ciferi semplifica la documentazione della valutazione e della gerarchia di fair value, incluso il positioning dell'HUBU. Accedi al calcolatore
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