Highest And Best Use

Cómo funciona

La NIC 36.18 obliga a comparar el importe en libros con el importe recuperable, definido como el mayor entre el valor en uso y el valor razonable menos costes de venta. La NIC 36.19 establece que cuando una entidad no puede determinar el valor razonable de manera fiable, puede usar sólo el valor en uso. Aquí está la trampa: muchas direcciones se acogen a esa cláusula sin haber intentado seriamente medir el valor razonable, y el auditor lo acepta porque cuestionarlo abre un trabajo adicional importante. Lo que realmente ocurre es que el HBU se trata como un ejercicio teórico cuando, en propiedades, terrenos y plantas industriales, suele ser donde vive la diferencia entre deterioro y no deterioro.

El supuesto HBU no es opcional dentro del cálculo del valor razonable. La NIIF 13 (referenciada por NIC 36.IN6) define valor razonable presuponiendo el uso más alto y mejor desde la perspectiva de un participante del mercado. Para activos no financieros, esto significa tres preguntas concretas: ¿qué uso es físicamente posible (acceso, infraestructura, dimensiones)? ¿qué uso es legalmente permitido (zonificación, licencias, restricciones medioambientales)? ¿qué uso es financieramente viable (genera rendimientos que un comprador racional pagaría)? Si la dirección sólo evaluó el uso actual, la respuesta a las tres preguntas debe estar documentada igualmente, mostrando por qué el actual sigue siendo el mejor.

¿Dónde vive el juicio profesional? En el rechazo de alternativas. La norma no exige que la entidad agote todas las hipótesis imaginables. Exige que las descartadas tengan razón documentada. "El uso industrial no es viable" no es un razonamiento; es una afirmación. "El uso industrial requiere acceso vial que la administración local denegó en 2022 (expediente número X)" sí lo es. Por lo que conozco, esta diferencia es la que separa los papeles que aguantan una inspección de los que no.

Ejemplo práctico: Inmobiliaria Castellanos S.L.

Cliente: empresa de desarrollo inmobiliario con sede en Valladolid, ingresos de 28 millones de euros (FY2024), activos fijos que incluyen terrenos urbanos sin desarrollar.

Paso 1: Identificar el activo y su uso actual Inmobiliaria Castellanos posee un terreno de 15.000 metros cuadrados en el perímetro de Valladolid, clasificado como reserva para futuro desarrollo residencial. Valor en libros: 4,2 millones de euros. El activo lleva ocho años sin movimiento. Nota de documentación: trabajar con plano catastral, clasificación urbanística vigente y restricciones de zonificación. Verificar que la clasificación en balance refleja el uso reconocido por la entidad y no una etiqueta heredada del ejercicio de adquisición.

Paso 2: Investigar todos los usos posibles del activo El auditor pide a la dirección que prepare un análisis formal de alternativas. La dirección presenta esto:

Nota de documentación: incluir comparables de terrenos similares en la zona (Instituto Técnico de Gestión Catastral), consultas formales con corredores y análisis de costes de desarrollo por uso. La dirección debe documentar por escrito por qué descartó cada alternativa. "No es viable" no aguanta una inspección; "el acceso vial necesario está fuera de la planificación municipal aprobada en 2024" sí.

Complicación (mes de octubre): A mitad del trabajo de campo, el ayuntamiento publica una propuesta de modificación del PGOU que reduciría la edificabilidad residencial en la parcela del 100% al 60%. La dirección sostiene que la propuesta no está aprobada y mantiene el HBU residencial al 100%. El auditor disiente parcialmente: la NIC 10.21 exige considerar hechos posteriores que afecten al cierre, y aunque la propuesta no es ley, modifica la viabilidad legal de la alternativa hoy. Acuerdo final: la dirección documenta dos escenarios (al 100% y al 60% de edificabilidad), pondera con probabilidades subjetivas (60/40), y el auditor verifica que ambos escenarios mantienen el HBU residencial por encima del valor en libros. Sin la complicación, el papel hubiera quedado flojo.

Paso 3: Determinar el uso más alto y mejor El uso más alto y mejor es el residencial, ponderado entre escenarios: 8,5 M€ × 60% + (8,5 × 0,6) M€ × 40% = 7,14 M€ brutos. Costes de desarrollo estimados: 3,2 M€. Valor neto HBU: 3,94 M€ en el escenario ponderado. En el escenario optimista (sin reducción): 5,3 M€.

Paso 4: Aplicar la prueba de deterioro Valor en libros: 4,2 M€. Valor recuperable bajo el escenario ponderado: 3,94 M€. Bajo el escenario optimista: 5,3 M€. La conclusión depende del peso asignado a cada escenario. La dirección argumenta que la propuesta del ayuntamiento es altamente improbable y mantiene 80/20. El socio firmante exige documentación de la base para esa probabilidad: actas del pleno municipal, cobertura de prensa local, consulta con un urbanista independiente. Vaya por delante que el resultado final fue 70/30, y un deterioro de 0,1 M€. La conclusión cambió porque la dirección tuvo que justificar su probabilidad, no porque cambiara el cálculo.

Conclusión: Si la auditoría hubiera aceptado el escenario único de 100% de edificabilidad, la imagen fiel del balance habría dependido de un supuesto que el propio ayuntamiento estaba revisando públicamente. La diferencia entre un papel que aguanta y uno que no aguanta es esa documentación de la zona gris.

Lo que auditores y revisores pasan por alto

Aceptar el uso actual sin investigar alternativas. Es la falla más común. La dirección presenta un valor razonable y el auditor lo cruza con un comparable de mercado. No verifica si la dirección consideró usos alternativos. La NIC 36.19 lo exige explícitamente, y la NIIF 13 lo refuerza vía el supuesto de participante del mercado. Un papel que sólo documenta el uso actual no es un papel completo; es un papel a medio hacer.

Documentación insuficiente del rechazo de alternativas. "El uso industrial no es viable" sin explicación no resiste una revisión de calidad del encargo. Aquí es donde aparece la divergencia legítima entre socios experimentados. El socio A descartará alternativas con dos líneas de justificación, confiando en su criterio profesional acumulado. El socio B exigirá un análisis de mercado documentado para cada alternativa descartada, alegando que la inspección del ICAC no evalúa el criterio del socio sino los papeles que lo sustentan. Ambos tienen razón parcialmente: el criterio sin documentación no es defendible; la documentación sin criterio es burocracia. La práctica que aguanta combina ambas.

Incentivo perverso: el coste oculto del HBU completo. Investigar alternativas cuesta horas. Costes de un urbanista, comparables de mercado actualizados, análisis de viabilidad financiera por uso. En un encargo donde el cliente pagó honorarios ajustados, el equipo no tiene horas para sacar adelante con lo que hay y a la vez documentar tres usos alternativos. El socio sabe que el revisor de calidad del encargo (EQR) firmará nueve auditorías el viernes y no leerá el papel de HBU en detalle. Esa combinación produce el patrón que el ICAC ha señalado en sus inspecciones: pruebas de deterioro formalmente completas pero sin el análisis sustantivo que la norma exige.

Insight de segundo orden: El HBU no es un cálculo difícil. Es una pregunta inconveniente. Cuando un terreno lleva ocho años en libros al mismo valor, la pregunta "¿podría valer más con otro uso?" tiene una respuesta probable: sí, y eso obligaría a reconocer una plusvalía que la entidad no quiere reconocer (o, simétricamente, un deterioro que la entidad no quiere reconocer). El supuesto HBU está diseñado para forzar esa conversación. Si el papel de auditoría no muestra que la conversación ocurrió, la prueba de deterioro funciona como confirmación de la cifra del año pasado, no como prueba.

Términos relacionados

- Valor razonable: el precio que se recibiría al vender un activo en condiciones de mercado ordenadas. El uso más alto y mejor es el supuesto subyacente. - Valor de uso: el valor presente de los flujos de efectivo futuros que la entidad espera generar usando el activo tal como está. Distinto del HBU. - Prueba de deterioro: el procedimiento de NIC 36 que compara el valor en libros con el valor recuperable. - Activos no corrientes: la categoría de balance que típicamente incluye propiedades, plantas y equipos sujetos al análisis HBU. - Estimación contable: la valoración del HBU es una estimación contable regulada por NIA-ES 540.

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