Uso más alto y mejor

Cómo funciona

El análisis de "uso más alto y mejor" forma parte del procedimiento de valoración de activos conforme a la NIC 36. Cuando una entidad prueba el deterioro de un activo (especialmente propiedades, terrenos, o instalaciones de producción), debe comenzar por estimar cuál sería el valor más alto que el activo podría generar en el mercado, considerando todos los usos físicamente posibles, legalmente permitidos y financieramente viables.
Esto significa que el auditor no verifica el valor actual de uso (el valor que la entidad genera usando el activo tal como está hoy). Debe asegurarse de que la entidad haya considerado si el activo podría valer más si se utilizara de otra manera, se vendiera, se arrendara a un tercero, o se desarrollara de forma diferente. La NIC 36.19 especifica que el valor de uso debe compararse con el "valor justo menos costos de venta", que incorpora implícitamente esta lógica de uso más alto y mejor.
En la práctica, esta evaluación requiere documentación clara: ¿consideró la entidad todos los usos posibles? ¿Obtuvo valuaciones independientes? ¿Documentó por qué rechazó usos alternativos? Sin este análisis, la prueba de deterioro pierde credibilidad.

Ejemplo práctico: Inmobiliaria Castellanos S.L.

Cliente: empresa de desarrollo inmobiliario con sede en Valladolid, ingresos de 28 millones de euros (FY2024), activos fijos que incluyen terrenos urbanos sin desarrollar.
Paso 1: Identificar el activo y su uso actual
Immobiliaria Castellanos posee un terreno de 15.000 metros cuadrados en el perímetro de Valladolid, actualmente clasificado como reserva de tierra para futuro desarrollo residencial. Valor en libros: 4,2 millones de euros. El activo ha permanecido sin desarrollo durante 8 años.
Nota de documentación: trabajar con plano catastral, clasificación urbanística, restricciones de zonificación. Verificar que la clasificación actual en balance refleja el uso reconocido por la entidad.
Paso 2: Investigar todos los usos posibles del activo
El auditor pide a la dirección que prepare un análisis formal de alternativas:
Nota de documentación: incluir comparativas de precios de tierras similares en la zona (data del Instituto Técnico de Gestión Catastral), consultas formales con corredores de tierras, análisis de costos de desarrollo por uso. La dirección debe documentar por escrito por qué rechazó cada alternativa (ej: "el uso industrial no es viable porque requeriría inversión en acceso vial no permitida por la administración").
Paso 3: Determinar el uso más alto y mejor
Basado en este análisis, el uso más alto y mejor es el residencial a 8,5 millones de euros brutos. Sin embargo, el auditor verifica que la entidad haya restado los costos de desarrollo estimados (infraestructura, permisos, diseño): aproximadamente 3,2 millones de euros. Valor neto de uso más alto y mejor: 5,3 millones de euros.
Paso 4: Aplicar la prueba de deterioro
El valor en libros es 4,2 millones de euros. El valor recuperable (el mayor del valor de uso o el valor justo menos costos de venta) es 5,3 millones de euros. No hay deterioro. La conclusión depende de haber identificado el uso más alto y mejor.
Conclusión: Si la entidad hubiera reportado "el terreno se usa para reserva de desarrollo residencial, valor 4,2 millones" sin evaluar alternativas, el auditor habría aceptado incorrectamente una valuación potencialmente más baja. El análisis de uso más alto y mejor documentado justifica la cifra en balance.

• Uso residencial (caso base): bloques de viviendas, ~120 unidades, valor estimado 8,5 millones de euros (valor bruto sin costos de desarrollo)
• Uso comercial/oficinas: zona de negocios de 12.000 m², valor estimado 6,8 millones de euros
• Uso industrial ligero: permitido por zonas adyacentes, valor estimado 4,5 millones de euros
• Venta al contado a inversor: cotizaciones de 3 a 3,8 millones de euros según ubicación

Lo que auditores y revisores pasan por alto

• Falta de investigación de usos alternativos: Muchos auditores verifican que la dirección haya realizado una prueba de deterioro, pero no investigan si la entidad consideró genuinamente todos los usos posibles del activo. Aceptan el "uso actual" sin preguntar si el activo podría valer más de otra manera. La NIC 36.19 explícitamente requiere la consideración del "valor justo menos costos de venta" que incorpora este análisis.
• Documentación insuficiente de rechazos de alternativas: Es común encontrar que la dirección rechazó usos alternativos pero no documentó por qué. "No es viable" sin explicación no es suficiente. La prueba debe incluir análisis de mercado, restricciones legales verificadas, o costos que hicieron la alternativa no rentable. Sin esto, el rechazo de una alternativa parece arbitrario.
• Falta de datos independientes de comparables: Algunos auditores aceptan valuaciones de la dirección basadas únicamente en estimaciones internas. La NIC 36 no requiere una valuación externa, pero sí requiere que el valor estimado esté fundamentado. Para propiedades, esto significa búsqueda de transacciones comparables recientes, datos de corredores inmobiliarios, o análisis de costos de desarrollo basados en datos de mercado reales.
• Falta de consideración de restricciones temporales: La NIIF 13 párrafo 28 requiere que el uso más alto y mejor considere restricciones legales vigentes en la fecha de medición, no restricciones futuras anticipadas. Un terreno con restricción de zonificación actual que limita su uso a agrícola no puede valorarse asumiendo un cambio de zonificación futuro, incluso si el municipio ha anunciado planes de reclasificación. Los auditores que aceptan valoraciones basadas en zonificaciones futuras anticipadas aceptan supuestos no verificables.

Términos relacionados

---

• Valor justo: el precio que se recibiría al vender un activo en condiciones de mercado ordenadas. El uso más alto y mejor es el supuesto subyacente al determinar valor justo.
• Valor de uso: el valor presente de los flujos de efectivo futuros que la entidad espera generar usando el activo tal como está. Diferente del uso más alto y mejor.
• Prueba de deterioro: el procedimiento completo (NIC 36) que compara el valor en libros con el valor recuperable, que incluye la evaluación del uso más alto y mejor.
• Activos no corrientes: la categoría de balance que típicamente incluye propiedades, plantas y equipos sujetos al análisis de uso más alto y mejor.
• Estimación contable: la valoración del uso más alto y mejor es una estimación contable regulada por NIA-ES 540.