الاستخدام الأعلى والأفضل

النقاط الرئيسية

- الاستخدام الأعلى والأفضل ليس مرادفاً للاستخدام الحالي. اعتماد الاستخدام الحالي افتراضاً يُعدّ خطأً تقنياً صريحاً تحت IFRS 13.27، لا اختياراً محافظاً. - ISA 540.13(ج) يفرض على المراجع تقييم ما إذا كانت افتراضات الإدارة عن الاستخدام الأعلى والأفضل معقولة، ويتضمن ذلك التحقق من وجود تحليل بديل مكتوب، لا الاكتفاء بإقرار الإدارة. - الأخطاء في تحديد الاستخدام الأعلى والأفضل تؤدي عادة إلى بخس قيمة الأراضي ذات إمكانات التطوير، خاصة في الأسواق التي ترتفع فيها فجوة القيمة بين الأرض الخام والأرض المطوَّرة.

---

الإطار التقني

ما يحدث على أرض الواقع أولاً. الملف يفتح، الورقة المعنونة "تقييم الأصول العقارية" تظهر، وفي خانة "Highest and Best Use" تُكتب عبارة "الاستخدام الحالي". لا يُسأل لماذا. يُغلق الملف. هذا ما تكشفه مراجعتنا الداخلية في معظم الحالات.

بعد ذلك يأتي المعيار. IFRS 13.27 يقرر أن قياس القيمة العادلة لأصل غير مالي يأخذ في الاعتبار قدرة المشارك في السوق على توليد منافع اقتصادية باستخدام الأصل في أعلى وأفضل استخدام له، أو ببيعه إلى مشارك آخر يستخدمه على هذا النحو. الفقرة 28 تشترط ثلاثة معايير تراكمية:

- الإمكان القانوني (Legally Permissible): القوانين والأنظمة وقيود التخطيط الحضري لا تمنع الاستخدام البديل - الإمكان الفعلي (Physically Possible): خصائص الأصل من حيث الموقع والمساحة والطبوغرافيا تسمح به - الجدوى المالية (Financially Feasible): الاستخدام يولّد عائداً يفوق تكلفة الإحلال ويبرر الاستثمار

ثم تأتي المنطقة الرمادية. IFRS 13.29 يفترض ابتداءً أن الاستخدام الحالي هو الاستخدام الأعلى والأفضل، ما لم تُشر عوامل السوق أو غيرها إلى أن استخداماً بديلاً سيعظّم القيمة. هذه الفقرة هي التي يُساء استعمالها كثيراً. الإدارة تقرأها كرخصة لتجاوز التحليل، بينما المعيار يقرأها كنقطة بداية تقتضي التحدي عند وجود مؤشرات معاكسة. المراجع تحت ISA 540.A23 ملزم بتحديد ما إذا كانت تلك المؤشرات موجودة (سعر السوق، تغير التخطيط، صفقات مماثلة، استفسارات مطورين) وموثقاً تقييمه لها.

---

أين تخفق الملفات بالضبط

الفشل الأول يبدأ من الافتراض الصامت بأن الاستخدام الحالي يُعفي من التحليل. الإدارة تكتفي بفقرة "لا توجد استخدامات بديلة جوهرية"، والمراجع يقبلها لأن البديل (طلب دراسة سوق متخصصة) سيخلق احتكاكاً مع العميل. IFRS 13.27 و28 لا يمنحان هذا الإعفاء. ISA 540.A22 يُلزم بفحص الافتراضات الجوهرية، وافتراض "الاستخدام الحالي يساوي الاستخدام الأعلى والأفضل" هو افتراض جوهري بطبيعته.

الفشل الثاني هو غياب التوثيق القانوني. تُكتب جملة عن الإمكان القانوني دون مرفق من البلدية أو رأي قانوني أو إشارة إلى قرار التخطيط الحضري. حبراً على ورق. ملف الأصول يحتاج إلى دليل قابل للفحص من طرف ثالث، لا إلى تأكيد إداري معاد تدويره.

الفشل الثالث هو معدل الخصم. تختار الإدارة 5% أو 6% بحجة أن العقار "محافظ المخاطر"، بينما بنشمارك السوق السعودي للعقارات التطويرية يدور حول 8% إلى 10%. ISA 540.A23 يطلب من المراجع تقييم معقولية المدخلات الجوهرية، ومعدل الخصم في حساب القيمة الحالية الصافية (NPV) أو التدفقات النقدية المخصومة (DCF) هو المدخل الأكثر تأثيراً على النتيجة. خصم منخفض بنقطتين مئويتين قد يضاعف القيمة الظاهرة.

---

مثال عملي: شركة الخليج للتطوير العقاري

عميل: شركة سعودية متوسطة الحجم في قطاع التطوير العقاري. السنة المالية 2024. قيمة الأصول العقارية المسجلة 85 مليون ريال سعودي. الإطار المحاسبي: المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية كما اعتمدتها الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين (SOCPA).

الخطوة 1: تحديد الأصل والاستخدام الحالي

تمتلك الشركة قطعة أرض بمساحة 50,000 متر مربع شمال الرياض. الاستخدام الحالي: حديقة عامة مؤجَّرة للبلدية برسم سنوي 200,000 ريال. صافي الدخل السنوي المقدَّر من هذا الاستخدام: 250,000 ريال.

ملاحظة التوثيق: قيمة الاستخدام الحالي مدعومة بعقد إيجار ساري وحساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتبقية.

الخطوة 2: البحث عن الاستخدامات البديلة

طُلب من الإدارة دراسة سوق من مكتب استشاري عقاري مرخّص. الاستخدامات المحتملة:

- استخدام حالي (حديقة عامة): دخل سنوي 250,000 ريال، قيمة حالية تقريبية 2.5 مليون ريال - بديل أ (مركز تسوق): دخل سنوي 1.8 مليون ريال، تكلفة بناء 15 مليون ريال، فترة استرداد 8 سنوات - بديل ب (مجمع سكني): دخل سنوي 2.2 مليون ريال، تكلفة بناء 18 مليون ريال، فترة استرداد 8 سنوات

ملاحظة التوثيق: دراسة السوق صادرة عن JLL بتاريخ مايو 2024، محفوظة في ملف الأصول.

الخطوة 3: التعقيد الذي ظهر أثناء المراجعة

هنا انكسر المسار المثالي. ظهر تقرير تقييم ثانٍ، أعدّه مكتب CBRE لصالح بنك تمويل العقار قبل ستة أشهر. تقرير CBRE قدّر القيمة العادلة بنطاق 19 إلى 22 مليون ريال، أي ما يقل بحوالي 25% عن نطاق JLL. السبب الجوهري للفجوة: CBRE افترض أن قرار البلدية بشأن إعادة تصنيف الأرض من "خدمات بلدية" إلى "سكني تجاري مختلط" قد لا يصدر قبل عام 2026، بينما JLL افترض صدوره خلال 12 شهراً.

طلبنا من العميل رأياً قانونياً مكتوباً من المستشار القانوني الخارجي حول احتمال صدور قرار إعادة التصنيف. الرد جاء مبهماً: "الاحتمال مرتفع بناءً على المؤشرات الإدارية، لكن لا يمكن إعطاء ضمانة زمنية قبل صدور القرار الرسمي". هذا ليس جواباً يمكن البناء عليه دون تعديل.

من واقع خبرتنا، عندما يتعارض تقريران من مكتبين معتبرين، الحل ليس اختيار الأعلى لإرضاء العميل ولا الأدنى تذرعاً بالحذر. الحل هو تعديل معدل الخصم لعكس عدم اليقين الزمني، أو احتساب القيمة بالتزامن مع احتمال السيناريوهين.

الخطوة 4: قياس القيمة العادلة المعدّل

اعتمدت الإدارة أصلاً طريقة الدخل (Income Approach) على أساس المجمع السكني:

- الدخل السنوي المتوقع: 2.2 مليون ريال - معدل الخصم الأصلي: 7.5% - فترة التوقع: 25 سنة - القيمة الحالية الناتجة: 28 مليون ريال

بعد إدماج التعقيد، طُلب رفع معدل الخصم إلى 9.25% لعكس مخاطر التوقيت التنظيمي، فانخفضت القيمة الحالية إلى 22.8 مليون ريال. هذا الرقم يقع داخل نطاق CBRE العلوي ونطاق JLL السفلي معاً، وهو موقع دفاعي.

ملاحظة التوثيق: جدول DCF محدَّث في ملف الأصول، 12 معاملة عقارية مماثلة في آخر 18 شهراً، تعديل معدل الخصم موثَّق بمذكرة فنية مرفقة.

الخلاصة

تقدير القيمة العادلة النهائي: 23 مليون ريال (نقطة الوسط بعد التعديل). الأساس: الاستخدام الأعلى والأفضل (المجمع السكني) مع تعديل لعدم اليقين القانوني. الحكم المهني هنا لم يكن في اختيار الاستخدام، بل في تسعير المخاطر الزمنية للقرار البلدي.

---

القضية القانونية: هل الاستخدام الحالي افتراض دفاعي؟

الأطروحة: الاستخدام الأعلى والأفضل في أراضي التطوير نادراً ما يكون "الاستخدام الحالي". هذا ليس رأياً، بل نتيجة تطبيق IFRS 13.27 و28 على عقار يقع في منطقة نمو حضري.

الحجة المضادة: بعض الشركاء يرون أن اعتماد الاستخدام الحالي خيار محافظ يحمي الميزانية من تضخم الأصول، وأن دراسات السوق للاستخدامات البديلة باهظة التكلفة وتثقل ميزانية الارتباط. حسب خبرتي في هذا المجال، هذه الحجة تتكرر في كل مراجعة ملف عقاري كبير.

الرد: IFRS 13.27 لا يصف الاستخدام الأعلى والأفضل بأنه "خيار محافظ". المعيار يصفه بأنه القياس المطلوب. الفقرة 29 تفترض أن الاستخدام الحالي هو الأعلى والأفضل ابتداءً، لكنها تشترط غياب مؤشرات السوق المعاكسة. وجود ارتفاع في أسعار الأراضي المماثلة بنسبة 30% في عامين، كما هو الحال في شمال الرياض، هو مؤشر معاكس قاطع. ISA 540.A23 يُلزم المراجع برصده. التذرع بالحذر لا يلغي الالتزام التقني.

الحكم: اعتماد الاستخدام الحالي دون تحليل بديل موثَّق يُعدّ قصوراً في تطبيق IFRS 13، ويستوجب ملاحظة في ملف المراجعة وتحفظاً محتملاً في تقرير الإدارة إن لم يُصحَّح. الاستخدام الأعلى والأفضل ليس اختيارياً.

---

خلاف مهني مشروع

في نقاش داخلي حول ملف عقاري كبير، انقسم الشريكان:

موقف الشريك (أ): "نأخذ الرقم الأدنى من النطاق، 19 مليون ريال. التحفظ هو السلوك الافتراضي للمراجع، والميزانية ستحتمل التخفيض، والإدارة لن تعترض اعتراضاً جدياً." منطقه يستند إلى مفهوم تقليدي للحذر المحاسبي: عند الشك، اختر الرقم الذي لا يضخّم الأصل.

موقف الشريك (ب): "الحذر لا يلغي IFRS 13. المعيار يطلب القيمة العادلة بأفضل استخدام، لا أقل قيمة دفاعية. لو اخترنا 19 مليون مع وجود دليل سوقي يدعم 23 مليون، فنحن نخالف المعيار باسم التحفظ. التحفظ الحقيقي هنا هو تعديل معدل الخصم لعكس المخاطر، لا اقتطاع القيمة عشوائياً."

كلا الموقفين له منطقه. الشريك (أ) يحمي تقرير المراجعة من اتهام التهاون، والشريك (ب) يحمي التقرير من اتهام مخالفة المعيار. في تطرف كبير مني أقول إن موقف (ب) هو الأقرب للنص، لأن IFRS 13 تقني صريح، بينما "الحذر" مفهوم حُذف من إطار IASB المفاهيمي عام 2010 وأُعيد بصيغة محايدة عام 2018.

---

بصيرة من الدرجة الثانية: لماذا تتوافق ملفاتنا مع الطرف الأدنى؟

سؤال يستحق الجلوس معه. لماذا تتراكم تقديرات القيمة العادلة المعتمدة على "الاستخدام الحالي" بشكل لافت عند الطرف الأدنى من نطاقات المثمّنين؟ التفسير ليس صدفة إحصائية. هيكل الحوافز هو السبب.

المثمّن العقاري يعمل عادة بأتعاب مرتبطة بإنجاز التقرير، لا بدقته اللاحقة. عندما يطلب العميل تقريراً يدعم رقماً منخفضاً (لتقليل الزكاة العقارية، أو تقليل ضريبة التصرفات، أو تجنب استرعاء انتباه الجهات التنظيمية)، يميل المثمّن إلى تبني افتراضات تخفيضية. ومن أكثر هذه الافتراضات انتشاراً: الإبقاء على الاستخدام الحالي كأساس للتقييم. التحليل البديل قد يكشف قيمة أعلى، فيُتجنّب أصلاً.

المراجع الذي يقبل التقرير دون تحدّيه يقع في فخّ البصيرة الثانية: هو لا يخطئ في رقم واحد، بل يصادق على نمط منهجي يخدم العميل ضد روح IFRS 13. هذا هو التفسير الأقرب لتكرار النمط نفسه في ملفات مختلفة. الإجراءات صورية لأن النتيجة محددة سلفاً.

ولماذا يستمر هذا حتى بعد دورات التدريب؟ لأن التدريب يعالج المعرفة، لا الحوافز. المراجع يعرف IFRS 13.27، لكنه يواجه ضغط ميزانية الارتباط وضغط العلاقة مع العميل. الحوكمة الورقية لا تكسر هذه المعادلة. ما يكسرها هو مراجعة جودة مستقلة تُعيد فتح الملف وتسأل: أين دراسة الاستخدام البديل؟

---

ما يخطئ المراجعون والممارسون

- النمط الأول (الاستخدام الحالي افتراضياً): يُكتب في الملف "الاستخدام الحالي يمثّل الاستخدام الأعلى والأفضل" دون تحليل. ISA 540.13(ج) يتطلب تحدي هذا الافتراض، لا توثيقه فقط. الحل: طلب إثبات إيجابي على غياب البدائل، لا اكتفاء بالنفي.

- النمط الثاني (غياب التوثيق القانوني): الإمكان القانوني تحت IFRS 13.28 يحتاج إلى مرفق من البلدية أو رأي قانوني، لا فقرة وصفية. الملفات التي تفتقد هذه المرفقات تنهار في أول مراجعة جودة. ملاحظات مراجعي AFM وSOCPA على ملفات العقارات تتكرر تكرر اللازمة.

- النمط الثالث (معدل الخصم اللين): ISA 540.A22 إلى A24 توضح أن المراجع يقيّم معقولية الافتراضات الجوهرية. معدل خصم 5% لأرض تطويرية في الرياض يُرفض من أي مراجع جودة منضبط، لأن بنشمارك العائد على الاستثمارات العقارية السعودية يقع بين 8% و10%. الحل: مقارنة واجبة بمؤشرات SAMA وبيانات الصفقات الحديثة.

تنبيه شخصي. كل مرة أفتح ملف عقاري جديد للمراجعة، أعرف مسبقاً ما هي ملاحظتي الأولى. الفقرة نفسها، الافتراض نفسه، الملف نفسه بأسماء عملاء مختلفة. الإجراء صار طقساً، والطقس لا يحمي من المخالفة التقنية.

---

المصطلحات ذات الصلة

- القيمة العادلة: القيمة التي تُبادل بها الأصول بين أطراف مطلعة على أساس منفصل - معايير المحاسبة الدولية IFRS 13: المعيار الدولي للقياس بالقيمة العادلة - معيار المراجعة 540 (تقديرات المحاسبة): معيار المراجعة للتقديرات المحاسبية وتقييمات القيمة العادلة - اختبار الجدوى الاقتصادية: تقييم ما إذا كان استخدام الأصل سينتج عنه دخل - طريقة الدخل (القيمة الحالية المخصومة): طريقة تقدير القيمة العادلة بناءً على التدفقات النقدية المتوقعة

---