الاستخدام الأعلى والأفضل

النقاط الرئيسية

• الاستخدام الأعلى والأفضل ليس دائماً هو الاستخدام الحالي للأصل، بل هو أفضل استخدام من وجهة نظر اقتصادية.
• معيار المراجعة 540.13(ج) يتطلب من المراجع اختبار ما إذا كانت الإدارة قد طبقت هذا المفهوم بشكل صحيح في القيمة العادلة.
• الأخطاء في تحديد الاستخدام الأعلى والأفضل تؤدي عادة إلى بخس أو مبالغة في تقدير العقارات والأصول المرتبطة بالعقار.
• IFRS 13.29 يتطلب النظر في الاستخدام مع أصول أخرى معاً (in combination). أرض ملاصقة لمصنع قائم قد يكون استخدامها الأعلى والأفضل كتوسعة للمصنع (مع الأصول الأخرى)، وليس كعقار مستقل

كيف يعمل

تحتاج الإدارة إلى تحديد الاستخدام الأعلى والأفضل لأصل ما عند قياس القيمة العادلة بموجب IFRS 13. هذا يختلف عن الاستخدام الحالي. قد تمتلك شركة قطعة أرض تُستخدم حالياً كموقف سيارات، لكن الاستخدام الأعلى والأفضل قد يكون مبنى سكني متعدد الطوابق إذا أظهرت دراسة السوق أن القيمة ستكون أعلى بكثير.
يحدد IFRS 13.25 إلى 31 الإطار العملي. يجب أن يكون الاستخدام:
عند معيار المراجعة 540.A23، يقيّم المراجع ما إذا كانت افتراضات الإدارة عن الاستخدام الأعلى والأفضل معقولة. هذا يشمل فحص أدلة السوق والدراسات القانونية والجدوى الاقتصادية. ملف مراجعة ضعيف يختبر ما إذا أخذت الإدارة الاستخدام الحالي كأساس: دون اختبار ما إذا كان هناك استخدام بديل أفضل موثق.

• قانونياً ممكناً (القوانين المحلية والقيود لا تمنعه)
• فعلياً جدياً (يمكن تحقيقه فعلاً، ليس نظرياً فقط)
• مدراً للدخل (سيؤدي إلى زيادة القيمة)
• متسقاً مع ما يفعله المشاركون في السوق. IFRS 13.28 يتطلب أن يعكس الاستخدام الأعلى والأفضل ما سيفعله مشارك نموذجي في السوق، وليس ما تنوي الإدارة فعله فقط. في تقييم أرض صناعية في فرنسفورت، اعتمدت الإدارة على خطتها لبناء مستودع، لكن مشاركي السوق كانوا سيطورونها كمبنى سكني بعائد أعلى

مثال عملي: شركة الخليج للتطوير العقاري

عميل: شركة سعودية متوسطة الحجم تطوير عقاري، السنة المالية 2024، قيمة الأصول العقارية 85 مليون ريال سعودي، معايير المحاسبة الدولية.
الخطوة 1: تحديد الأصل والاستخدام الحالي
تمتلك الشركة قطعة أرض بمساحة 50,000 متر مربع في الرياض. الاستخدام الحالي: حديقة عامة مؤجرة للبلدية برسم سنوي 200,000 ريال. الدخل السنوي المقدر من هذا الاستخدام: 250,000 ريال.
ملاحظة التوثيق: قيمة الاستخدام الحالي موثقة في عقد الإيجار والقيمة الحالية للتدفقات النقدية.
الخطوة 2: البحث عن الاستخدامات البديلة
أجرت الإدارة دراسة سوق من استشاري عقاري معترف به. الاستخدامات المحتملة:
ملاحظة التوثيق: دراسة السوق من شركة JLL (شركة استشارات عقارية عالمية)، بتاريخ مايو 2024. المقارنة التفصيلية محفوظة في ملف الأصول.
الخطوة 3: اختبار الجدوى القانونية والاقتصادية
ملاحظة التوثيق: الموافقات البلدية على ملف الاستخدام البديل. تحليل NPV (القيمة الحالية الصافية) من إدارة المشاريع: يُظهر أن الحي السكني له صافي قيمة حالية موجب بقيمة 12 مليون ريال بعد تكاليف البناء.
الخطوة 4: قياس القيمة العادلة على أساس الاستخدام الأعلى والأفضل
استخدمت الإدارة طريقة الدخل (Income Approach) بناءً على الحي السكني:
البديل: قيمة المقارنة (Comparable Market Approach) من بيانات الأراضي المماثلة في المنطقة تُظهر 26 إلى 30 مليون ريال. النطاق يؤيد تقدير الإدارة.
ملاحظة التوثيق: جدول DCF (التدفقات النقدية المخصومة) في ملف الأصول. بيانات المقارنة من 12 معاملة عقارية مماثلة في آخر 18 شهراً. معدل الخصم معترف به ضد بنشمارك البنك المركزي السعودي.
الخلاصة
نتجت المراجعة تقدير قيمة عادلة 27.5 مليون ريال (نقطة الوسط بين الطريقتين). هذا مدفوع بالاستخدام الأعلى والأفضل (الحي السكني)، وليس الاستخدام الحالي (الحديقة). الأساس موثق، والافتراضات معقولة، والحساب يمكن الدفاع عنه.

• استخدام حالي (حديقة عامة): دخل سنوي 250,000 ريال، قيمة حالية تقريبية 2.5 مليون ريال
• استخدام بديل 1 (مركز تسوق): دخل سنوي 1.8 مليون ريال (بناء تكلفة 15 مليون ريال، فترة استرجاع 8 سنوات)
• استخدام بديل 2 (حي سكني): دخل سنوي 2.2 مليون ريال (بناء تكلفة 18 مليون ريال، فترة استرجاع 8 سنوات)
• القيود القانونية: الأرض في منطقة التطوير المكثف (KAFD: مركز الملك عبدالله المالي)، والتخطيط الحضري يسمح بالعروض السكنية والتجارية. لا توجد قيود تمنع الاستخدام البديل.
• الجدوى الاقتصادية: كلا الاستخدامين البديلين ينتج عنهما قيمة أعلى من الاستخدام الحالي. الاستخدام الأعلى والأفضل هو الحي السكني (2.2 مليون ريال دخل سنوي).
• الدخل السنوي المتوقع: 2.2 مليون ريال
• معدل الخصم: 7.5% (معدل العائد على الاستثمارات العقارية السعودية)
• فترة التوقع: 25 سنة
• القيمة الحالية: 28 مليون ريال تقريباً

ما يخطئ المراجعون والممارسون

• الخطأ الشائع الأول: افتراض أن الاستخدام الأعلى والأفضل هو دائماً الاستخدام الحالي. معيار المراجعة 540.13(ج) يتطلب فحص الاستخدامات البديلة. معظم الملفات تحدد الاستخدام الحالي كنقطة انطلاق فقط، دون استكشاف إمكانيات أخرى.
• الخطأ الشائع الثاني: عدم توثيق الدراسة القانونية والاقتصادية. IFRS 13.26 تتطلب أن يكون الاستخدام الأعلى والأفضل "قانونياً ممكناً وفعلياً جدياً". ملفات كثيرة تفتقد رأي قانوني أو دراسة جدوى اقتصادية. الاختبار الضعيف يقوم على الافتراضات وحدها.
• الخطأ الشائع الثالث: عدم اختبار معقولية معدل الخصم والافتراضات الأخرى. معيار المراجعة 540.A22 إلى A24 توضح أن المراجع يجب أن يقيّم معقولية الافتراضات. معدل خصم 5% لأصل عقاري سعودي في منطقة عالية المخاطر قد يكون منخفضاً جداً. الاختبار الضعيف يقبل الرقم دون مقارنة ببنشمارك الصناعة.
• الخطأ الشائع الرابع: عدم التحقق من الافتراض القانوني مع مصدر مستقل. IFRS 13.26 يتطلب أن يكون الاستخدام "قانونياً ممكناً". في مراجعة شركة عقارية إماراتية، اعتمد الفريق على تأكيد الإدارة بأن إعادة التصنيف من تجاري إلى سكني ممكنة، لكن لم يطلب خطاب تأكيد من البلدية. اكتشف لاحقاً أن تغيير التصنيف كان مرفوضاً منذ 6 أشهر.

المصطلحات ذات الصلة

• القيمة العادلة: القيمة التي تُبادل بها الأصول بين أطراف مطلعة على أساس منفصل
• معايير المحاسبة الدولية IFRS 13: المعيار الدولي للقياس بالقيمة العادلة
• معيار المراجعة 540 (تقديرات المحاسبة): معيار المراجعة للتقديرات المحاسبية وتقييمات القيمة العادلة
• اختبار الجدوى الاقتصادية: تقييم ما إذا كان استخدام الأصل سينتج عنه دخل
• طريقة الدخل (القيمة الحالية المخصومة): طريقة تقدير القيمة العادلة بناءً على التدفقات النقدية المتوقعة