Utilisation la plus rentable

Fonctionnement

L'ISA 540.A4 et IFRS 13.27 exigent que vous adoptiez la perspective d'un participant du marché pour évaluer l'utilisation la plus rentable d'un actif. Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser les intentions actuelles ou les plans de l'entité comme base principale de votre analyse. À la place, vous devez considérer quel usage génèrerait la plus grande valeur économique sur le marché libre, indépendamment de ce que l'entité en a l'intention de faire.
Pour les actifs corporels (machines, immeubles, installations), cette analyse dépend souvent d'une question économique fondamentale : vaut-il mieux vendre l'actif individuellement ou l'inclure dans une activité combinée ? Une usine de fabrication peut valoir davantage comme activité intégrée qu'en tant que bâtiment et équipement vendus séparément. Inversement, un parc de stationnement urbain peut valoir davantage s'il est vendu à un développeur immobilier qu'en tant que parc de stationnement opérationnel.
L'IFRS 13.B6 ajoute que l'utilisation la plus rentable doit être légalement faisable, physiquement possible et financièrement réalisable. Vous ne pouvez pas supposer une utilisation qui contredit les lois locales de zonage ou qui exigerait des investissements de capital déraisonnables pour être réalisable. Cette contrainte est souvent oubliée lors de l'évaluation des terrains ou des bâtiments rénovés.

Exemple pratique : Bâtiments Dufour SARL

Client : Société française de location immobilière, FY2024, immeubles en portefeuille évalués à juste valeur selon IFRS 13. Actif principal : un bâtiment ancien situé à Marseille (zone rénovation urbaine), 2 400 m², propriété actuellement louée comme entrepôt à 8 EUR/m²/an.
Étape 1 : Identification de l'utilisation actuelle
Le bâtiment génère actuellement 19 200 EUR par an en revenus locatifs.
Note documentaire : Le contrat de location est révisé annuellement, taux de marché confirmé auprès de trois agents immobiliers locaux.
Étape 2 : Analyse de l'utilisation alternative la plus rentable
Un promoteur immobilier a soumis une offre d'achat à 950 000 EUR en supposant une conversion en 45 appartements de petit standing. Les coûts de conversion estimés (y compris les travaux de conformité et les coûts de permis) sont de 320 000 EUR, ce qui génère une valeur nette de 630 000 EUR pour le promoteur.
Un propriétaire-utilisateur a proposé 720 000 EUR pour le bâtiment comme nouvelle installation de fabrication, en supposant des investissements de 150 000 EUR en aménagements.
Note documentaire : Deux scénarios modélisés en parallèle. Les coûts de conversion ont été vérifiés auprès de deux devis indépendants. La viabilité du scénario de fabrication a été documentée via un avis d'un cabinet d'ingénierie locale.
Étape 3 : Application de la contrainte de faisabilité
Vous devez vérifier auprès de la mairie de Marseille si les deux scénarios (conversion résidentielle et installation de fabrication) sont légalement autorisés. La zone est classée rénovation urbaine. La conversion en résidentiel est encouragée par la loi et les permis sont rapidement accordés. La conversion en installation de fabrication contrevient à la loi locale de zonage et n'est pas légalement réalisable.
Note documentaire : Lettre de la mairie confirmant le classement de zone. Plan de zonage revu et conservé dans le dossier.
Étape 4 : Détermination de la juste valeur
Seul le scénario résidentiel est légalement faisable. L'utilisation la plus rentable est la conversion en 45 appartements. Le prix transactionnel le plus probable sur le marché libre est de 950 000 EUR (offre documentée du promoteur). Vous fixez la juste valeur à 950 000 EUR, non à 720 000 EUR (le scénario de fabrication n'existe pas) et certainement pas à 350 000 EUR (valeur actualisée des revenus locatifs actuels sur 10 ans, ce qui ignore complètement le point de vue du participant du marché).
Conclusion
La juste valeur du bâtiment est 950 000 EUR. C'est un écart de 600 000 EUR par rapport à la valeur capitalisée des revenus locatifs actuels. Si l'entité avait supposé que le bâtiment continuerait à être un immeuble de placement et avait calculé la juste valeur sur cette base, le bilan serait surévalué.

Ce que les auditeurs et les réviseurs comprennent mal

• Erreur courante (Tier 1): Les équipes d'audit acceptent la proposition d'utilisation future de l'entité sans vérifier ce que le marché paierait réellement. Si l'entité affirme qu'elle prévoit de garder le bâtiment en location, les équipes acceptent souvent cette affirmation comme point de départ de l'évaluation à juste valeur. IFRS 13.27 interdit explicitement cette approche. La perspective de l'entité est pertinente pour les tests ultérieurs de dépréciation (ISA 540.A13), mais pas pour la juste valeur initiale.
• Erreur courante (Tier 2): Oublier de tester la faisabilité légale et physique des scénarios alternatifs. IFRS 13.B6 exige que vous confirmiez que l'utilisation alternative supposée est légalement autorisée dans la juridiction locale. Une conversion résidentielle peut être techniquement possible mais interdite par le zonage. Une installation de fabrication peut être techniquement faisable mais nécessiter des investissements de capital si importants qu'elle n'est pas financièrement réalisable. Ces contraintes réduisent souvent considérablement les scénarios alternatifs viables.
• Écart de pratique documentée (Tier 3): La plupart des dossiers ne documentent pas l'analyse du point de vue du participant du marché. Le dossier contient une lettre d'évaluation externe, une formule capitalisée, et peu d'autres choses. ISA 540.19(a) exige que vous obteniez des éléments probants suffisants et appropriés sur la façon dont l'entité a identifié et appliqué les hypothèses du marché. Demander un protocole documenté au responsable de l'évaluation (interne ou externe) est le point de départ minimal.

Comparaison : Utilisation la plus rentable vs. Valeur d'utilité

| Dimension | Utilisation la plus rentable | Valeur d'utilité |
|-----------|-------------------------------|------------------|
| Point de vue | Participant du marché | Utilisateur spécifique (souvent l'entité actuelle) |
| Objectif | Déterminer la juste valeur selon IFRS 13 | Tester la dépréciation selon ISA 540.A13, IAS 36 |
| Horizon temporel | Marché actuel, prix transactionnel probable | Flux de trésorerie futurs attendus de l'entité |
| Utilisation juridique/légale | Doit être légalement faisable ; zonage compte | Peut être une utilisation que l'entité projette même si moins probable sur le marché |
| Quand elle est déterminante | Évaluation initiale à la juste valeur | Test de dépréciation ; peut justifier un test de dépréciation ultérieur |
L'utilisation la plus rentable oriente votre évaluation à juste valeur initiale vers le prix du marché. La valeur d'utilité oriente votre test de dépréciation ultérieur vers la capacité de l'entité à générer des flux de trésorerie avec cet actif. Sur de nombreux actifs immobiliers, ces deux valorisations divergent considérablement. ISA 540.19 vous oblige à documenter comment l'entité a passé de l'une à l'autre.

Ce que les réviseurs trouvent mal

• Défaut de documentation (Tier 1): Inspection FRC 2024 : 34 des 127 dossiers examinés (27 %) n'incluaient aucune évaluation documentée de la faisabilité légale ou physique des scénarios alternatifs supposés pour les actifs immobiliers évalués à juste valeur. Les équipes avaient accepté l'utilisation alternative proposée par l'entité sur le fondement d'une lettre d'évaluation externe sans vérifier les hypothèses sous-jacentes.
• Absence de comparaison avec le marché (Tier 2): La plupart des dossiers ne contenaient aucune preuve que l'équipe avait comparé la juste valeur calculée avec les transactions de marché réelles pour des actifs similaires. ISA 540.19(b) exige des éléments probants que les hypothèses utilisées reflètent les conditions du marché actuel. Le simple calcul d'une valeur présente nette selon les hypothèses fournies par l'entité n'est pas une évaluation du marché.
• Confusion entre perspective (Tier 3): Les dossiers mélangeaient fréquemment la perspective du participant du marché (IFRS 13.27) avec les hypothèses de l'entité concernant son utilisation prévue. Pour un actif spécialisé (un équipement de production conçu sur mesure), la démarcation peut être floue, mais ISA 540.A4 vous oblige à documenter comment vous avez isolé la perspective du marché de l'opinion interne de l'entité.

Termes connexes

---

• Juste valeur (IFRS 13) : le prix auquel un actif s'échangerait entre un acheteur et un vendeur informés sur le marché libre. La juste valeur dépend de l'utilisation la plus rentable.
• Valeur d'utilité : les flux de trésorerie futurs attendus d'un actif spécifiquement pour l'entité. Utilisée pour les tests de dépréciation, pas pour la juste valeur initiale.
• IAS 36 : valeur d'utilité vs juste valeur diminuée des coûts : base des deux mesures de valeur recouvrable utilisées dans le test de dépréciation.
• Juste valeur diminuée des coûts de sortie : valeur recouvrable basée sur le prix de marché net des coûts de cession, directement reliée à l'utilisation la plus rentable.
• Dépréciation d'actifs : test des flux de trésorerie futurs pour vérifier qu'un actif n'est pas surévalué. La valeur d'utilité remplace l'utilisation la plus rentable ici.