Market Approach

Come funziona

Il revisore applica l'approccio di mercato quando l'entità deve stimare il valore equo di un'attività (tipicamente immobili, investimenti finanziari, o attività commerciali acquisite) e il mercato offre transazioni sufficientemente comparabili e recenti. L'IFRS 13.5 cita tre approcci alla valutazione: costo, reddito, e mercato. Ognuno è appropriato in circostanze diverse. L'approccio di mercato è il più obiettivo quando i dati di mercato sono disponibili, perché non richiede ipotesi sulla redditività futura o sui costi di riproduzione.
Il processo prevede quattro passaggi. Primo, il revisore identifica transazioni comparabili avvenute nel mercato oggetto di valutazione entro un periodo di tempo appropriato (normalmente ultimi 12 mesi, talvolta esteso). Secondo, raccoglie i prezzi pagati in quelle transazioni. Terzo, applica aggiustamenti per differenze significative tra il comparabile e l'attività in valutazione (localizzazione, condizioni, data della transazione, termini di pagamento). Quarto, stima il valore equo dell'attività utilizzando la banda di valori ricavata dai comparabili aggiustati.
La qualità dell'output dipende dalla disponibilità di transazioni recenti e dalla giustificabilità degli aggiustamenti applicati. Se il mercato è illiquido, frammentato, o le transazioni sono rare, l'approccio di mercato produrrà una stima meno affidabile. In questi casi, uno dei metodi alternativi (approccio dei costi, approccio reddituale) diventa il metodo primario.

Esempio pratico: Edilizia Triestina S.r.l.

Cliente: Società costruttrice italiana, FY2024, IFRS reporter.
Situazione: Edilizia Triestina S.r.l. ha acquisito due immobili non completamente costruiti nel novembre 2024 per EUR 2,8M. La società deve valutare se il prezzo pagato è prossimo al valore equo per la rendicontazione delle immobilizzazioni. Non esiste mercato attivo per immobili parzialmente costruiti, ma nella stessa zona e nello stesso trimestre sono state completate tre transazioni immobiliari simili.
Passaggio 1: Identificazione dei comparabili
Il revisore raccoglie le tre transazioni completate nella stessa area geografica (Trieste, Friuli-Venezia Giulia):
Nota di documentazione: Il revisore documenta la fonte di ogni transazione (Agenzia delle Entrate, annunci immobiliari verificati, atto di compravendita) e il criterio di inclusione (medesima zona catastale, classe di immobile, dimensioni entro ±15% della proprietà valutanda).
Passaggio 2: Aggiustamenti per differenze
La proprietà acquistata da Edilizia Triestina è incompleta. Le proprietà A, B, C sono tutte completate. Il revisore applica aggiustamenti:
Valori aggiustati:
Nota di documentazione: Ogni aggiustamento è documentato nel prospetto di valutazione, con citazione della fonte dei dati di inflazione (ISTAT per i prezzi immobiliari regionali) e della stima di completamento (relazione tecnica dell'ingegnere, datata settembre 2024).
Passaggio 3: Confronto con il prezzo pagato
Il prezzo pagato da Edilizia Triestina (EUR 2.800.000 per la proprietà incompleta) è superiore alla valutazione derivata dall'approccio di mercato (EUR 2.265.000). La differenza è di EUR 535.000 (circa 19%). Il revisore indaga:
Se il premio è giustificato da fattori specifici della transazione non replicabili nel mercato aperto, il revisore documenta la conclusione che il valore equo si situa tra EUR 2.265.000 e EUR 2.800.000. Se il premio non è giustificato, il valore equo è EUR 2.265.000.
Nota di documentazione: La conclusione è riportata nel prospetto di valutazione (ISA Italia 500.A14) con il ragionamento sulla riconciliazione tra il prezzo transato e il valore equo stimato tramite comparabili.
Conclusione: L'approccio di mercato ha prodotto una banda di valori (EUR 2.265.000 a EUR 2.800.000) che il revisore utilizza per valutare l'appropriatezza della contabilizzazione dell'immobilizzazione. Se la società ha iscritto l'immobile a EUR 2.800.000, questa cifra rientra nella banda supportata dal mercato; se lo ha iscritto a EUR 2.200.000 (al di sotto del valore di mercato stimato), il revisore considera il valore appropriato ai fini dell'iscrizione contabile iniziale.

• Proprietà A: EUR 2.650.000 (febbraio 2024)
• Proprietà B: EUR 2.900.000 (agosto 2024)
• Proprietà C: EUR 2.500.000 (novembre 2024)
• Completamento stimato: EUR 450.000 (sulla base di computi metrici forniti dal progettista)
• Differenza temporale: la proprietà C è stata transata a novembre 2024 (medesimo mese), proprietà A a febbraio (inflazione stimata +2,1% per i restanti 9 mesi), proprietà B ad agosto (inflazione stimata +1,4% per i restanti 3 mesi)
• Aggiustamento delle proprietà A e B per inflazione immobiliare: +EUR 55.000 e +EUR 41.000 rispettivamente
• Proprietà A aggiustata: EUR 2.705.000
• Proprietà B aggiustata: EUR 2.941.000
• Proprietà C (no aggiustamenti): EUR 2.500.000
• Media ponderata: EUR 2.715.000
• Valore della proprietà acquisita senza completamento: EUR 2.715.000 - EUR 450.000 = EUR 2.265.000
• La società ha acquisito a prezzo premio perché l'immobile era parte di un pacchetto di due proprietà correlate e il venditore ha applicato uno sconto di volume (non applicabile ai comparabili isolati)
• Il revisore rivaluta tenendo conto della relatività dell'operazione

Cosa controllano gli ispettori

Gli errori più frequenti riscontrati nelle valutazioni che utilizzano l'approccio di mercato riguardano tre aree.
Livello 1: Rilievo ispettivo nominato. La FRC (Financial Reporting Council, Regno Unito) ha segnalato nelle ultime ispezioni che il 42% dei fascicoli che applicano l'approccio di mercato non documentano adeguatamente il razionale per l'esclusione di transazioni apparentemente comparabili. La selezione dei comparabili era supportata, ma la giustificazione per le esclusioni era verbale o insufficientemente registrata nella carta di lavoro. ISA Italia 500.13 richiede che il revisore documenti il processo di identificazione degli elementi probativi utilizzati nella stima.
Livello 2: Errore pratico riferito allo standard. La maggior parte dei fascicoli applica aggiustamenti ai prezzi dei comparabili per differenze significative (localizzazione, condizioni, data), ma non documenta la fonte dell'aggiustamento percentuale o monetario. Ad esempio, un revisore applica un aggiustamento del -5% per una proprietà ubicata in zona meno centrale, ma non cita la fonte del percentuale (valutazione immobiliare ufficiale, studio di mercato, giudizio dell'esperto valutatore). L'IFRS 13.93(d) richiede che le ipotesi significative nella valutazione siano spiegate. Un aggiustamento senza fonte è un'ipotesi non documentata.
Livello 3: Gap di pratica documentata. Anche quando i dati e gli aggiustamenti sono supportati, il revisore frequentemente non applica un'analisi di sensibilità per mostrare come il valore equo varia con modifiche ragionevoli alle ipotesi di aggiustamento. Se una proprietà potrebbe valere EUR 2.265.000 (con aggiustamenti conservativi) o EUR 2.500.000 (con aggiustamenti più generosi), il revisore dovrebbe indicare esplicitamente questa banda e il punto di stima scelto all'interno di essa, con il razionale della scelta. Questo è raro nelle carte di lavoro, nonostante migliori significativamente la difendibilità della valutazione.

Approccio di mercato vs. approccio reddituale

L'approccio di mercato e l'approccio reddituale sono entrambi validi secondo l'IFRS 13, ma producono risultati diversi e sono appropriati in contesti diversi.
| Dimensione | Approccio di mercato | Approccio reddituale |
|---|---|---|
| Dati richiesti | Transazioni comparabili recenti in un mercato attivo | Proiezioni di flussi di cassa futuri e tasso di sconto appropriato |
| Oggettività | Più oggettivo: basato su prezzi osservati | Più soggettivo: richiede ipotesi sulla redditività futura |
| Quando è applicabile | Immobili, titoli scambiati, attività con mercato attivo | Aziende, divisioni, attività che generano flussi di cassa specifici |
| Rischio di errore | Selezione dei comparabili, aggiustamenti non supportati | Ipotesi sui tassi di crescita, tasso di sconto, perpetuità |
| Intervallo di valore | Banda supportata dai prezzi di mercato | Banda supportata da ipotesi di redditività, più ampia |
La scelta dipende dalle circostanze. Se un'entità valuta un immobile in una città con un mercato immobiliare attivo e trasparente, l'approccio di mercato è il più diretto. Se valuta un'azienda non quotata per la quale non esiste un mercato di transazioni comparabili, l'approccio reddituale è il metodo primario. In molti casi, entrambi gli approcci sono applicabili e il revisore confronta i risultati per determinare una banda di valore equo plausibile.

Termini correlati

Valore equo (IFRS 13) – Il prezzo al quale un'attività verrebbe scambiata tra parti disponibili in una transazione ordinaria. L'approccio di mercato è uno dei metodi per stimare il valore equo.
Approccio dei costi – Metodo di valutazione basato sul costo di riproduzione dell'attività al netto dell'obsolescenza. Utilizzato quando l'approccio di mercato non è applicabile.
Approccio reddituale – Metodo di valutazione basato sulla proiezione dei flussi di cassa futuri attualizzati a un tasso di sconto appropriato.
Gerarchia del valore equo – Livello 2 (IFRS 13) – Dati osservabili diversi dai prezzi quotati, il livello a cui si collocano molti input dell'approccio di mercato.
Asserzione di valutazione – L'asserzione di bilancio che l'approccio di mercato tipicamente supporta.
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