Income Approach

Come funziona

L'income approach converte flussi di cassa futuri in un valore presente oggi. Su ogni incarico di revisione, il revisore deve valutare se il metodo scelto dalla direzione sia appropriato per l'attività in questione (ISA 540.13). Questo non significa che il revisore calcoli il valore equo; significa verificare che la direzione abbia scelto un metodo che generi valutazioni difendibili, data la natura dell'attività e i dati disponibili.
Il metodo comprende tre componenti: i flussi di cassa proiettati, il tasso di sconto e il valore terminale (per asset a vita indefinita). Cambiamenti in uno qualsiasi di questi componenti possono alterare materialmente la valutazione. Il revisore non è tenuto a concordare con le proiezioni della direzione; è tenuto a verificare che le proiezioni si basino su presupposti ragionevoli, supportati da dati storici e dalle circostanze attuali dell'entità. Secondo ISA 540.A22, ciò include verificare la coerenza tra le proiezioni e i piani approvati dal consiglio di amministrazione.

Esempio pratico: Industria Tessile Marchigiana S.p.A.

Cliente: Azienda manifatturiera italiana, IFRS reporter, anno fiscale 2024, ricavi totali EUR 58 milioni, avviamento da acquisizione precedente per EUR 12 milioni.
Situazione: Il cliente ha acquisito un impianto di produzione l'anno precedente. L'avviamento registrato è stato EUR 12 milioni. Al 31 dicembre 2024, il cliente deve testare l'avviamento per impairment secondo IAS 36. Sceglie l'income approach perché l'impianto genera flussi di cassa identificabili e prevedibili.
Step 1: Raccolta dei flussi di cassa attesi
Il cliente proietta i flussi di cassa operativi netti per 5 anni sulla base della performance storica post-acquisizione (anno 1: EUR 3,2 milioni; anno 2: EUR 3,4 milioni; anno 3: EUR 3,6 milioni; anno 4: EUR 3,8 milioni; anno 5: EUR 4 milioni).
Nota di documentazione: Verificare che le proiezioni si basino su dati reali dell'impianto nei 12 mesi post-acquisizione. Controllare che il tasso di crescita implicitamente assunto (5% circa per anni 2-5) sia coerente con le proiezioni di vendita approvate dal board nel piano strategico 2024-2028 e non sia influenzato da ottimismo di gestione. Documentare il paragone tra previsioni storiche e risultati effettivi per periodi comparabili.
Step 2: Selezione del tasso di sconto
Il cliente utilizza un WACC (weighted average cost of capital) del 7,8%. La componente di debito è calcolata sui tassi medi di mercato per aziende manifatturiere di dimensione simile (EUR 50-100 milioni di ricavi). La componente di equity è calcolata con il modello CAPM, usando un tasso risk-free del 2,5% (rendimento dei BTP a 10 anni), un premio di rischio di mercato del 5,2% e un beta settoriale di 1,1.
Nota di documentazione: Verificare che il WACC rifletta il profilo di rischio specifico dell'impianto, non il profilo di rischio complessivo dell'entità. Se il revisore ritiene che l'impianto sia significativamente più rischioso di altre linee di business (ad esempio, a causa della dipendenza da fornitori concentrati o dalla volatilità della domanda), occorre documentare se il cliente ha aggiustato il tasso per riflettere questo rischio aggiuntivo. Controllare che i componenti del WACC (costo del debito, beta, premio di mercato) siano supportati da fonti di mercato osservabili e coerenti con il periodo di proiezione.
Step 3: Calcolo del valore terminale
Il cliente calcola il valore terminale assumendo una crescita perpetua al 2% (in linea con le previsioni di inflazione di lungo termine). Il valore terminale è EUR 4M × (1 + 2%) ÷ (7,8% - 2%) = EUR 67 milioni.
Nota di documentazione: Il tasso di crescita perpetua del 2% deve essere chiaramente giustificato. Se il cliente non lo documenta, questo è un segnale rosso. Documentare se il tasso è basato su: (a) le previsioni di inflazione di lungo termine della Banca Centrale Europea; (b) il tasso di crescita del PIL atteso per il settore; (c) i piani di lungo termine del cliente. Un tasso di crescita perpetua superiore alle previsioni di crescita dell'economia nazionale è difficile da difendere e richiede giustificazione specifica.
Step 4: Attualizzazione e valore equo risultante
Valore attuale flussi 5 anni: EUR 14,8 milioni. Valore attuale valore terminale: EUR 47 milioni. Valore equo totale: EUR 61,8 milioni.
Nota di documentazione: Verificare il calcolo matematico. Quindi confrontare il valore equo con il valore contabile dell'avviamento (EUR 12 milioni) e la base dei costi dell'impianto. Se il valore equo è significativamente diverso dal valore contabile, documentare quale sia la causa (se il flusso di cassa è più alto o più basso del previsto al momento dell'acquisizione, o se le ipotesi di mercato sono cambiate).
Conclusione: Il valore equo di EUR 61,8 milioni supporta il valore contabile dell'avviamento. Tuttavia, il revisore documenta una sensibilità: se il WACC fosse del 8,5% (invece del 7,8%), il valore equo scenderebbe a EUR 54 milioni, ancora superiore all'avviamento ma più vicino al margine. Questo livello di sensibilità è documentato come area di focus per future valutazioni, in caso di deterioramento delle condizioni di mercato.

Cosa rivedono e cosa sbagliano gli auditor

• Tier 1: Rilievo ispettivo: La FRC ha riscontrato che la maggior parte dei fascicoli esaminati non documenta adeguatamente il motivo della scelta del tasso di sconto. I team citano un "WACC standard del settore" senza verificare se rifletta il rischio specifico dell'attività in oggetto. ISA 540.13(a) richiede che il revisore valuti se il metodo di valutazione sia appropriato; questo include verificare che il tasso incorpori il rischio specifico, non solo un tasso generico del settore.
• Tier 2: Errore pratico riportato in standard: Molti team concentrano la revisione sui flussi di cassa proiettati e trascurano il valore terminale. Su valutazioni con orizzonte esplicito di 5 anni, il valore terminale spesso rappresenta il 60-75% del valore totale. Una piccola variazione nel tasso di sconto perpetuo o nel tasso di crescita può generare errori materiali nel valore finale. ISA 540.A22 richiede che il revisore consideri le variazioni ragionevoli nei presupposti chiave.
• Tier 3: Lacuna pratica documentata: La crescita perpetua è frequentemente assunta al tasso di inflazione atteso senza verificare se sia coerente con le aspettative di crescita a lungo termine del settore. Un tasso di crescita perpetua che supera il tasso di crescita atteso dell'economia è difficile da sostenere e rientra spesso nei segnali di ostacoli normativi.

Income approach vs. Cost approach vs. Market approach

| Aspetto | Income approach | Market approach | Cost approach |
|---|---|---|---|
| Fondamento logico | Valore = flussi di cassa futuri scontati | Valore = prezzo osservato di attivi comparabili | Valore = costo storico rettificato per deprezzamento |
| Quando è appropriato | Attivi che generano flussi di cassa identificabili (immobili a reddito, aziende acquisite) | Mercati attivi con transazioni comparabili (immobili, titoli) | Attivi specializzati, beni usati (macchinari, brevetti non sfruttati) |
| Dati richiesti | Proiezioni di flussi futuri, tasso di sconto | Prezzi di mercato osservati, aggiustamenti | Costi storici, tassi di obsolescenza |
| Sensibilità | Molto sensibile al tasso di sconto e alla crescita perpetua | Sensibile alla scelta e all'aggiustamento dei comparabili | Meno sensibile ai presupposti di mercato |
Il revisore deve determinare quale metodo (o combinazione di metodi) sia appropriato per il tipo di attivo. Se il cliente sceglie un unico metodo quando più metodi sarebbero appropriati, il revisore documenta la motivazione per cui il metodo scelto è sufficiente (ISA 540.A23).

Quando la distinzione è importante in una revisione

Scegliere tra income approach, market approach e cost approach modifica materialmente il valore equo registrato. Un immobile a reddito (appartamenti in affitto) è meglio valutato con income approach perché i flussi sono identificabili. Un immobile non strumentale in una zona con molte transazioni comparabili è meglio valutato con market approach. Un macchinario specializzato, prodotto internamente e usato solo dalla direzione, è spesso valutato con cost approach perché i dati di mercato non sono disponibili.
Il revisore non può assumere che il metodo scelto dalla direzione sia automaticamente appropriato. Se la direzione sceglie income approach per un immobile in una zona con dati di mercato abbondanti, o cost approach per un'attività con flussi di cassa identificabili, il revisore documenta il dialogo sulla ragione della scelta e, se appropriato, la necessità di una valutazione alternativa per confronto.

Documentazione strumentale nell'income approach

Nel file di lavoro sulla valutazione devono comparire:
Questa documentazione è il primo punto che i revisori esterni verificano. La mancanza di tracciabilità è quasi sempre segnalata in fase di quality review.

• Modello di valutazione completo: il foglio di calcolo (o il file della direzione) con tutte le ipotesi visibili, non nascoste in celle non stampabili
• Fonte dei flussi di cassa: collegamento al piano approvato dal board, se disponibile, o documentazione della fonte (bilanci storici, proiezioni riviste di gestione)
• Giustificazione del tasso di sconto: componenti del WACC, fonti dei dati di mercato (obbligazioni di riferimento per il tasso risk-free, database di mercato per il beta), data di estrazione
• Giustificazione della crescita perpetua: paragone con le previsioni macroeconomiche, coerenza con la crescita attesa del settore
• Sensibilità: tabella che mostra come il valore cambierebbe se il WACC fosse ±0,5% o se la crescita perpetua variasse di ±0,5%

Termini correlati

---

• Flussi di cassa scontati: il fondamento tecnico dell'income approach; come si convertono i flussi futuri in valore presente
• Valore equo: il concetto sovraordinato che governa tutte le tecniche di valutazione in IFRS 13
• Tasso di sconto: il WACC o il tasso specifico che riflette il rischio dell'attività
• Test di impairment: l'applicazione pratica dell'income approach al test dell'avviamento sotto IAS 36
• Valore terminale: il valore residuo a fine periodo esplicito nel modello di income approach
• Presupposti di gestione: le ipotesi sulla crescita e i costi futuri che il revisore deve verificare