آلة حساب الانخفاض في القيمة: قطاع البناء والتشييد | ciferi

مقدمة

يتطلب معيار المحاسبة الدولي 36 من كل كيان اقتصادي فحص أصوله في نهاية كل فترة تقرير للتحقق من وجود مؤشرات انخفاض في القيمة. قطاع البناء والتشييد يواجه خطراً محدداً: الأصول الثابتة الضخمة (المعدات الثقيلة، الآليات المتخصصة، المشاريع قيد الإنشاء) تعرضة لتقلبات السوق والتأخيرات في المشاريع والتغييرات في الأسعار والعمالة. معيار المحاسبة الدولي 36.9 يتطلب أن تقيّم ما إذا كانت القيمة الدفترية للأصل قد تجاوزت قيمته القابلة للاسترجاع. إذا كانت كذلك، يجب الاعتراف بخسارة انخفاض.
شركات البناء التي تعمل على عقود طويلة الأجل أو مشاريع حكومية غالباً ما تراكم أرصدة كبيرة من المشاريع قيد الإنشاء (العقار والآلات المتخصصة على الموقع). هيئة السوق المالية السعودية لاحظت أن العديد من الشركات تفشل في اختبار هذه الأصول للانخفاض، خاصة عندما يواجه المشروع تأخيرات أو تغييرات نطاق الأعمال.
هذه الآلة تساعدك على تطبيق معيار المحاسبة الدولي 36 على أصول البناء. أدخل القيمة الدفترية لكل أصل أو مجموعة أصول، ثم حدّد مؤشرات الانخفاض المحتملة. تقوم الآلة بدليل حسابي يقودك نحو قيمة قابلة للاسترجاع (القيمة العادلة أو القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية)، وتحدّد ما إذا كانت خسارة انخفاض واجبة.
---

مؤشرات الانخفاض في قطاع البناء

معيار المحاسبة الدولي 36.12 يسرد مؤشرات خارجية وداخلية للانخفاض. في البناء، عدد من هذه المؤشرات تظهر بانتظام:
مؤشرات خارجية:
مؤشرات داخلية:
---

• تغييرات في معدلات الفائدة أو أسعار السوق: ارتفاع تكاليف التمويل يقلل القيمة الحالية للتدفقات النقدية من مشروع قيد التنفيذ. إذا كان معدل الخصم المستخدم في حساب القيمة الحالية يستند إلى تكلفة رأس المال، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يزيد المعدل ويخفض القيمة الحالية.
• زيادة تكاليف الإنشاء: ارتفاع أسعار المواد أو تكاليف العمالة يزيد نسبة التكلفة الفعلية إلى الإيرادات المتوقعة. إذا كانت التكاليف الفعلية تتجاوز التقديرات بنسبة 15% أو أكثر، فهذا مؤشر.
• تأخيرات المشاريع: الأخير يطيل فترة الإنشاء، مما يؤخر التدفقات النقدية الداخلة. معيار المحاسبة الدولي 36.14 يتطلب إعادة تقييم توقيت الاسترجاع والمخاطر المرتبطة.
• خسائر تشغيلية: إذا أنتج المشروع خسائر بدلاً من الأرباح المتوقعة، فهذا مؤشر قوي.
• تكاليف إعادة تأهيل أو إصلاح كبيرة: اكتشاف عيوب هندسية يتطلب إصلاحات تزيد التكلفة الكلية.
• تغييرات في استراتيجية الاستخدام: مثل تحويل مشروع سكني إلى تجاري، أو التوقف عن استخدام أصل.

خطوات الاختبار

الخطوة 1: تحديد مؤشرات الانخفاض

قبل البدء في الحسابات، استعرض قائمة المؤشرات أعلاه. في البناء، يكفي مؤشر خارجي واحد (مثل ارتفاع تكاليف المواد بنسبة 20%) لتبرير فحص انخفاض شامل. الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين (SOCPA) توقع أن تكون لدى المراجع دليل موثق على تقييمه للمؤشرات. لا تافترض أن الأصل آمن من الانخفاض بناءً على الأداء التاريخي وحده.

الخطوة 2: احسب القيمة الدفترية

القيمة الدفترية هي صافي القيمة المحاسبية للأصل بعد الاستهلاك والخسائر السابقة. بالنسبة للمشروع قيد الإنشاء، هذا هو إجمالي التكاليس الرأسمالية المتراكمة ناقص أي خسائر انخفاض معترف بها سابقاً.

الخطوة 3: تقدير القيمة القابلة للاسترجاع

معيار المحاسبة الدولي 36.6 يعرّف القيمة القابلة للاسترجاع بأنها الأعلى من بين (أ) القيمة العادلة ناقص تكاليف الإتمام، و(ب) القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. في البناء:

الخطوة 4: احسب خسارة الانخفاض

إذا كانت القيمة الدفترية أكبر من القيمة القابلة للاسترجاع، الفرق هو خسارة الانخفاض. معيار المحاسبة الدولي 36.59 يتطلب الاعتراف بها في الربح أو الخسارة.
---

• القيمة العادلة: عادة ما يتم الحصول عليها من أسعار السوق للعقارات أو الأصول المقارنة. بالنسبة لمشروع سكني قيد الإنشاء، القيمة العادلة هي سعر البيع المتوقع للوحدات المكتملة.
• القيمة الحالية للتدفقات النقدية: هذا هو المسار الأكثر استخداماً في البناء. يتطلب تقدير التدفقات النقدية المستقبلية (الإيرادات من بيع أو تأجير الوحدات) والتكاليف المتبقية (العمالة والمواد والنفقات العامة لإتمام المشروع)، ثم خصم النتيجة بمعدل يعكس المخاطر المحددة للمشروع.

مثال عملي: شركة الرياض للمقاولات

شركة الرياض للمقاولات ش.ذ.م.م (كيان خيالي) تعمل على مشروع سكني في الرياض. في 31 ديسمبر 2024، لديها:
أثناء الإنشاء، ارتفعت تكاليف العمالة بنسبة 25% بسبب نقص العمالة الماهرة في السوق السعودي. هذا مؤشر انخفاض.
الحساب:
القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية:
القيمة العادلة من السوق (مقارنة بمشاريع مماثلة مكتملة حديثاً): 102 مليون ريال سعودي ناقص 5% تكاليف الإتمام = 96.9 مليون ريال سعودي
القيمة القابلة للاسترجاع (الأعلى): 96.9 مليون ريال سعودي
خسارة الانخفاض: 85 مليون - 96.9 مليون = 0 ريال سعودي (لا توجد خسارة في هذا السيناريو)
ملاحظات التوثيق:
---

• قيمة دفترية للمشروع قيد الإنشاء: 85 مليون ريال سعودي
• التكاليف الفعلية حتى الآن: 65 مليون ريال سعودي
• التكاليف المقدرة المتبقية للإتمام: 28 مليون ريال سعودي (أعلى من التقدير الأصلي بـ 35%)
• سعر البيع المتوقع للمشروع المكتمل: 108 مليون ريال سعودي
• الإيرادات المتوقعة عند الاكتمال (شهر 6 من الآن): 108 مليون ريال سعودي
• التكاليف المتبقية: 28 مليون ريال سعودي
• التدفق النقدي الصافي المتوقع: 108 - 28 = 80 مليون ريال سعودي
• معدل الخصم (تكلفة رأس المال + أقساط المخاطر المحددة للمشروع): 10% سنوياً
• فترة الخصم: 0.5 سنة
• القيمة الحالية: 80 مليون ÷ (1.10^0.5) = 76.2 مليون ريال سعودي
• تم توثيق البحث عن المقارنات في سوق العقارات السعودي (مشاريع سكنية مكتملة في الرياض خلال الربع الرابع من 2024).
• تم التحقق من تكاليف المتبقية من خلال مراجعة جدول الكميات المعدل والعروض من المقاولين الفرعيين.
• تم حساب معدل الخصم باستخدام نموذج تسعير الأصول الرأسمالية (CAPM)، مع أقساط مخاطر 3% للمخاطر المحددة للمشروع.

الاعتبارات الخاصة بقطاع البناء

المشاريع الحكومية والعقود طويلة الأجل

شركات البناء التي تعقد مع جهات حكومية (وزارة الدفاع، وزارة البنية التحتية) غالباً ما تحصل على ضمانات السداد من الحكومة. هذا يقلل المخاطر ويرفع القيمة القابلة للاسترجاع. عند تقييم الانخفاض، تأكد من أن معدل الخصم يعكس انخفاض المخاطر هذا. معيار المحاسبة الدولي 36.33 يتطلب استخدام معدل الخصم الذي يعكس تقييم السوق الحالي للمخاطر.

الضمانات والالتزامات المحتملة

إذا التزمت شركة البناء بضمان العمل (مثل صيانة الموقع لمدة سنة بعد الإتمام) أو وجهت إلى تقديم خدمات إضافية، فإن التكاليس المستقبلية المرتبطة يجب أن تُدرج في التدفقات النقدية المستقبلية. عدم أخذ هذه في الحسبان يؤدي إلى تقييم مرتفع بشكل غير واقعي.

تقلب أسعار المواد

البناء عرضة لتقلبات الأسعار (الفولاذ والأسمنت والمعادن). إذا كانت شركة البناء غير محمية من خلال عقد سعر ثابت أو آلية تعديل سعر، فإن الزيادات المتوقعة في التكاليف يجب أن تُدرج في التدفقات النقدية المستقبلية. معيار المحاسبة الدولي 36.30 يتطلب أن تكون الافتراضات في حساب القيمة الحالية قائمة على أفضل تقدير لظروف الاقتصاد في وقت التقييم.

الأصول المعاد استخدامها

إذا عاد المشروع (على سبيل المثال، تم بيع الموقع قبل الانتهاء)، فإن القيمة القابلة للاسترجاع الجديدة للأصول المتبقية (المعدات المتنقلة، المركبات) يجب أن تُحدّد بناءً على استخدامهم الجديد أو قيمتهم في السوق. عدم إعادة تقييم هذه الأصول قد يؤدي إلى بقاء أصول مبالغ فيها على الميزانية العمومية.
---

توقعات المراجعة والهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين

الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين تتوقع أن يقوم المراجعون بما يلي:
فحص المؤشرات: المراجع يجب أن يفحص بشكل نشط ملفات المشاريع، ويقابل فريق الإدارة حول التأخيرات أو تجاوز التكاليف. الاعتماد الكامل على تمثيل الإدارة بعدم وجود مؤشرات غير كافٍ.
التحقق من الافتراضات: إذا كانت الإدارة قد قررت عدم إجراء فحص انخفاض بناءً على الفرضية بأن القيمة الحالية تتجاوز القيمة الدفترية بشكل واضح، فإن المراجع يجب أن يحصل على دليل على هذا الافتراض. بسيط ("السوق قوي") غير كافٍ.
المقارنة المستقلة: المراجع يجب أن يجمع البيانات المستقلة عن أسعار السوق وتكاليف الإتمام. الاعتماد على توقعات الإدارة فقط قد يعني أن المراجع فاته انخفاض حقيقي.
التوثيق: معايير المراجعة السعودية (ISA + SOCPA) تتطلب توثيق دليل المراجع على تقييمه للمؤشرات والقيمة القابلة للاسترجاع. يجب أن يكون واضحاً من ملف العمل لماذا قررت أنه لا توجد خسارة انخفاض أو لماذا تم الاعتراف بخسارة.
---

الخطوات التالية

استخدم الآلة أدناه لإدخال أصول البناء لديك. حدد المؤشرات التي تنطبق، ثم قدّر القيمة الحالية أو القيمة العادلة. ستقدم الآلة ملخص الحساب الذي يمكن أن يشكل أساس وثائق مشروع المراجعة.
---

أسئلة شائعة

هل يجب إجراء فحص انخفاض على كل أصل بناء؟
لا. معيار المحاسبة الدولي 36.9 يتطلب فحص انخفاض فقط إذا كانت هناك مؤشرات على الانخفاض. إذا لم تكن هناك مؤشرات، فلا يتطلب الفحص. لكن المراجع يجب أن يقيّم بشكل نشط ما إذا كانت المؤشرات موجودة أم لا.
ما معدل الخصم الذي يجب أن أستخدمه؟
معيار المحاسبة الدولي 36.55 يتطلب معدل يعكس التقييمات الحالية للسوق للقيمة الزمنية للمال والمخاطر المحددة للأصل. في الواقع، هذا غالباً ما يكون تكلفة رأس مال الشركة (أو قطاع البناء) مع إضافة علاوة للمخاطر المحددة للمشروع. معدل 8% إلى 12% شائع في البناء، حسب نوع المشروع والاستقرار النقدي.
هل يمكن للمشروع أن يعاني من انخفاض إذا كانت الإيرادات المتوقعة لا تزال تغطي التكاليف؟
نعم. معيار المحاسبة الدولي 36 لا يتطلب خسارة نقدية فعلية لتبرير الانخفاض. إذا كانت القيمة الدفترية تتجاوز القيمة العادلة أو القيمة الحالية للتدفقات النقدية، فيجب الاعتراف بخسارة انخفاض حتى لو كان المشروع لا يزال يولّد أرباحاً موجبة.
هل يمكن عكس خسارة انخفاض في سنة لاحقة؟
نعم. معيار المحاسبة الدولي 36.110 و36.111 يسمحان بعكس خسارة انخفاض إذا تحسنت الظروف والقيمة القابلة للاسترجاع ارتفعت. على سبيل المثال، إذا انخفضت تكاليف المواد بعد السنة التالية، قد تكون خسارة الانخفاض قابلة للعكس. لكن لا يمكن عكس الخسارة فوق القيمة الدفترية الأصلية قبل الانخفاض.
---

محتوى ذو صلة

---

• آلة حساب الانخفاض: القطاع الصناعي: اختبر الانخفاض على الأصول الثابتة والمخزون في الشركات الصناعية.
• أداة تقييم الأصول: دليل المراجع: ركّز على الأساليب التقييمية والافتراضات في معايير المحاسبة الدولية.
• معيار المحاسبة الدولي 36: مدخل مسرد: تعريف شامل لمصطلحات الانخفاض والقيمة القابلة للاسترجاع.