Calculadora de Deterioro: Construcción | ciferi

Introducción

Las empresas constructoras enfrentan dificultades específicos al evaluar el deterioro de activos bajo la NIA 36. Los proyectos de construcción generan activos de larga vida (plantas de hormigón, canteras, equipos especializados) cuyos flujos de efectivo dependen de ciclos económicos impredecibles, cambios en la demanda de vivienda, y variaciones en los costos de materiales. Un proyecto que se inició con proyecciones razonables puede convertirse en una pérdida si las condiciones del mercado se deterioran durante la construcción. La NIA 36.8 exige que usted evalúe si existe algún indicador de deterioro al final de cada período de presentación de información financiera. Para constructoras, los indicadores más relevantes incluyen: contratos rescindidos o suspendidos, cambios notables en tasas de interés que afecten la demanda de crédito hipotecario, aumentos sostenidos en costos de insumos que comprimen márgenes de proyectos, y reducciones en los precios de venta realizables de unidades inmobiliarias.
Este calculador le ayuda a estructurar la evaluación de deterioro para una cartera de proyectos de construcción, identificando dónde el valor en libros de un proyecto (incluyendo costos de construcción capitalizados, costos de financiamiento relacionados, y gastos de desarrollo del sitio) supera el importe recuperable. El importe recuperable es el mayor entre el valor justo menos costos de venta (normalmente el precio de venta realizable estimado de las unidades completadas) y el valor en uso (el valor actual de los flujos de efectivo esperados del proyecto hasta su terminación y venta de todas las unidades). Para constructoras, la mayoría de los cálculos de deterioro dependen del valor justo, porque la empresa suele tener información de precios de mercado para unidades similares completadas.

Contexto regulatorio costarricense

El Colegio de Contadores Públicos de Costa Rica (CCPA) requiere que las empresas constructoras que cotizan en la Bolsa Nacional de Valores o que están sujetas a supervisión por parte de SUGEVAL apliquen las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la profesión contable costarricense. La NIA 36 (Deterioro del Valor de los Activos) forma parte de la auditoría de estas cifras. SUGEVAL ha señalado que las empresas constructoras, como sector, presentan áreas de riesgo elevado en la evaluación de deterioro, en particular cuando los proyectos experimentan demoras en la comercialización o cuando los precios de venta realizables disminuyen después de que se inició la construcción.
La CCPA y el Marco Regulatorio de Auditoría de Costa Rica alineado con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA) requieren que el auditor obtenga evidencia suficiente y apropiada sobre la evaluación de deterioro. En la práctica, esto significa que usted debe verificar:

• Los cálculos de valor en uso contra los flujos de efectivo proyectados del proyecto y las tasas de descuento utilizadas.
• Los precios de venta realizables contra comparables del mercado (otras unidades vendidas en el mismo proyecto o proyectos similares en la región).
• Si ha existido un cambio notable en el entorno económico o de mercado que justifique un ajuste al valor recuperable.

Estructura de la evaluación de deterioro para construcción

Identificar activos por evaluar

Para una constructora, los activos por evaluar incluyen:
Inversión inmobiliaria en construcción. El costo capitalizado del proyecto incluyendo terreno, costos de construcción, costos de financiamiento relacionados (si se capitalizan bajo la NIA 23), y costos de desarrollo del sitio (drenaje, acceso vial, servicios). Este es el valor en libros bruto del proyecto.
Inventario de unidades completadas. Las unidades inmobiliarias terminadas se clasifican como inventario bajo la NIIF 2 (Inventarios) y deben evaluarse por separado si han estado disponibles para la venta pero no se han vendido durante un período significativo. La NIA 36 se aplica si existe evidencia de obsolescencia o si el valor neto realizable (precio de venta estimado menos costos de terminación y venta) cae por debajo del costo.
Activos de planta, propiedad y equipo utilizados en la construcción. Plantas de hormigón, canteras, grúas, y otros activos especializados que la constructora posee. Estos se evalúan bajo NIA 36 si su valor en libros neto está en riesgo de no ser recuperable a través de los flujos de efectivo futuros de los proyectos que usan esos activos.

Indicadores de deterioro para el sector construcción

La NIA 36.12 enumera indicadores externos e internos que sugieren deterioro. Para constructoras, los más relevantes son:
Indicador externo: cambios notables en tasas de interés y disponibilidad de financiamiento hipotecario. Un aumento de dos puntos porcentuales en las tasas de hipoteca reduce dramáticamente la demanda de vivienda y la capacidad de los compradores para financiar compras. Si esta condición persiste durante dos trimestres, es un indicador de deterioro.
Indicador externo: Cambios en precios de venta realizables de propiedades similares. Si propiedades comparables en la misma región se venden a un precio considerablemente menor que el que se utilizó para proyectar ingresos del proyecto, esto es un indicador de deterioro.
Indicador externo: Aumento sostenido en costos de insumos de construcción. Si los costos de acero, cemento, o mano de obra han aumentado más de lo presupuestado y se espera que sigan aumentando, los márgenes de ganancia estimados del proyecto se comprimen, señalando deterioro potencial.
Indicador interno: Demora física en la construcción que reduce el período de comercialización estimado. Si el proyecto se ha demorado seis meses respecto al cronograma original, la venta de todas las unidades se extiende, aumentando los costos de financiamiento y reduciendo el valor presente de los flujos de efectivo futuros.
Indicador interno: Tasa de absorción de unidades inferior a la proyectada. Si después de un año de comercialización solo se han vendido el 30% de las unidades versus el 60% proyectado, indica que los supuestos de demanda eran optimistas y el precio de venta realizable probablemente también lo era.

Cálculo del importe recuperable

Para la mayoría de los proyectos de construcción, el importe recuperable se basa en el valor justo menos costos de venta, porque la constructora tiene información confiable de precios de mercado.
Valor justo: el precio esperado al que se venderán todas las unidades del proyecto. Se estima por referencia a:
Ejemplo numérico: Un proyecto residencial de 80 unidades en la zona de San José está 60% completado. Se han vendido 24 unidades a un precio promedio de ₡42.000.000 por unidad. Las últimas seis transacciones en proyectos comparables cercanos cierran a ₡40.000.000 a ₡41.000.000. El valor justo estimado de las 56 unidades restantes es ₡40.500.000 por unidad, total ₡2.268.000.000.
Costos de venta: gastos para completar y vender las unidades restantes. Incluyen costos de terminación de construcción, comisiones de agentes inmobiliarios (típicamente 2-4% en Costa Rica), impuestos de transferencia de propiedad, y costos legales de cierre.
En el ejemplo anterior: costos de terminación ₡180.000.000, comisiones ₡72.000.000 (4% × ₡1.800.000.000), gastos de cierre ₡20.000.000. Total ₡272.000.000.
Importe recuperable: Valor justo menos costos de venta = ₡2.268.000.000 − ₡272.000.000 = ₡1.996.000.000.
Compare esto con el valor en libros del proyecto (costo capitalizado hasta la fecha, incluyendo terreno, construcción completada, financiamiento capitalizado).
Si el valor en libros es ₡2.100.000.000 y el importe recuperable es ₡1.996.000.000, la pérdida por deterioro es ₡104.000.000.

Prueba de deterioro paso a paso

Paso 1: Obtener el valor en libros del proyecto.
Incluye el costo histórico del terreno, todos los costos de construcción capitalizados hasta la fecha, y si procede, los costos de financiamiento capitalizados bajo NIA 23 relacionados con períodos en que el proyecto estaba bajo construcción activa. (Verificar en el mayor auxiliar de inmuebles en construcción y con el registro de gastos de financiamiento capitalizados.)
*Paso 2: Estimar el valor justo de las unidades.
Recopilar datos de transacciones recientes de unidades en el mismo proyecto y en proyectos comparables. Si el proyecto está en comercialización avanzada, los precios realizados en ventas recientes son la mejor estimación. Si el proyecto acaba de entrar en comercialización, usar comparables. Documentar la base de la estimación. (Obtener contratos de compraventa ejecutados, estudios de mercado encargados, y justificación por escrito de cualquier ajuste aplicado.)
*Paso 3: Estimar costos de venta.
Calcular costos de terminación consultando con el jefe de proyecto de construcción. Obtener la política de comisiones de ventas de la empresa. Incluir impuestos de transferencia y costos legales esperados. (Documentar los supuestos con memorándum interno o citación de la política de comisiones.)
*Paso 4: Calcular el importe recuperable.
Restar costos de venta del valor justo.
*Paso 5: Comparar y registrar la pérdida por deterioro.
Si el importe recuperable es menor que el valor en libros, reconocer una pérdida por deterioro en resultados. Si aplica, revelar en notas a los estados financieros. (La NIA 36.122 requiere revelación del importe de la pérdida, la línea de resultados donde se reconoce, y si fue reversada en períodos posteriores.)

• Precios de venta alcanzados en unidades ya vendidas del mismo proyecto (ajustados por ubicación dentro del proyecto, si es relevante).
• Precios de unidades comparables en proyectos competidores en la misma geografía.
• Estudios de mercado inmobiliario que el desarrollador puede haber encargado.

Errores frecuentes en la evaluación de deterioro para constructoras

Error 1: Usar supuestos de precios que no reflejan las condiciones actuales del mercado

Muchas constructoras proyectan ingresos al inicio de un proyecto y no actualizan esos supuestos cuando se evidencia un cambio en el mercado. La NIA 36.19(a) exige que se evalúe si el valor en libros es recuperable a la fecha de evaluación, no al inicio del proyecto. Si los precios de venta comparables han bajado, debe reflejarse en el importe recuperable, incluso si internamente la empresa espera una recuperación futura.
Revisión contractual: Si las últimas ventas de unidades en el proyecto se realizaron a ₡38.000.000 hace tres meses, pero el proyecto está usando ₡42.000.000 para proyectar ingresos futuros, hay un desajuste. A menos que exista evidencia documentada de que el mercado local está mejorando (por ejemplo, nuevas empleadoras se instalan en la zona, o nuevos proyectos de infraestructura se anuncian oficialmente), el valor justo debe reflejar los precios realizados más recientes.

Error 2: No considerar cambios en tasas de interés y su impacto en la demanda

Un aumento de tasas de financiamiento reduce inmediatamente la demanda de vivienda porque el costo mensual de la cuota sube. Este es un indicador externo de deterioro bajo NIA 36.12(b). Sin embargo, muchos auditores y preparadores no conectan el cambio de tasas con el deterioro.
Paso práctico: Si las tasas hipotecarias en Costa Rica han subido de 7,5% a 9,5% en los últimos seis meses, y el mercado inmobiliario local muestra una absorción de unidades más lenta, evalúe si esto afecta el supuesto de demanda en el proyecto. Si el proyecto esperaba vender 12 unidades por trimestre y en el último trimestre solo vendió 8, ajuste la velocidad de venta para los períodos futuros y recalcule el valor en uso considerando este ritmo más lento.

Error 3: Ignorar la reversión de pérdidas por deterioro

La NIA 36.110 permite la reversión de una pérdida por deterioro si ha ocurrido un cambio en los hechos y circunstancias que indique que el deterioro ha disminuido. Sin embargo, la reversión se limita al importe en libros que habría resultado si el deterioro no se hubiera reconocido. Muchas empresas constructoras no revisan si las condiciones que causaron el deterioro han mejorado en períodos posteriores.
Revisión periódica: Si la pérdida por deterioro se reconoció en 2022 porque los precios del mercado habían bajado, y en 2024 los precios comparables se han recuperado a niveles más cercanos a los originales, debe evaluarse si la reversión es apropiada bajo NIA 36.110. La reversal se reconoce en resultados en la línea que originalmente llevó el deterioro.

Error 4: No distinguir entre inventario y propiedad de inversión

La NIA 36 aplica a todas las clases de activos. Sin embargo, el tratamiento contable es diferente para inventario (bajo NIIF 2) versus propiedad de inversión (bajo NIIF 13). Una unidad residencial que la constructora mantiene para la venta es inventario. Una unidad que la constructora retiene como propiedad de alquiler es propiedad de inversión. El deterioro de inventario se imputa contra el valor neto realizable, mientras que el deterioro de propiedad de inversión se registra como una pérdida por deterioro en resultados. Asegúrese de clasificar correctamente.

Error 5: Asumir que los flujos de efectivo de proyectos completados siguen siendo relevantes

Cuando un proyecto llega a fase de comercialización tardía (90%+ de unidades vendidas), la mayor parte del riesgo ya se ha materializado. Las unidades no vendidas representan una pequeña porción del total. Sin embargo, algunos preparadores siguen evaluando deterioro a nivel de proyecto completo sin reconocer que el análisis es menos sensible a cambios de supuestos en esta fase. Enfóquese en las unidades específicas no vendidas y evalúe si su valor neto realizable es positivo.