Calculadora de Deterioro: Construcción | ciferi

Descripción general

Las empresas constructoras operan con ciclos de proyecto largos, activos fijos especializados y márgenes que fluctúan según la fase de ejecución. Esto crea un entorno donde el deterioro de activos es tanto frecuente como complejo de medir.
La NIA 36 exige que el auditor obtenga evidencia de que la dirección ha identificado correctamente todos los indicios de deterioro y, cuando existen, que ha medido la pérdida por deterioro de forma correcta. En el sector construcción, esto significa verificar no solo la existencia de indicadores financieros (resultados operativos negativos, márgenes comprimidos), sino también indicadores técnicos (paralizaciones de obra, cambios en regulaciones de seguridad o medio ambiente que elevan costos) y comerciales (rescisión de contratos, cambios en la cartera de proyectos).
Este calculador está diseñado para auditores y preparadores que trabajan con constructoras medianas y grandes en Perú, donde el sector representa una porción material de la economía y donde las inspecciones de la SMV en entidades cotizadas están elevando el estándar de evidencia requerida en deterioro de activos.

Cómo funciona

Introduce el valor en libros de cada activo (equipos de construcción, estructuras en proceso, propiedades para desarrollar) junto con tu estimación del valor recuperable. El calculador identifica automáticamente dónde existe deterioro, calcula el monto de la pérdida, y te genera un resumen que mapea directamente a los requisitos de revelación de la NIA 36.

Paso 1: Identificar indicios de deterioro

Antes de ejecutar el calculador, verifica si tu cliente ha identificado indicios de deterioro conforme a la NIA 36.12. Para constructoras, los indicios más comunes son:

Paso 2: Estimar el valor recuperable

La NIA 36.19 exige estimar el valor recuperable como el mayor entre el precio de venta neto (NIIF 5) y el valor en uso. En construcción, esto requiere dos cálculos distintos:
Precio de venta neto: ¿Cuál es el valor de mercado del activo menos los costos de venta? Para equipos especializados de construcción (grúas torre, encofrados), el mercado de usado es limitado y los costos de desmontaje y transporte son material. Para terrenos y propiedades en desarrollo, el valor de mercado es más directo pero sujeto a la coyuntura del mercado inmobiliario local.
Valor en uso: ¿Cuáles son los flujos de efectivo que el activo generará si se mantiene en uso? Para un equipo de construcción, esto es el flujo neto de margen que generará en obras futuras menos el costo de mantenimiento. Para una propiedad en desarrollo, esto es el flujo de venta neto esperado del proyecto. Este cálculo requiere proyecciones de ingresos futuros, plazos de ejecución y costos operativos, todos sujetos a incertidumbre.
Ingresa ambos valores en el calculador. El sistema capturará el mayor como el valor recuperable estimado.

Paso 3: Calcular la pérdida por deterioro

La pérdida por deterioro es la diferencia entre el valor en libros y el valor recuperable, pero solo cuando el valor recuperable es inferior al valor en libros. Si el valor recuperable supera el valor en libros, no hay deterioro (salvo reversión de deterioros anteriores, que requiere tratamiento separado conforme a la NIA 36.117).
El calculador ejecuta este cálculo automáticamente. Cuando existe deterioro, te muestra:

Paso 4: Documentar la evidencia

Una vez que el calculador genera el resultado, documenta los supuestos principal que sustentan el valor recuperable estimado:
Esta documentación es lo que el auditor verificará.

• Márgenes negativos o en declive: Una obra ejecutada con pérdida o con márgenes inferiores a los presupuestados es el indicador más directo. Si el proyecto se cierra con un margen del 2% cuando se presupuestó un 15%, existe un indicio de deterioro en los activos asociados a esa obra.
• Paralizaciones o atrasos materiales: Cuando una obra se paraliza (por cuestiones administrativas, ambientales o de seguridad), los costos del proyecto se actualizan y el valor recuperable cambia. Una parálisis de seis meses o más es indicador claro.
• Cambios regulatorios o de seguridad: Las normas de seguridad en construcción en Perú se han endurecido (D.S. 011-2019-TR, reglamento sobre seguridad y salud en el trabajo). Un proyecto que comienza bajo un régimen de costos de seguridad X puede verse obligado a incurrir en costos X + 30% debido a cambios regulatorios.
• Rescisiones o cambios en el cliente: Si el cliente de una obra rescinde el contrato, el proyecto se convierte en un activo cuyo valor recuperable es cero o residual.
• Cambios en la cartera de proyectos: Si la constructora reduce materialmente su cartera de nuevos proyectos, es indicador de que las oportunidades de mercado han disminuido, lo que afecta el valor recuperable de activos ociosos.
• El monto de la pérdida
• La línea del estado de resultados donde la pérdida se reconoce (generalmente "Pérdidas por deterioro" como línea separada o dentro de "Otros gastos operativos")
• El impacto en la unidad generadora de efectivo (UGE) si aplica
• La necesidad de revelar la pérdida conforme a la NIA 36.126 a la NIA 36.134
• Flujos de efectivo proyectados por año, con la metodología de pronóstico (histórico, contrato firmado, estimación de mercado)
• Tasa de descuento (WACC) si se usa valor en uso
• Fecha de evaluación
• Quién realizó la evaluación (interna, tasador externo, gestor de proyecto)
• Cambios respecto a la evaluación anterior

Ejemplo práctico: Constructora mediana en Lima

Constructora Andina S.A.C., con sede en Lima y especializada en proyectos de infraestructura vial, reporta al 31 de diciembre de 2024 lo siguiente en su estado de situación financiera:
En 2024, Constructora Andina enfrentó dos situaciones que crean indicios de deterioro conforme a la NIA 36.12:
Documentación y cálculo:
Equipo de construcción:
Nota de documentación: La parálización de la obra principal, que representa 45% de la capacidad productiva del equipo, reduce la vida de servicio esperada. La cartera de nuevos proyectos en 2025 es considerablemente menor. Tasación externa realizada por "Tasaciones Perú S.A.C." el 15 de noviembre de 2024.
Propiedad en desarrollo:
Nota de documentación: El cliente comunicó reducción de proyecto por correo del 14 de septiembre 2024. Tasación de terreno comparable realizada por "Consultores de Propiedad Inmobiliaria S.A.C." el 20 de noviembre de 2024. Costos de habilitación pendientes estimados en S/ 850.000 (proporcionado por el cliente en cronograma de diciembre 2024).
Reconocimiento en los estados financieros:
Constructora Andina reconoce en el estado de resultados del ejercicio 2024:
El auditor verifica:

• Equipos de construcción: S/ 8.400.000 (valor en libros)
• Propiedad en desarrollo (terreno + costos de habilitación): S/ 12.200.000
• Un proyecto de ampliación de carretera que se contrató en 2022 a precio unitario fue paralizado en septiembre 2024 por revisión ambiental requerida por la MINAM (Ministerio del Ambiente). La parálisis se espera de 6 a 8 meses. El costo presupuestado fue S/ 18.5M; al cierre, el proyecto lleva ejecutado S/ 10.2M con márgenes acumulados de 3.2% (inferiores al 12% presupuestado).
• Un terreno en Lurín adquirido en 2021 para desarrollar un proyecto de viviendas comerciales de 45 hectáreas no ha avanzado. El cliente (consorcio de desarrolladores privados) redujo el tamaño del proyecto en 40% debido a menor demanda. El terreno está registrado a costo de adquisición de S/ 12.2M sin deterioro previo.
• Valor en libros: S/ 8.400.000
• Indicador: Parálización de obra principal (6+ meses)
• Valor en uso estimado: Flujos netos esperados de margen en obras futuras = S/ 6.800.000 (basado en cartera de proyectos más pequeña a partir de 2025)
• Precio de venta neto: S/ 5.200.000 (tasación de equipo especializado usado, menos costos de desmontaje)
• Valor recuperable (mayor): S/ 6.800.000
• Pérdida por deterioro: S/ 8.400.000 - S/ 6.800.000 = S/ 1.600.000
• Valor en libros: S/ 12.200.000
• Indicador: Rescisión parcial del contrato (cliente reduce proyecto en 40%)
• Valor en uso estimado: Flujo neto de venta esperado = S/ 7.100.000 (basado en nuevo tamaño de proyecto, 27 hectáreas, a precio de S/ 262.963/hectárea; menos costos de habilitación pendientes y comisiones de venta)
• Precio de venta neto: S/ 6.800.000 (valor de mercado de terreno urbano en Lurín según comparable de transacciones Q4 2024; menos costos de transacción)
• Valor recuperable (mayor): S/ 7.100.000
• Pérdida por deterioro: S/ 12.200.000 - S/ 7.100.000 = S/ 5.100.000
• Pérdida por deterioro de equipo de construcción: S/ 1.600.000
• Pérdida por deterioro de propiedad en desarrollo: S/ 5.100.000
• Total pérdida por deterioro: S/ 6.700.000 (presentado como línea separada en "Otros gastos operativos" o como nota desagregada conforme a la NIIF 5)
• La existencia del indicio (parálización, rescisión) documentado con comunicaciones y registros de proyecto
• La razonabilidad de los flujos proyectados (comparándolos contra historia de márgenes en proyectos similares)
• La tasa de descuento si aplica (para el terreno, es aplicable la tasa de interés sin riesgo para flujos de venta, típicamente 4-5% en Perú a fines 2024)
• Las comparables de mercado para precio de venta neto (búsqueda de transacciones recientes en Lima y Lurín)
• La revelación completa conforme a la NIA 36.129 (eventos que indicaron deterioro, proceso de medición, sensibilidad a cambios en supuestos)

Consideraciones específicas del sector construcción

Ciclos de proyecto y deterioro progresivo

A diferencia de otros sectores, donde el deterioro es un evento discreto, en construcción el deterioro es a menudo progresivo. Un proyecto comienza con márgenes estimados del 15%, pero conforme se ejecuta, el margen se comprime por cambios de alcance, incrementos de costo laboral o material, o retrasos. Al cierre de cada ejercicio, el auditor debe evaluar si el margen acumulado a la fecha más el margen esperado al cierre sugieren un deterioro.
Esto requiere un desglose claro de márgenes por proyecto, no solo en agregado. Una constructora que reporta margen de 8% en agregado pero que tiene un proyecto con margen del -2% está ocultando un indicio de deterioro significativo.

Costos de movilización y desmontaje

Los equipos de construcción tienen valor de recuperación bajo cuando se desmantelan. Una grúa torre especializada, cuyos costos directos de adquisición fueron S/ 600.000, puede tener un precio de venta neto de apenas S/ 150.000 tras desmontaje, transporte y comisión de venta. El auditor debe desagregar estos costos explícitamente, no asumir una tasa de recuperación estándar.

Regulaciones ambientales y de seguridad

Perú ha endurecido materialmente las exigencias en materia ambiental (MINAM, Ley de Evaluación de Impacto Ambiental) y de seguridad (SUNAFIL, inspectorado de seguridad ocupacional). Un proyecto puede ver sus costos elevados en 15-30% si se le requiere implementar medidas adicionales de seguridad o remediación ambiental. Esto crea un indicador de deterioro bajo la NIA 36.12(e) (cambios en el entorno legal o regulatorio que tienen un efecto negativo sobre la entidad).

Desalineación entre proyectos y activos

Las constructoras a veces adquieren equipos pensando en una cartera de proyectos que nunca materializa. El auditor debe verificar que la cartera de proyectos futuros justifica el valor en uso de los equipos actuales. Si la cartera se ha reducido en 40% respecto al año anterior, es un indicio de que el equipo está sobredimensionado y probablemente deteriorado.

Requisitos de revelación conforme a la NIA 36

Cuando existe deterioro, la NIA 36.126 exige revelar:
El calculador genera un resumen de salida que mapea estos requisitos. Tu responsabilidad como auditor es confirmar que cada elemento ha sido comunicado adecuadamente en las notas a los estados financieros.

• El monto de la pérdida reconida
• El evento o cambio en las circunstancias que indicó el deterioro
• El método de determinación del valor recuperable (precio de venta neto o valor en uso)
• Si se usó valor en uso, los supuestos principal (tasa de descuento, periodo de proyección, tasa de crecimiento terminal)

Errores frecuentes que los auditores encuentran

Error 1: No desagregar márgenes por proyecto

Constructoras reportan margen consolidado sin desglosar proyectos. Un margen consolidado de 6% puede estar cubriendo un proyecto con margen del -3% (deterioro evidente) y otro con margen del 15% (saludable). El auditor debe insistir en desglose por proyecto.

Error 2: Usar tasaciones antiguas o irrelevantes

La dirección obtiene una tasación de equipos en 2021 y la reutiliza en 2024. Las condiciones de mercado para equipos de construcción pueden cambiar radicalmente en tres años. El auditor debe requerir tasaciones actualizadas, idealmente no más de seis meses antes del cierre del ejercicio.

Error 3: No considerar costos de habilitación pendientes en propiedades en desarrollo

El valor en libros de una propiedad en desarrollo incluye costo de adquisición + costos de habilitación incurridos. Pero conforme se incurren costos futuros (servicios, accesos, remediación), el valor recuperable cambia. La dirección debe actualizar su estimación de costos pendientes cada ejercicio.

Error 4: Confundir valor en uso con valor de continuidad

Una obra parálizada tiene valor en uso bajo (porque genera pocos flujos mientras está paralizada) pero valor en uso "si se completa" distinto. El auditor debe asegurar que la dirección está proyectando flujos bajo el escenario más probable (obra permanece paralizada y se vende, o se completa bajo nuevo plan de ejecución), no bajo escenarios optimistas.

Error 5: No revertir deterioro anterior cuando las circunstancias mejoran

La NIA 36.117 permite reversión de pérdidas por deterioro previas si las circunstancias que originaron el deterioro han cambiado. Si una constructora recuperó un proyecto que estaba paralizado y ahora lo está ejecutando con márgenes altos, el deterioro anterior debe revertirse, al menos parcialmente. Los auditores a veces olvidan este requisito.

Cómo usar este calculador en tu encargo

Paso 1: Carga la lista de activos de tu cliente (equipos, propiedades, estructuras) con sus valores en libros.
Paso 2: Para cada activo donde exista un indicador de deterioro, estima el valor recuperable. Usa la sección de "Flujos proyectados" si aplica valor en uso, o ingresa comparables de mercado si es precio de venta neto.
Paso 3: El calculador identificará automáticamente dónde hay deterioro y calculará los montos.
Paso 4: Exporta el resumen de salida. Este documento forma parte de tu papeleta de trabajo sobre deterioro (generalmente PT-Deterioro o PT-Impairment).
Paso 5: Para cada deterioro identificado, documenta:
El calculador maneja la aritmética. Tu responsabilidad es la evaluación de evidencia y la razonabilidad de los supuestos.

• El indicio conforme a la NIA 36.12
• Tu verificación de la evidencia del indicio (comunicaciones, registros de proyecto, informes ambientales)
• Tu evaluación de la razonabilidad de la estimación de valor recuperable

Estándares de referencia

La NIA 36 (Normas Internacionales de Auditoría adoptadas por Perú) requiere que el auditor:
La NIIF 5 (o NIIF 13 si aplica medición a valor razonable) proporciona la base de medición para el valor recuperable en ciertos contextos.
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• Identifique indicios de deterioro conforme a los párrafos 12 a 14
• Evalúe si la dirección ha identificado correctamente todos los indicios
• Cuando existe un indicio, obtenga evidencia de que el valor recuperable ha sido medido conforme a los párrafos 19 a 57
• Verifique la completitud y la razonabilidad de las revelaciones conforme a los párrafos 126 a 134