重要なポイント
- リース負債に算入されるのは指数連動型と料率連動型のみ（ (a)）
- CPI連動の再測定では開始日時点の割引率を据え置く（ (b)）
- 使用量・業績連動型は発生時に損益計上しリース負債に含めない（ (b)）
仕組み
IFRS 16.27(a)はリース負債の当初測定に含めるべきリース料を規定している。指数又は料率に連動する変動リース料は、開始日時点の指数又は料率を用いて算入する。消費者物価指数（CPI）に連動する賃料やLIBOR/EURIBOR連動のリース料がこれに該当する。一方、使用量や業績に連動する変動リース料（売上歩合、走行距離に基づくリース料等）はIFRS 16.38(b)に基づき発生した期に損益計上され、リース負債には含めない。
指数連動型のリース料は、契約上の指数改定日にリース負債の再測定を行う（IFRS 16.42(b)）。再測定時には改定後のキャッシュフローを開始日時点の割引率で割り引く。割引率の変更は、リース期間の変更又は購入オプションの評価変更が生じた場合にのみ適用される（IFRS 16.40）。中間報告日にCPIが変動していても、契約上の改定日に達するまで再測定は行わない。
実務上の論点は、一つのリース契約に指数連動型と売上連動型の両方が含まれる場合の処理にある。IFRS 16は開始日時点で両者を分離するよう求めている。指数連動分はリース負債に算入し、売上連動分は別途追跡して発生時に費用計上する。2つの支払ストリームは異なる測定経路に従うため、リース期間を通じて個別に管理する必要がある。
実務例：Scholz Immobilien GmbH
被監査会社：ドイツの商業用不動産管理企業、2025年度、管理物件のリース契約120件、IFRS適用。監査チームは変動リース料の区分とリース負債の再測定を検証する。
ステップ1 — 変動リース料の区分
本社ビルのリース契約では、基本賃料月額4万5,000EURにCPI連動の年次改定条項が付されている。加えて、テナント管理サービスの売上の2%を追加賃料として支払う条項がある。CPI連動分はIFRS 16.27(a)に基づきリース負債に算入する。売上連動分はIFRS 16.38(b)に基づき発生時に損益計上する。
監査調書への記載：リース契約書の関連条項を引用し、CPI連動分と売上連動分の区分根拠を記録する。各支払ストリームの分類をIFRS 16の該当段落番号と紐づける。
ステップ2 — CPI連動の再測定
契約上のCPI改定日は毎年4月1日である。2025年4月1日時点のCPIは前回改定時から2.8%上昇した。基本賃料は月額4万5,000EURから4万6,260EURに改定された。監査チームは再測定の計算を検証した。残余リース期間の改定後キャッシュフローを開始日時点の割引率（3.2%）で割り引いた結果、リース負債は4万8,000EUR増加し、使用権資産も同額増加した。
監査調書への記載：CPI改定の根拠データ（公表CPI値、改定日、改定前後の賃料）、再測定の計算過程、開始日時点の割引率を据え置いた根拠（IFRS 16.42(b)）を記録する。
ステップ3 — 売上連動分の検証
2025年度のテナント管理サービス売上は320万EURであり、売上連動リース料は6万4,000EUR（320万 × 2%）。この金額は営業費用として損益計上されている。リース負債への算入はゼロである。監査チームは売上の根拠資料（テナントとの管理契約及び月次売上報告）と照合し、計算の正確性を確認した。
監査調書への記載：売上連動リース料の計算根拠、売上データの裏付け資料、損益計上の仕訳を記録する。リース負債に算入されていないことを確認する。
結論：CPI連動分とトル売上連動分を正しく区分し、CPI連動分のリース負債再測定は開始日時点の割引率を据え置いてIFRS 16.42(b)に準拠していた。売上連動分はリース負債から除外され発生時に費用計上されていた。
よくある誤解
- CPI改定時に割引率を変更する IFRS 16.42(b)は、指数又は料率の変動による再測定では開始日時点の割引率を据え置くよう求めている。割引率の変更が認められるのはリース期間の変更又は購入オプションの評価変更の場合のみである（IFRS 16.40）。
- 売上連動型リース料をリース負債に算入する 使用量や業績に連動する変動リース料はIFRS 16.38(b)に基づき発生時に損益計上し、リース負債には含めない。算入すると負債と使用権資産の双方が過大計上される。
- CPI変動のたびに再測定する 再測定は契約上の指数改定日にのみ実施する。四半期報告日にCPIが変動していても、改定日に達していなければリース負債は据え置く。
- 混合契約での支払ストリームの分離漏れ 一つのリース契約にCPI連動と売上連動の両方が含まれる場合、IFRS 16は開始日時点での分離を求めている。分離しなければCPI連動分の再測定に売上連動分が混入し、リース負債が不正確となる。