Hiérarchie de juste valeur : niveau 2

Fonctionnement

IAS 13 divise la hiérarchie de juste valeur (JV) en trois niveaux, chacun fondé sur la qualité et l'observabilité des données d'entrée utilisées pour mesurer la valeur. Le niveau 2 occupe la zone médiane : il utilise des données observables directement ou indirectement du marché, mais pas les prix cotés sur des marchés actifs qui caractérisent le niveau 1.

Une donnée est observable au sens d'IAS 13.81 si elle est basée sur des transactions réelles de marché pour des actifs ou des passifs identiques ou similaires, ou sur des paramètres de marché accessibles au public. Les taux d'emprunt publiés par les banques centrales et les prix de transactions récentes pour du matériel roulant comparable en sont deux exemples courants. Ils reflètent les transactions du marché réel, pas les estimations internes.

Le jugement entre le niveau 2 et le niveau 3 tourne autour d'une question : existe-t-il suffisamment de transactions comparables ou de données de marché publiques pour justifier la mesure ? Si oui, c'est le niveau 2. Si les transactions comparables sont rares ou que l'entité doit ajuster significativement les données publiques en fonction de paramètres spécifiques à l'entité, c'est le niveau 3.

IAS 13.87 exige que l'entité divulgue comment elle a déterminé que les données utilisées étaient observables. Dans les dossiers que nous voyons, c'est la documentation qui fait la différence entre une classification au niveau 2 défendable et une classification remise en question lors d'une inspection. Je l'avoue, c'est souvent la partie la plus négligée du dossier, et c'est celle qui coûte le plus cher.

Exemple pratique : immobilier commercial en France

SAS Résidences Urbaines, promoteur immobilier basé à Lyon, chiffre d'affaires annuel 28 M EUR, portefeuille de trois immeubles de bureaux en cours de développement.

Au 31 décembre 2024, l'entité détient un terrain en Presqu'île lyonnaise classé pour la construction d'un immeuble de bureaux. Elle n'a pas encore vendu l'immeuble terminé. Pour les états financiers en IFRS, elle doit mesurer la valeur de l'immeuble en cours de développement.

Identifier les données observables disponibles

L'entité recueille les prix de vente récents pour des immeubles de bureaux terminés dans le même arrondissement (Presqu'île) au cours des 18 derniers mois. Elle trouve quatre transactions comparables : trois immeubles vendus à 3 850 EUR/m², 3 920 EUR/m² et 3 780 EUR/m². Un quatrième immeuble a été vendu à 4 100 EUR/m², mais il dispose d'un statut patrimonial protégé qui augmente sa valeur.

Note de documentation : listing des quatre transactions du marché comparables, dates et conditions d'ajustement retenues.

Évaluer si l'ajustement d'immeuble en cours est justifiable

L'immeuble en cours n'est pas terminé. La plupart des transactions comparables concernent des immeubles terminés avec des locataires signés. L'entité applique un ajustement de « coût d'achèvement estimé » sur la base du budget du projet (1,2 M EUR restant) divisé par la superficie louable (12 000 m²), soit environ 100 EUR/m² de réduction. Elle applique aussi un ajustement pour « risque de non-achèvement » (un réajustement prudentiel basé sur les délais de construction similaires dans le marché lyonnais).

Note de documentation : justification de chaque ajustement appliqué aux prix comparables. Référence à IAS 13.87 pour la divulgation des sources et des hypothèses. Note de l'associé responsable confirmant que les ajustements sont fondés sur des données du marché et non sur des estimations internes du management sans fondement observable.

Vérifier que la classification est au niveau 2, pas au niveau 3

La question est directe : ces transactions comparables et ces ajustements reflètent-ils des données observables ? Oui, si les prix de marché pour les immeubles terminés sont cotés par des sociétés immobilières reconnues et que les coûts d'achèvement sont documentés par rapport aux budgets du secteur (observable). Les risques de finition doivent aussi refléter les délais de construction réels du marché lyonnais (données publiques).

Si, au lieu de cela, l'entité avait appliqué un ajustement secret du management pour la « probabilité de réussite du projet » basé sur des métriques internes sans données de marché, ce serait le niveau 3.

Tester le seuil de sensibilité

L'entité calcule une fourchette : si les prix comparables varient de 3 750 EUR/m² à 4 100 EUR/m², et qu'elle applique les ajustements, la valeur résultante varie de 44,1 M EUR à 47,8 M EUR. Cette sensibilité est documentée dans les états financiers.

Note de documentation : tableau de sensibilité de la JV aux variations des prix comparables et des coûts d'achèvement. Confirmation de la direction que la classification au niveau 2 est appropriée.

La classification au niveau 2 est défendable si le classeur montre que les ajustements sont appliqués à des données de marché observables et que l'entité n'a pas injecté de jugement interne caché. C'est la qualité de la documentation, pas la perfection de l'ajustement, qui détermine la défendabilité.

Ce que les réviseurs et les auditeurs interprètent mal

Les données « accessibles » ne signifient pas « observables ». Une entité peut accéder à un site Internet affichant les taux d'intérêt bancaires, mais si ces taux ne reflètent pas des transactions réelles pour des actifs ou passifs similaires, ils ne sont pas observables au sens d'IAS 13. Nous constatons que beaucoup d'équipes d'audit acceptent les données accessibles sans vérifier si elles reflètent des transactions réelles. Ensuite, un inspecteur remet en question la classification et force une dépréciation rétroactive.

L'absence de transactions comparables n'implique pas automatiquement le niveau 3. Une entité peut déterminer une JV au niveau 2 en utilisant des paramètres de marché observables (taux, multiples) même s'il n'y a pas eu de transaction identique pour cet actif précis. Le standard demande « comparable » ou « des données observables », pas « transaction identique ». La distinction fait la différence entre une classification au niveau 2 et une reclassification forcée au niveau 3 lors d'une inspection.

La divulgation du processus d'ajustement est obligatoire, pas optionnelle. IAS 13.87 et IAS 13.93 exigent une divulgation des niveaux de la hiérarchie de JV et des mouvements entre niveaux. Les équipes qui classent une mesure au niveau 2 mais qui ne divulguent pas comment les ajustements ont été déterminés s'exposent à des constats d'inspection. Le H3C a constaté que 31 % des entités révisées ne documentaient pas le raisonnement derrière les ajustements appliqués aux prix comparables.

Niveau 2 vs niveau 3

Le niveau 2 utilise des données observables (transactions comparables, paramètres de marché publics). Les ajustements appliqués aux données sont justifiables par référence à d'autres données observables ou à des pratiques du secteur.

Le niveau 3 utilise des données non observables (estimations internes, hypothèses du management sans fondement sur des transactions réelles du marché). Un ajustement qui dépend uniquement du jugement interne sans point d'ancrage observable pousse la mesure au niveau 3.

La différence a des conséquences concrètes : une mesure au niveau 3 est plus volatile, moins défendable lors d'une inspection, et exige une divulgation plus détaillée de la sensibilité aux hypothèses. Chez nos clients, le passage du niveau 2 au niveau 3 au doigt mouillé, sans documentation structurée, reste l'erreur la plus coûteuse en termes de budget temps.

Termes connexes

- Juste valeur : le prix qui serait reçu lors de la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif dans une transaction normale entre parties bien informées (IAS 13.9) - Hiérarchie de juste valeur, niveau 1 : mesures basées sur des prix cotés sur des marchés actifs, le plus fiable des trois niveaux - Hiérarchie de juste valeur, niveau 3 : mesures basées sur des données non observables incluant les estimations internes du management - Marché actif : marché où des transactions pour l'actif ou le passif se produisent avec suffisamment de fréquence et de volume pour fournir des données de prix continues (IAS 13.9) - Données observables : entrées basées sur les données de marché accessibles au public ou dérivées de transactions réelles (IAS 13.82) - Actif/Passif financier : catégories d'instruments couvertes par le classement au niveau 2 - Juste valeur et risque de crédit : ajustement appliqué aux dérivés au niveau 2 - Juste valeur et risque de liquidité : ajustement basé sur le rendement du marché observable

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