Herramienta de Eliminación | ciferi

Descripción general

Los grupos constructores generan estructuras de transacciones intercompañía distintas a las de manufactura o retail. Una entidad holding posee una o más filiales de construcción que ejecutan proyectos específicos, frecuentemente con participación accionaria menor en las filiales operativas (a menudo 75-90% en lugar de 100%). Las transacciones intercompañía típicas en construcción incluyen financiamiento de proyectos a través de préstamos de la matriz, asignación de costos de administración central, subcontratación entre filiales de construcción que operan en geografías distintas, y venta de proyectos completos de una filial a otra en estadios parciales de construcción.
La característica que define el trabajo de eliminación en construcción es la acumulación de costos de proyecto. A diferencia de manufactura (donde los bienes pasan a través de la cadena de suministro en semanas o meses) o retail (donde la rotación de inventario es rápida), un proyecto de construcción puede tomar 18-36 meses desde adquisición de terreno hasta entrega final. Durante ese período, los costos se acumulan en activos bajo construcción, y cualquier transacción intercompañía embebida en esos costos debe identificarse y ajustarse al consolidarse.

Estructura típica de grupos de construcción

Un grupo de construcción de tamaño mediano (con ventas consolidadas de $12-50 millones USD) típicamente opera de la siguiente manera:
Entidad holding (a menudo una S.A. de C.V. constituida en San Salvador). Mantiene participaciones accionarias en filiales operativas, proporciona financiamiento para capital de trabajo y adquisición de terreno, y carga costos de administración central (contabilidad, recursos humanos, seguros corporativos) a las filiales operativas.
Una o dos filiales de construcción (S.A. de C.V. o S.R.L. de C.V.). Cada una ejecuta proyectos en mercados geográficos específicos o segmentos de producto (construcción residencial vs. comercial). La propiedad es típicamente 80-95% por la holding, con participación accionaria menor del 5-20% por gerentes de proyecto u otros inversionistas locales. Esta estructura de propiedad parcial crea complejidad adicional en la eliminación porque los ajustes de eliminación deben asignarse entre patrimonio del grupo (NCI por non-controlling interest, en la terminología de NIIF 10) y patrimonio de los accionistas minoritarios.
Entidades de proyectos especiales (menos común pero presente en grupos más grandes). Una entidad legal separada constituida para ejecutar un proyecto importante, con participación de inversionistas locales o socios desarrolladores. Estas entidades generan transacciones intercompañía con la filial de construcción matriz que las coordina.

Transacciones intercompañía en construcción

Financiamiento de proyectos

Una holding financia el costo de adquisición de terreno y costos de construcción iniciales mediante un préstamo a la filial operativa. El préstamo devenga interés a una tasa establecida (a menudo basada en tasas de mercado locales, que en El Salvador rondan 7-10% anual para financiamiento corporativo). En la consolidación bajo NIIF 10, el préstamo intercompañía, los intereses devengados pero no pagados, y los gastos de interés registrados por la filial operativa se eliminan en su totalidad.
Ejemplo práctico: Constructora Pacífico S.A. de C.V. (holding) en San Salvador proporciona un préstamo de $2.5 millones USD a su filial operativa Proyectos Occidentales S.R.L. de C.V. para financiar la adquisición de terreno y costos de construcción inicial en Santa Ana. El préstamo devenga interés al 8% anual. Al 31 de diciembre de 2024:
En los registros individuales, ambas entidades muestran el préstamo y los intereses. En la consolidación, el préstamo se reversa por completo (activo en Constructora Pacífico se elimina contra pasivo en Proyectos Occidentales), y los intereses se eliminan (ingreso en Constructora Pacífico se elimina contra gasto en Proyectos Occidentales).
Después de la eliminación, el préstamo no aparece en los estados consolidados porque es una transacción interna. El impacto neto es cero.

Asignación de costos de administración central

La holding incurre en costos de administración corporativa (oficina ejecutiva, contabilidad, recursos humanos, seguros de responsabilidad civil de directores) que asigna a las filiales operativas. La asignación se basa típicamente en un porcentaje de ingresos de la filial o un costo por proyecto. Este costo asignado es un gasto para la filial operativa e ingreso (o reducción de gasto) para la holding.
En la consolidación, estos costos intercompañía se eliminan porque representan transacciones internas del grupo. El consolidado refleja solo los costos reales incurridos por el grupo en su totalidad, sin la asignación interna.
Ejemplo: Constructora Pacífico carga a Proyectos Occidentales una cuota de administración de $180,000 USD anuales (12% de los ingresos de Proyectos Occidentales estimados en $1.5 millones USD). La cuota cubre servicios de contabilidad, recursos humanos y seguros corporativos.
En la consolidación, este gasto se elimina porque es un movimiento de efectivo interno. El consolidado mostrará los costos reales de administración incurridos, sin la asignación artificial entre entidades.

Subcontratación y venta de servicios entre filiales

Cuando un grupo opera dos filiales de construcción en mercados distintos, una filial puede subcontratar trabajo especializado a la otra. Por ejemplo, la filial que construye en la costa (Santa Ana) contrata a la filial del este (San Miguel) para proporcionar servicios de estructura de hormigón en proyectos costeros. La venta se factura a precio de mercado (o a un precio de transferencia corporativo establecido para fines tributarios).
En la consolidación, los ingresos y costos de estas transacciones intercompañía se eliminan en su totalidad bajo NIIF 10.B86.
Ejemplo: Proyectos Occidentales S.R.L. de C.V. (Santa Ana) contrata a Proyectos Orientales S.R.L. de C.V. (San Miguel) para suministrar servicios de estructura por $420,000 USD. El precio incluye un margen de 25% sobre el costo de Proyectos Orientales.
En la consolidación, los $420,000 USD de ingresos se eliminan contra los $420,000 USD de costo. Si la estructura construida por Proyectos Orientales permanece embebida en un proyecto de Proyectos Occidental al 31 de diciembre (es decir, el proyecto aún no se ha completado y vendido al cliente final), la ganancia intercompañía de $84,000 USD se considera ganancia no realizada y se elimina bajo NIIF 10.B86(c).

Transferencia de proyectos parcialmente completados

En algunos casos, una filial de construcción transfiere a otra un proyecto que está parcialmente completado. Esto puede suceder cuando un proyecto se traslada a una filial con mejor capacidad operativa en el mercado final, o cuando una filial se retira del mercado y cede sus proyectos en progreso a la otra filial.
Ejemplo: Proyectos Occidentales ha adquirido y comenzado la construcción de un proyecto residencial en Santa Ana con costos incurridos de $3.2 millones USD. El proyecto está 40% completado. Proyectos Orientales tiene mayor presencia en Santa Ana y mejor relación con los compradores finales, así que Proyectos Occidental transfiere el proyecto a Proyectos Oriental por $4.0 millones USD.
En la consolidación, la ganancia de $800,000 USD debe evaluarse. Si el proyecto se transfiere a precio de mercado (es decir, $4.0 millones es lo que un tercero no afiliado pagaría por un proyecto 40% completado con esos costos incurridos), la ganancia es realizada y se mantiene. Si la transferencia está a un precio que no refleja el mercado (por ejemplo, transferida a $3.5M o $4.5M), el precio debe ajustarse a la ganancia de realización en poder de grupos.
El trabajo de auditoría requiere evaluar si la transferencia está a precio de mercado mediante referencia a proyectos similares vendidos a terceros o a estimaciones de valor justo basadas en el estado de avance.

• Constructora Pacífico registra interés recibido de $200,000 USD ($2.5M × 8%)
• Proyectos Occidentales registra gasto de interés de $200,000 USD
• El saldo del préstamo en los libros de Constructora Pacífico es $2.5M
• El saldo del préstamo en los libros de Proyectos Occidentales es $2.5M
• Proyectos Occidentales registra gasto de administración: $180,000 USD
• Constructora Pacífico registra ingresos por servicios de administración o reducción de gastos de administración: $180,000 USD
• Proyectos Orientales registra ingresos de ventas: $420,000 USD
• Proyectos Occidental registra costo de construcción (gasto): $420,000 USD
• El margen de $84,000 USD (25% × $420,000) es ganancia intercompañía en poder de Proyectos Orientales
• Proyectos Occidentales registra ganancia en la venta: $800,000 USD ($4.0M menos $3.2M)
• Proyectos Occidentales elimina el activo de proyecto: ($3.2M)
• Proyectos Orientales registra nuevo activo de proyecto: $4.0M

Identificación de ganancias no realizadas en construcción

El problema más complejo en eliminación de construcción es la ganancia no realizada embebida en activos bajo construcción. A diferencia de manufactura (donde los productos transferidos se venden al cliente externo en semanas), un proyecto de construcción puede permanecer en construcción durante años. Si el costo de un proyecto se originó en una filial y el proyecto se transfirió a otra filial con un margen, ese margen permanece no realizado hasta que el proyecto se complete y se venda al cliente final.

Cálculo de ganancia no realizada

Pasos:
Ejemplo de cálculo:
Proyectos Occidental transferió a Proyectos Oriental componentes de cimentación por $800,000 USD (costo para Proyectos Occidental, precio de mercado). Proyectos Oriental registró una ganancia de $200,000 USD en la venta (precio de venta a cliente final: $1.0M menos costo recibido de $800K).
Al 31 de diciembre de 2024, el proyecto está 70% completado. Los cimientos fueron incorporados en el 100% del trabajo completado.
En la consolidación, se elimina la ganancia no realizada de $60,000 USD:
```
Débito: Ingresos (reversión de ganancia) $60,000
Crédito: Activo bajo construcción (reversión de costo inflado) $60,000
```
Esto reduce el valor registrado del proyecto en construcción a su costo original para el grupo ($800,000 USD en lugar de $1.0M).

• Identificar todos los proyectos en progreso al 31 de diciembre que incluyen costos originados en una filial diferente.
• Determinar el costo original y el precio de transferencia intercompañía.
• Costo original (a la filial que originó el trabajo): $X
• Precio de transferencia (lo que pagó la filial receptora): $Y
• Margen intercompañía: $Y - $X
• Calcular la porción del margen que permanece no realizada.
• % del proyecto completado al 31 de diciembre: P%
• Ganancia realizada (hasta la fecha): (Y - X) × P%
• Ganancia no realizada: (Y - X) × (1 - P%)
• Eliminar la ganancia no realizada en la consolidación.
• Margen intercompañía total: $200,000 USD
• Porcentaje del proyecto completado: 70%
• Ganancia realizada (porción vendida al cliente externo): $200,000 × 70% = $140,000 USD
• Ganancia no realizada (aún embebida en el proyecto 30% no completado): $200,000 × 30% = $60,000 USD

Tratamiento de NCI (participación no controladora)

Cuando una filial de construcción es de propiedad parcial (por ejemplo, 85% por la holding, 15% por gerentes locales), los ajustes de eliminación deben asignarse entre la participación del grupo y la participación no controladora bajo NIIF 10.B94.
Regla: Las ganancias no realizadas sobre transacciones intercompañía se eliminan en su totalidad de los ingresos consolidados, sin importar el porcentaje de propiedad. Pero la asignación de la ganancia eliminada entre patrimonio del grupo y NCI se basa en la estructura de propiedad de la entidad que transfirió el activo (la que originó el costo), no la entidad que lo recibió.
Ejemplo con NCI:
Proyectos Occidental (100% propiedad de Constructora Pacífico) transfiere un proyecto a Proyectos Oriental (85% propiedad de Constructora Pacífico, 15% propiedad de gerentes locales en San Miguel). El precio de transferencia incluye una ganancia de $120,000 USD. Al 31 de diciembre, el proyecto es 60% completado, dejando $48,000 USD de ganancia no realizada.
Eliminación:
```
Débito: Ingresos $48,000
Crédito: Activo bajo construcción $48,000
```
Asignación de la ganancia eliminada:
Si la estructura fuera inversa (Proyectos Oriental transfiere a Proyectos Occidental, que es 85% del grupo):
Asignación de la ganancia eliminada:

• La ganancia de $48,000 USD se originó en Proyectos Occidental (100% propiedad de la holding), así que toda la $48,000 USD se asigna al patrimonio del grupo.
• No hay asignación a NCI porque la filial que generó el margen (Proyectos Occidental) es 100% propiedad del grupo.
• La ganancia de $48,000 USD se originó en Proyectos Oriental (85% propiedad del grupo, 15% NCI)
• Se asigna: $48,000 × 85% = $40,800 USD al patrimonio del grupo
• Se asigna: $48,000 × 15% = $7,200 USD a NCI

Procedimiento de auditoría para eliminación en construcción

Paso 1: Obtener el registro intercompañía de proyectos

Solicita a la administración una lista completa de todos los proyectos en construcción al 31 de diciembre que incluyan:

Paso 2: Reconciliar los saldos intercompañía

Para cada transferencia de proyecto, verifica que:

Paso 3: Evaluar la ganancia de transferencia

Para cada transferencia:

Paso 4: Calcular ganancia no realizada

Para cada proyecto transferido que permanece en construcción:

Paso 5: Evaluar NCI

Si la filial que originó la transacción es de propiedad parcial:

Paso 6: Documentar

El archivo de trabajo debe incluir:

• Nombre del proyecto
• Filial que originó el costo
• Filial actual que ejecuta
• Costo original incurrido por la filial originaria
• Precio de transferencia (si fue transferido)
• Costo registrado en los libros de la filial actual
• Porcentaje de completitud estimado
• Fecha de transferencia intercompañía
• El costo eliminado de la filial originaria coincida con el costo registrado en la filial receptora
• Las fechas de transferencia sean consistentes con documentación de apoyo (acuerdos de transferencia, órdenes de cambio, correspondencia)
• Cualquier diferencia de fecha (un costo contabilizado en diciembre en la filial originaria pero en enero en la filial receptora) se reclasifique correctamente
• Determina si la ganancia registrada en la transferencia es a precio de mercado
• Referencia a transacciones similares (ventas de proyectos completados a terceros, o valuaciones de proyectos en progreso)
• Si la ganancia es superior o inferior al mercado, requiere ajuste
• Calcula el porcentaje de completitud usando documentación de proyecto (inspecciones, certificados de avance, estimaciones de ingeniería)
• Aplica el margen intercompañía a la porción no completada
• Registra el ajuste de eliminación
• Asigna la ganancia eliminada entre patrimonio del grupo y NCI basada en la estructura de propiedad de la filial originaria, no la receptora
• Matriz de proyectos intercompañía identificados
• Cálculos de ganancia no realizada con referencias a documentación de completitud
• Análisis de precios de transferencia (evaluación de si la ganancia es a mercado)
• Asignación de eliminaciones entre patrimonio y NCI donde corresponda

Hallazgos de inspección internacionales

La investigación de auditoría de grupos constructores ha identificado estas áreas de debilidad común:

• Incompletitud de la población intercompañía: Los auditores no siempre identifican todos los proyectos transferidos entre filiales, especialmente cuando las transferencias ocurrieron varios años atrás y la documentación original se ha archivado.
• Estimación de porcentaje de completitud sin suficiente evidencia: Se acepta la estimación de completitud de la administración basada en presupuesto versus real sin verificación independiente. Las estimaciones de ingeniería (certificados de avance, inspecciones de terceros) son preferibles a estimaciones del departamento de proyecto.
• Aceptación de ganancia de transferencia sin evaluación de precio de mercado: Si un proyecto se transfiere internamente a un precio que excede de forma notable los costos incurridos, se asume que es ganancia legítima sin evaluar si el precio es consistente con transacciones de terceros.
• Asignación incorrecta de ganancia eliminada a NCI: En algunos casos, toda la ganancia eliminada se asigna al patrimonio del grupo, incluso cuando la filial que originó el margen es de propiedad parcial.
• Falta de desagregación de costos originales: Cuando un proyecto se transfiere múltiples veces entre filiales, el auditor no siempre identifica el costo original al grupo. Se usa el costo de la última transferencia como base, lo que infla la ganancia no realizada.

Consideraciones específicas de El Salvador

En El Salvador, los grupos de construcción operan frecuentemente en mercados de vivienda de estratos medios y altos en San Salvador y la zona metropolitana, con expansión a Santa Ana y San Miguel. Las transacciones intercompañía en construcción en El Salvador típicamente involucran:
Financiamiento en USD: El grupo funciona en dólares USD (moneda oficial desde 2001), así que todos los préstamos intercompañía y precios de transferencia se expresan en USD sin necesidad de conversión de moneda funcional.
Supervisión regulatoria: La Superintendencia del Sistema Financiero (SSF) supervisa grupos constructores que son entidades de interés financiero (es decir, constructoras que reciben financiamiento de bancos regulados). La SSF no requiere consolidación especial de constructoras, pero los bancos acreedores pueden requerir consolidación para propósitos de análisis crediticio.
Impuestos locales: Los grupos de construcción en El Salvador están sujetos al Impuesto sobre la Renta (ISR) al 30% sobre la renta neta. Las ganancias intercompañía eliminadas en la consolidación pueden afectar la posición fiscal consolidada si las filiales se encuentran en jurisdicciones con tasas diferentes (aunque en El Salvador todas se someten a la misma tasa de ISR). Verifica que las filiales hayan registrado las transacciones intercompañía correctamente en sus registros tributarios, independientemente de la eliminación en la consolidación.
Regulación de construcción: La Dirección General de Obras Públicas (en El Salvador) supervisa ciertos proyectos de infraestructura pública o cofinanciados públicamente. Si un grupo de construcción ejecuta proyectos bajo supervisión pública, los términos de pago y precios pueden estar regulados, afectando la ganancia de transferencia intercompañía.
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