أداة استبعاد المعاملات بين الشركات | ciferi

نظرة عامة

تتطلب معايير المراجعة الدولية المعتمدة في المملكة العربية السعودية (المعايير الدولية للمراجعة 10 المتعلقة بالقوائم المالية الموحدة) استبعاد جميع المعاملات والأرصدة بين الشركات الأم والشركات التابعة عند إعداد القوائم المالية الموحدة. تحمل شركات العقارات في المملكة تعقيدات إضافية. يشتري كيان قابضة عقارات من مطورين خارجيين، ثم تنقلها إلى شركات تابعة متخصصة في التأجير أو الإدارة. كل نقل يولد إيرادات بين الشركات، ومصاريف، وأرصدة مدينة ودائنة، وغالباً ما يترتب عليه أرباح لم تتحقق (في حالة نقل العقار بسعر أعلى من التكلفة الأصلية). هذه الأداة تساعدك على تحديد تلك المعاملات ومعالجتها.

كيفية عمل استبعاد المعاملات بين الشركات في قطاع العقارات

تختلف طبيعة المعاملات بين الشركات في قطاع العقارات عن القطاعات الأخرى من حيث أن العقارات (الأصول غير المتداولة) تبقى في الميزانية العمومية لفترات طويلة. لا تُباع عادة للعملاء الخارجيين. بدلاً من ذلك، تُحتفظ بها للتأجير أو الاستثمار على المدى الطويل.
عندما تنقل شركة قابضة عقاراً إلى شركة تابعة بسعر أعلى من التكلفة الأصلية للمجموعة، يجب استبعاد الفرق (الربح غير المتحقق) عند التوحيد. معيار المراجعة الدولي 10 الفقرات 86 و94 يتطلبان:
بالنسبة لشركات العقارات، يعني ذلك أن معظم الاستبعالات تتعلق بالأصول (ليس بالمخزون الذي يُباع بسرعة). تتراكم الأرباح غير المتحققة سنة بعد سنة حتى يتم بيع العقار في الخارج أو استبعاده.

• استبعاد كامل الأرباح غير المتحققة من معاملات النقل بين الشركات
• توزيع تأثير الاستبعاد على الملكية الأم والملكية غير المسيطرة (NCI) بناءً على ملكية كل طرف
• الاحتفاظ بالاستبعالات السابقة إذا كانت العقارات لا تزال مملوكة داخل المجموعة

المعاملات الشائعة في مجموعات العقارات

نقل العقارات من الشركة الأم إلى الشركات التابعة

الشركة الأم تشتري عقاراً بـ 10 ملايين ريال سعودي. تنقله إلى شركة تابعة بنسبة 100% بـ 12 مليون ريال سعودي. الفرق (2 مليون ريال سعودي) هو ربح غير متحقق. يجب استبعاله من الربح الموحد. سيبقى العقار في ميزانية الشركة التابعة بقيمة 10 ملايين (التكلفة الأصلية للمجموعة) حتى يتم بيعه خارج المجموعة.

رسوم إدارة العقارات بين الشركات

شركة إدارة عقارات تابعة تتقاضى رسوم شهرية من شركات تابعة أخرى مقابل إدارة أصول العقارات. هذه الرسوم (إيراداً في الشركة الإدارية، مصروفاً في الشركات الأخرى) يجب استبعالها بالكامل في القوائم الموحدة.

رسوم الفائدة على القروض بين الشركات

قد تمول الشركة الأم استحواذ العقارات من قبل الشركات التابعة عن طريق قروض برسوم فائدة محددة. إيراد الفائدة في الشركة الأم ومصروف الفائدة في الشركة التابعة يجب استبعالهما. يجب أيضاً استبعاد الرصيد المستحق على القرض (الأصل والفائدة المستحقة).

توزيعات الأرباح من الشركات التابعة

الأرباح التي تحققتها الشركة التابعة وتوزعها على الشركة الأم هي معاملة بين الشركات. توزيع الأرباح (مصروفاً في الشركة التابعة) وإيراد الأرباح (في الشركة الأم) يجب استبعالهما. الأرباح المحتفظ بها داخل الشركة التابعة تبقى في أسهم غير المسيطرين إذا كانت هناك ملكية جزئية.

كيفية استخدام الأداة: خطوات عملية

1. جمع بيانات المعاملات بين الشركات

اطلب من العميل (أو فريق التوحيد لديه) قائمة كاملة بجميع أرصدة ومعاملات الشركات التابعة. يجب أن تتضمن:

2. الموازنة والمطابقة

استخدم الأداة لإدخال الأرصدة من وجهة نظر كل شركة. بشكل نموذجي:
يجب أن تطابق هاتان الأرقام. إذا لم تطابق، حدد السبب (اختلاف في الصرف الأجنبي إذا كان لدى الشركات عملات وظيفية مختلفة، أو عدم تطابق توقيت تسجيل المعاملات).

3. حساب الأرباح غير المتحققة على نقل العقارات

للعقارات التي تم نقلها بين الشركات:

4. تخصيص الاستبعالات على أساس الملكية

إذا كانت الشركة التابعة مملوكة بنسبة 80% للشركة الأم و20% ملكية غير مسيطرة:

5. توليد دفاتر الاستبعال

بعد مطابقة جميع الأرصدة، أنشئ قيود تحويل (top-side adjustments) في جدول التوحيد:

• أسماء الشركات وتواريخ نشأتها
• نسب الملكية (في حالة وجود ملكية جزئية)
• أرصدة الذمم المدينة والدائنة بين كل زوج من الشركات
• معاملات الفترة (الإيرادات والمصاريف والتحويلات)
• تفاصيل أي نقل عقارات وأسعار التحويل
• المبالغ المستحقة على القروض بين الشركات
• الشركة أ لديها ذمة مدينة بـ 5 ملايين ريال من الشركة ب
• الشركة ب لديها ذمة دائنة بـ 5 ملايين ريال من الشركة أ
• حدد السعر الأصلي للعقار (التكلفة للمجموعة)
• حدد سعر النقل بين الشركات
• احسب الفرق (الربح غير المتحقق)
• لا تستبعل هذا الربح إذا كان العقار قد بيع خارج المجموعة بعد التحويل
• استبعل الربح بالكامل إذا كان العقار لا يزال مملوكاً داخل المجموعة
• 80% من استبعالات الأرباح غير المتحققة تؤثر على أسهم الملاك (أسهم الشركة الأم)
• 20% تؤثر على أسهم غير المسيطرين
• استبعل الأرصدة المدينة والدائنة (على سبيل المثال: دين من الذمم المدينة بين الشركات 5 ملايين، دائن في الذمم الدائنة بين الشركات 5 ملايين)
• استبعل الإيرادات والمصاريف المتعلقة برسوم الإدارة والفائدة
• استبعل الأرباح غير المتحققة من نقل العقارات

نقاط التدقيق الشائعة

عدم مطابقة الأرصدة بين الشركات

المشكلة: الشركة أ تسجل ذمة مدينة من الشركة ب بـ 3 ملايين ريال، لكن الشركة ب تسجل ذمة دائنة لـ الشركة أ بـ 2.9 مليون فقط. الفرق 100 ألف ريال.
الحل: تحقق مما إذا كان الفرق نتيجة فرق صرف أجنبي (إذا كانت الشركات بعملات مختلفة)، أو معاملة قيد التسجيل في نهاية الفترة، أو خطأ في القيد. عدم التطابق البسيط يجب تصحيحه قبل الاستبعال. إذا كان سببه صرف أجنبي، احسب الفرق ومرره عبر التقارير الموحدة وفقاً لمعيار المحاسبة الدولي 21.

الأرباح غير المتحققة على العقارات المحتفظ بها

المشكلة: شركة قابضة نقلت عقاراً إلى شركة تابعة بـ 20 مليون ريال في السنة الأولى. التكلفة الأصلية كانت 15 مليون ريال. الربح غير المتحقق 5 ملايين ريال. لا يزال العقار في الشركة التابعة.
الحل: استبعل 5 ملايين ريال من الربح في السنة الأولى والسنوات اللاحقة (حتى يتم بيع العقار خارج المجموعة). إذا كانت الشركة التابعة مملوكة بنسبة 100%، فإن الاستبعال بالكامل يؤثر على أسهم الملاك. إذا كانت هناك ملكية غير مسيطرة بنسبة 15%، فإن 15% من الاستبعال (750 ألف ريال) يؤثر على أسهم غير المسيطرين.

الاستحقاقات والفائدة المستحقة

المشكلة: الشركة الأم لديها قرض من 10 ملايين ريال للشركة التابعة بسعر فائدة 5% سنوياً. في نهاية السنة، الفائدة المستحقة 500 ألف ريال لم تُدفع بعد.
الحل: استبعل إيراد الفائدة (500 ألف ريال) في الشركة الأم والفائدة المستحقة الدفع في الشركة التابعة. استبعل أيضاً الذمة الدائنة المتعلقة بالفائدة. لا تغير رصيد القرض الرئيسي (10 ملايين) إذا كان متسقاً بين الشركتين، إلا إذا كان نتيجة معاملة بين الشركات بسعر غير السوق.

العقارات المحسومة

المشكلة: شركة قابضة نقلت عقاراً إلى شركة تابعة بسعر أقل من القيمة الدفترية (على سبيل المثال، التكلفة الأصلية 12 مليون ريال، لكن السعر المحسوم 10 ملايين ريال). هناك خسارة غير متحققة بـ 2 مليون ريال.
الحل: استبعل الخسارة أيضاً. بعض الشركات تحسم العقارات لأسباب استراتيجية (مثل تسريع الاستثمار في شركة تابعة). الاستبعال لا يقتصر على الأرباح فقط؛ الخسائر غير المتحققة تُستبعل أيضاً. تأكد من أن السعر المحسوم ليس عملية إعادة تقييم (وهي معاملة محاسبية منفصلة).

الاعتبارات التنظيمية

الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين (SOCPA) تتبنى المعايير الدولية للمراجعة مع تعديلات محدودة لتتوافق مع البيئة السعودية. معيار المراجعة 600 (المعدل 2024) يتطلب من مراجعي المجموعات:
هيئة السوق المالية (CMA) تتوقع من مراجعي الشركات المدرجة توثيق عملية الاستبعالات بشكل شامل. الملاحظات الدولية من نقابة المراجعين (PCAOB) في الولايات المتحدة وهيئة الإشراف المالي (FRC) في المملكة المتحدة أشارت إلى أن مراجعي المجموعات في كثير من الأحيان لم يختبروا استكمال بيانات المعاملات بين الشركات أو قبلوا تسويات إدارية دون التحقق من الأساس المنطقي.

• الحصول على فهم للعمليات الموحدة للمجموعة، بما في ذلك المعاملات بين الشركات
• التأكد من استكمال جميع استبعالات المعاملات بين الشركات
• تقييم ما إذا كانت الاستبعالات تم تطبيقها بشكل صحيح وفقاً للمعايير المحاسبية الدولية

مثال عملي: شركة الرياض للتطوير العقاري ش.م.

شركة الرياض للتطوير العقاري ش.م. قابضة عقارية مملوكة بنسبة 100% من مساهمين سعوديين. لديها ثلاث شركات تابعة:
الخطوة 1: تجميع بيانات المعاملات
الشركة الأم نقلت عقاراً بسعر شراء أصلي 25 مليون ريال إلى شركة الرياض للتأجير بـ 30 مليون ريال في 1 يناير 2024. الربح غير المتحقق: 5 ملايين ريال. العقار لا يزال مملوكاً من قبل شركة الرياض للتأجير في 31 ديسمبر 2024.
شركة الرياض للإدارة والصيانة فرضت رسوم إدارة شهرية قدرها 250 ألف ريال على شركة الرياض للتأجير (المجموع السنوي: 3 ملايين ريال).
الشركة الأم منحت قرضاً بـ 50 مليون ريال لشركة الخليج للاستثمار بسعر فائدة 4% (250 ألف ريال سنوياً) في 1 يوليو 2024. الفائدة المستحقة في 31 ديسمبر: 125 ألف ريال.
الخطوة 2: الموازنة والمطابقة
| الشركة | الطرف الآخر | الرصيد المدين | الرصيد الدائن |
|---|---|---|---|
| الرياض للتأجير | الشركة الأم | — | 30 مليون ريال (حساب بين الشركات) |
| الشركة الأم | الرياض للتأجير | 30 مليون ريال | — |
| الرياض للتأجير | الإدارة والصيانة | — | 3 ملايين ريال (رسوم الإدارة) |
| الإدارة والصيانة | الرياض للتأجير | 3 ملايين ريال | — |
| الخليج للاستثمار | الشركة الأم | 125 ألف ريال (فائدة مستحقة) | 50 مليون ريال (القرض الرئيسي) |
| الشركة الأم | الخليج للاستثمار | 50 مليون ريال | 125 ألف ريال |
جميع الأرصدة متطابقة. لا توجد اختلافات في الصرف الأجنبي لأن جميع المعاملات بالريال السعودي.
الخطوة 3: حساب الأرباح غير المتحققة
الخطوة 4: تخصيص الملكية
الشركة الأم تملك 100% من الرياض للتأجير، لذا 100% من الاستبعال البالغ 5 ملايين ريال يؤثر على أسهم الملاك.
الشركة الأم تملك 80% من الخليج للاستثمار. إذا كانت هناك معاملات بين الشركات تتعلق بالخليج (مثل نقل عقارات)، فإن 20% من الاستبعالات تؤثر على أسهم غير المسيطرين.
الخطوة 5: دفاتر الاستبعالات
| البند | المدين | الدائن | المبلغ |
|---|---|---|---|
| استبعال نقل العقار | احتياطي أرباح | قيمة العقار (في الرياض للتأجير) | 5 ملايين ريال |
| استبعال رسوم الإدارة | إيراد الإدارة والصيانة | مصروف الإدارة في الرياض للتأجير | 3 ملايين ريال |
| استبعال الفائدة | إيراد الفائدة في الشركة الأم | مصروف الفائدة في الخليج | 250 ألف ريال |
| استبعال الفائدة المستحقة | الفائدة المستحقة الدفع | الفائدة المستحقة القبض | 125 ألف ريال |
| استبعال الذمم المدينة الداخلية | حسابات بين الشركات (دائنة) | ذمم مدينة بين الشركات | 30 مليون ريال |
| استبعال الذمم الدائنة الداخلية | حسابات بين الشركات (مدينة) | ذمم دائنة بين الشركات | 50 مليون ريال |
في الميزانية الموحدة النهائية:

• شركة الرياض للتأجير العقاري ش.ذ.م.م. (مملوكة 100%): تدير العقارات المؤجرة
• شركة الرياض للإدارة والصيانة ش.ذ.م.م. (مملوكة 100%): توفر خدمات الإدارة
• شركة الخليج للاستثمار العقاري ش.ذ.م.م. (مملوكة 80%): تستثمر في العقارات الإقليمية
• نقل العقار إلى الرياض للتأجير: 5 ملايين ريال ربح غير متحقق (30 مليون سعر نقل: 25 مليون ريال تكلفة أصلية)
• لا توجد عقارات أخرى تم نقلها بين الشركات
• العقار المنقول يُعاد تقييمه بـ 25 مليون ريال (التكلفة الأصلية للمجموعة)
• الأرباح غير المتحققة 5 ملايين ريال تُستبعل من الربح
• رسوم الإدارة 3 ملايين ريال و الفائدة 250 ألف تُستبعل من الإيراد والمصروف
• جميع الذمم والأرصدة بين الشركات تُستبعل بالكامل

الخطوات التالية

استخدم هذه الأداة لـ:
للمزيد من المعلومات حول القوائم المالية الموحدة، اطلع على أداة حساب الأهمية النسبية و دليل معيار المراجعة 600.
---

• إدخال أسماء الشركات ونسب الملكية
• إدخال جميع الأرصدة والمعاملات بين الشركات
• حساب الأرباح غير المتحققة على العقارات المنقولة
• توليد دفاتر الاستبعالات
• تصدير النتائج إلى جداول التوحيد الخاصة بك