أداة حذف المعاملات بين الشركات | ciferi

نظرة عامة

تعتمد مجموعات العقارات على هياكل تملك معقدة وتحويلات أصول داخلية وترتيبات تمويل متشابكة. تتطلب معايير المراجعة الدولية 10.B86 حذف جميع المعاملات والأرصدة بين الشركات التابعة عند إعداد البيانات المالية الموحدة. في القطاع العقاري، هذا يعني حذف بيع الأراضي والعقارات بين كيانات المجموعة، وحذف دخل الإيجار على الممتلكات المملوكة لشركة تابعة والمؤجرة لشركة أخرى بسعر أقل من السوق، وحذف أرباح العقارات غير المحققة المدرجة في قيمة الأصول.

بنية مجموعات العقارات المشتركة

تعتمد معظم مجموعات العقارات في الإمارات على نموذج الكيانات المتخصصة. شركة قابضة تملك حصصًا في كيانات منفصلة لتطوير الأراضي والممتلكات السكنية والممتلكات التجارية والإدارة والصيانة. قد يكون لكل كيان متخصص في الإيجار أو المبيعات أو الإدارة. الترتيبات الشائعة تشمل:
كل ترتيب ينشئ معاملات داخلية: مبيعات العقارات بأسعار داخلية، تحويلات أموال التمويل مع رسوم فائدة، رسوم إدارة على الممتلكات، وتوزيع الأرباح من الاستثمارات العقارية. معيار المراجعة 10 يتطلب حذف كل هذا.

• شركة تطوير تملك الأراضي وتقيم المباني وتبيع الوحدات المكتملة
• شركة إدارة ممتلكات تجمع الإيجارات وتدفع نفقات التشغيل والصيانة
• شركة قابضة عقاري توفر التمويل والقروض للكيانات التابعة
• شركة خدمات مشتركة توفر الموارد البشرية والتمويل والدعم الإداري

المعاملات الداخلية الشائعة في العقارات

تحويلات الممتلكات والأراضي

عندما تبيع شركة تطوير أرضًا أو عقارًا مكتملًا لشركة أخرى في المجموعة بغرض الاستثمار الطويل الأجل أو الإعادة بيع، تسجل الشركة البائعة أرباح البيع والشركة المشترية تسجل الأصل بقيمة الشراء. في البيانات المالية الموحدة، يتم حذف كامل الربح وإعادة تسجيل الأصل بقيمته الأصلية للمجموعة. هذا التعديل يؤثر على الأرباح المحتفظ بها والميزانية العمومية.
تحتاج إلى التحقق من:

دخل الإيجار بين الشركات

عندما تملك شركة عقارية ممتلكات وتؤجرها لشركة تابعة تعمل في تشغيل العقارات، يتم تسجيل دخل الإيجار والنفقات في حسابات منفصلة. معيار المراجعة 10.B86 يتطلب حذف دخل الإيجار بالكامل وكذلك نفقات الإيجار المقابلة. هذا يعني أن الممتلكات تظهر في الميزانية العمومية الموحدة بقيمتها الأصلية وبدون دخل إيجار داخلي.
المخاطر الشائعة:

أرباح العقارات غير المحققة

عندما تبيع مجموعة عقارات عقارًا لشركة أخرى بربح ثم تستمر تلك الشركة في حيازة العقار في نهاية الفترة المالية، يجب حذف الربح من البيانات المالية الموحدة (معيار المراجعة 10.B86). المبلغ المحذوف يعتمد على:

رسوم الإدارة والخدمات

شركة الخدمات المشتركة قد تفرض رسوم إدارة على الكيانات التابعة مقابل خدمات الموارد البشرية والمحاسبة والمراجعة الداخلية. هذه الرسوم تُحذف بالكامل: يتم حذف دخل الرسوم من الشركة المقدمة والنفقات من الشركات المستقبلة. تحتاج إلى التحقق من أن الرسوم مستندة إلى وثائق معقولة وليست مجرد تخصيصات تعسفية.

تحويلات التمويل والفائدة

شركة قابضة قد تقرض أموالًا للكيانات التابعة لتمويل شراء الأراضي أو البناء. تسجل الشركة البائعة دخل فائدة والشركة المقترضة تسجل مصروف فائدة. في البيانات المالية الموحدة، يتم حذف كامل دخل الفائدة والمصروف المقابل. الأرصدة المستحقة على القروض تُحذف أيضًا.

• سعر النقل المسجل مقابل السعر الأصلي الذي دفعته المجموعة للمطور الخارجي
• ما إذا كانت الشركة المشترية تصنف الأصل كممتلكة للاستثمار (IAS 40) أو مخزون (IAS 2)
• ما إذا تم تسجيل الربح بالكامل في فترة البيع أو على مراحل
• أسعار الإيجار الداخلي أقل من قيمة السوق، مما يخفي تحويل القيمة بين الكيانات
• عدم حساب زيادات الإيجار السنوية المتفق عليها
• عدم معالجة فترات خالية من الإيجار أو تأخيرات في السداد
• السعر الأصلي الذي دفعته المجموعة للمطور الخارجي
• سعر النقل الداخلي (السعر الذي باعت به شركة إلى أخرى)
• ما إذا كان العقار لا يزال مملوكًا للمجموعة في نهاية الفترة

خطوات تطبيق الأداة

الخطوة 1: جمع البيانات

احصل على مصفوفة المعاملات الداخلية من العميل تتضمن:

الخطوة 2: تحديد عدم التطابق

استخدم الأداة لمطابقة الأرصدة المستحقة الدفع من قبل كيان مع المستحقة عليها من قبل كيان آخر. غالبًا ما لا تتطابق:
لأي فرق يتجاوز حد الأهمية النسبية للأداء، اطلب من العميل التوفيق قبل معالجة الحذف.

الخطوة 3: حساب الأرباح غير المحققة

حدد العقارات والأراضي المحولة بين الكيانات والتي لا تزال مملوكة بواسطة المجموعة. احسب الربح:
الربح غير المحقق = (سعر النقل الداخلي - التكلفة الأصلية للمجموعة) × كمية الأصول المحتفظ بها
قلل قيمة الأصل وقلل الأرباح المحتفظ بها بنفس المبلغ.

الخطوة 4: معالجة الأسهم غير المسيطر عليها

إذا كانت شركة تابعة مملوكة بأقل من 100٪، فإن الحذف ينطبق بالكامل (معيار المراجعة 10.B94). لكن تحتاج إلى تقسيم تأثير الحذف بين حقوق الملكية للمالك الأساسي والأسهم غير المسيطر عليها بناءً على نسب الملكية.

الخطوة 5: توثيق المعاملات المحذوفة

وثّق كل إدخال يحذفه:

• قائمة بجميع أزواج الكيانات ذات الأرصدة القائمة في نهاية الفترة
• إجمالي المعاملات والمشتريات والمبيعات لكل زوج في السنة
• أسعار النقل (إن وجدت) للعقارات والأراضي المحولة
• أسعار الإيجار الداخلية والكميات المؤجرة
• رسوم الإدارة والخدمات المحسوبة
• فرق التوقيت (تسجيل المعاملة في فترات مختلفة)
• الاختلافات في العملات الأجنبية (إذا كان لدى الكيانات عملات وظيفية مختلفة)
• الأخطاء في التسجيل
• وصف المعاملة (مثل: بيع عقار من الشركة أ إلى الشركة ب)
• التاريخ والسعر والكمية
• حساب الحذف (الأرصدة المحذوفة والأرباح)
• الأساس المحاسبي (معيار المراجعة 10 الفقرة B86)

الاعتبارات الخاصة بالإمارات

نموذج التطوير والتملك في الإمارات

تعتمد معظم مشاريع العقارات في الإمارات على نموذج المطور الذي يحتفظ بملكية بعض الوحدات للاستثمار طويل الأجل. هذا يعني أن شركة التطوير قد تبيع وحدات لشركات استثمار منفصلة في المجموعة بعد الانتهاء. تحتاج إلى:

العملات الأجنبية في المعاملات الداخلية

إذا كانت شركة ما تملك عقارات في الإمارات بالدرهم وتقترض من شركة أم بالدولار الأمريكي، فإن الفرق في أسعار الصرف ينشئ اختلافات سعرية على الأرصدة المستحقة. معيار المحاسبة الدولي 21.32 يتطلب أن تذهب الاختلافات على البنود النقدية التي تشكل جزءًا من الاستثمار الصافي في عملية أجنبية إلى الدخل الشامل الآخر، وليس إلى الربح والخسارة. تحتاج إلى تحديد ما إذا كان كل قرض داخلي يشكل جزءًا من الاستثمار الصافي.

الإيجارات بموجب معيار المحاسبة الدولي 16

إذا أنشأت المجموعة ترتيب عقد إيجار بموجب معيار المحاسبة الدولي 16 حيث تملك شركة الممتلكات العقار وتؤجره لشركة المشغل، فإن شركة المشغل تسجل أصل الحق في الاستخدام والتزام الإيجار. في البيانات المالية الموحدة:

ضريبة الدخل على المعاملات المحذوفة

الإمارات فرضت ضريبة الدخل على الشركات بنسبة 9٪ اعتبارًا من يونيو 2023. عندما تحذف أرباح غير محققة على معاملات داخلية، قد ينشئ هذا فرقًا مؤقتًا يتطلب احتياطي ضريبة أجل. إذا باعت شركة عقارًا لشركة أخرى بربح وكان الربح خاضعًا للضريبة في السنة الأولى بموجب قواعد الضريبة، ولكنك حذفته في البيانات المالية الموحدة، فإن الفرق بين القيمة الدفترية للضرائب والقيمة المحاسبية ينشئ فرقًا مؤقتًا. احسب احتياطي الضرائة المؤجلة بناءً على معدل الضريبة المتوقع عند إدراك الفرق.

• التحقق من أن سعر البيع الداخلي محثّ بشكل معقول على التكلفة الأصلية
• حساب أي ربح على البيع وحذفه إذا كانت الوحدات لا تزال مملوكة بواسطة المجموعة
• التعامل مع أي ضمانات العيوب أو التزامات ما بعد البيع التي تبقى مع المطور
• حذف دفعات الإيجار من دخل المالك ونفقات الإيجار من المستأجر
• حذف الفائدة المضمنة في مصروف الفائدة للمستأجر من دخل الفائدة للمالك
• لا تحذف أصل الحق في الاستخدام أو التزام الإيجار (هذه ليست معاملات داخلية، بل انعكاسات لنفس الترتيب)

الأخطاء الشائعة في ملفات المراجعة العقارية

عدم حساب الأرباح غير المحققة على الأراضي المحتفظ بها

معظم ملفات مراجعة العقارات تتضمن حالات حيث باعت شركة تطوير أرضًا لشركة استثمار في المجموعة والأرض لا تزال محتفظة بها في نهاية السنة. كثير من المراجعين يسجلون الربح في قائمة الربح والخسارة لأن البيع تم لطرف ثالث (وإن كان ضمن المجموعة). المعيار يتطلب حذف الربح.

عدم مطابقة رسوم الإدارة الداخلية

شركة خدمات قد تحسب رسوم إدارة على أساس معادلة (مثل 3٪ من الإيرادات أو رسم شهري ثابت). لكن الكيانات المستقبلة قد تسجل مبالغ مختلفة. عدم التطابق قد يكون بسبب تأخر في المعالجة أو عدم توافق المنتجات. تحتاج إلى فهم الصيغة والتحقق من أن كل كيان طبقها بشكل صحيح.

عدم الأخذ في الاعتبار اختلافات سعر الصرف على الأرصدة الداخلية

إذا أقرضت شركة قابضة بالدولار وأعادت الشركة التابعة التقرير بالدرهم، فإن الأرصدة تختلف عند معدل الإغلاق. لا تتجاهل هذه الاختلافات. تحقق من ما إذا كانت جزءًا من الاستثمار الصافي (ثم اذهب إلى الدخل الشامل الآخر) أو بنود تجارية عادية (ثم اذهب إلى الربح والخسارة).

حساب سوء التقدير للأرباح غير المحققة على العقارات

حساب الأرباح غير المحققة ليس معقدًا، لكن الأرقام يجب أن تكون صحيحة. التكلفة الأصلية للمجموعة يجب أن تأتي من وثائق الاستحواذ الخارجي الأصلية، وليس من سجل التكلفة الداخلي. سعر النقل الداخلي يجب التحقق منه مقابل المبيعات الفاتورة الفعلية. كمية الأصول المحتفظ بها يجب أن تكون قابلة للتتبع (أرقام الوحدات أو العقارات المحددة).

مثال عملي

شركة الخليج للتطوير العقاري ذ.م.م مجموعة تطوير عقاري تدير من خلال ثلاثة كيانات:
المعاملة 1: بيع عقار
في يناير 2024، باعت شركة الخليج للتطوير مجمع سكني مكتمل إلى شركة الخليج للاستثمارات العقارية بمبلغ 50 مليون درهم. التكلفة الأصلية للمجموعة (السعر الذي دفعته للمطور الخارجي) كانت 35 مليون درهم. الربح المسجل: 15 مليون درهم.
في نهاية السنة (ديسمبر 2024)، لا تزال شركة الخليج للاستثمارات العقارية تملك العقار.
الحذف المطلوب:
التوثيق: يجب الاحتفاظ بدليل البيع الأصلي للمطور الخارجي، والفاتورة الداخلية بين الشركتين، وتأكيد الملكية في نهاية السنة.
المعاملة 2: دخل الإيجار
شركة الخليج لإدارة الممتلكات تؤجر وحدات سكنية من المجموعة إلى شركة خارجية. لكن شركة الخليج للاستثمارات العقارية تملك بعض الوحدات وتؤجرها إلى شركة الخليج لإدارة الممتلكات بسعر 8,000 درهم شهريًا لكل وحدة (20 وحدة، 10 أشهر في السنة = 1.6 مليون درهم).
في البيانات المالية الموحدة:
التوثيق: اتفاقية الإيجار الداخلية، جدول الدفع الشهري، سجل الاستقطاعات.
المعاملة 3: رسوم الإدارة
شركة الخليج لإدارة الممتلكات تفرض رسوم إدارة على الوحدات بنسبة 5٪ من الإيرادات. إجمالي الإيرادات من الوحدات المؤجرة: 8 مليون درهم. الرسوم: 400,000 درهم.
في البيانات المالية الموحدة:
التوثيق: اتفاقية الإدارة، جدول الفواتير الشهري، إثبات السداد.

• شركة الخليج للتطوير: شركة الأم تملك الأراضي وتطورها
• شركة الخليج للاستثمارات العقارية: تملك الوحدات المكتملة للاستثمار طويل الأجل
• شركة الخليج لإدارة الممتلكات: توفر خدمات الإدارة والصيانة
• حذف دخل البيع: 50 مليون درهم
• حذف تكلفة البيع: 35 مليون درهم
• حذف الربح: 15 مليون درهم
• إعادة تسجيل الأصل بالتكلفة الأصلية للمجموعة: 35 مليون درهم
• حذف دخل الإيجار: 1.6 مليون درهم (من دخل الاستثمار العقاري)
• حذف مصروف الإيجار: 1.6 مليون درهم (من نفقات الإدارة)
• حذف دخل الرسوم: 400,000 درهم
• حذف مصروف الرسوم: 400,000 درهم

قائمة تحقق عملية

عند مراجعة معاملات داخلية عقارية:

• تحديد جميع أزواج الكيانات ذات الأرصدة أو المعاملات القائمة
• مطابقة الأرصدة بين الكيانات وتوثيق أي تفاوتات
• حساب الأرباح غير المحققة على الأراضي والعقارات المحتفظ بها
• حذف جميع دخل الإيجار الداخلي والمصروف المقابل
• حذف جميع رسوم الإدارة والخدمات
• التحقق من معالجة العملات الأجنبية إذا كانت ذات صلة
• حساب أي احتياطي ضرائب أجل مطلوب
• توثيق كل حذف مع الأساس المحاسبي والمرجع إلى معيار المراجعة

المراجع الإضافية

أداة حساب الأهمية النسبية للمجموعات العقارية متاحة هنا: /ar-AE/materiality-calculator
مزيد من المعلومات عن معيار المراجعة 10 والتوحيد تجدها في: /ar-AE/ifrs-10-consolidation
---