Hiérarchie de la juste valeur : niveau 3

Ce qui se passe réellement dans les dossiers

Les cabinets mid-tier passent à côté de la distinction entre niveau 2 (données observables sur des marchés inactifs) et niveau 3 (aucune entrée observable). Nous voyons régulièrement des évaluations classées au niveau 3 où, en réalité, la majeure partie du modèle s'appuie sur des données observables et un seul input significatif relève vraiment du non-observable. La logique inverse s'observe aussi : un modèle entièrement fondé sur des hypothèses internes, mais classé en niveau 2 parce qu'un comparable approximatif existe quelque part.

IFRS 13.91-93 exige que vous testiez la raisonnabilité des hypothèses sous-jacentes. ISA 500.7 stipule que les éléments probants doivent être suffisants. En pratique, cela veut dire quoi ? Vous ne pouvez pas consulter le marché. Vous testez la cohérence interne, l'alignement avec les données historiques, la comparabilité avec des évaluations antérieures, et la sensibilité aux variations d'hypothèses. C'est le calcul que personne n'a envie de défendre devant la H2A, parce qu'il repose en partie sur un jugement qui ne se vérifie pas par recoupement direct.

Notre opinion : la classification niveau 3 doit basculer dès qu'un seul input significatif est non observable, parce qu'IFRS 13.73 ne raisonne pas en pourcentage d'observable mais en importance relative de chaque entrée pour la juste valeur globale. Un confrère défendra l'inverse (« si 80 % du modèle est observable, on reste en niveau 2 »), et c'est un débat légitime. Mais en cas de contrôle, c'est l'interprétation stricte qui tient.

Exemple pratique : Constructions Élysées SARL

Client : SARL française spécialisée dans la rénovation immobilière, exercice 2024, chiffre d'affaires 18 M EUR, IFRS applicables.

En décembre 2024, Constructions Élysées détient un portefeuille de 12 immeubles en cours de rénovation destinés à la vente. Quatre de ces biens ne sont pas encore commercialisés. Aucune transaction comparable n'existe pour ces actifs. La direction utilise un modèle d'évaluation interne fondé sur des flux de trésorerie actualisés.

Étape 1 : identifier les hypothèses clés du modèle. Le modèle utilise cinq variables : durée de commercialisation (18 mois), prix de vente par m² (4 200 EUR), taux d'actualisation (6,5 %), coûts de parachèvement (1,2 M EUR), coûts de commercialisation (150 k EUR). Note documentaire : élément probant recueilli lors de l'entretien avec le directeur des opérations et archivé dans le fichier PT-440. Le modèle Excel est versé comme pièce d'audit.

Étape 2 : tester la raisonnabilité de chaque hypothèse. La durée de commercialisation de 18 mois est comparée aux trois derniers immeubles vendus par le client. Ventes antérieures : 14 mois, 19 mois, 16 mois. Hypothèse cohérente. Note documentaire : comparaison archivée dans PT-441, tableau des transactions antérieures.

Le prix de 4 200 EUR/m² est comparé aux trois dernières transactions de biens comparables dans le même arrondissement de Paris. Données de marché trouvées via un courtier immobilier local : 4 050 EUR/m², 4 350 EUR/m², 4 100 EUR/m². L'hypothèse de 4 200 EUR/m² se situe dans la fourchette observée. Note documentaire : correspondance du courtier immobilier archivée en PT-442. Cette donnée est observée, donc elle relève du niveau 2, pas du niveau 3.

Le taux d'actualisation de 6,5 % est justifié par la direction comme le coût du capital moyen pondéré de l'entreprise, calculé à partir de données publiques (taux de rendement attendu des actifs comparables, coût de la dette). Vérification : taux sans risque actuel (Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans) = 2,1 %, prime de risque estimée = 4,4 %, résultat = 6,5 %. Note documentaire : calcul de justification de la direction archivé en PT-443. Les paramètres sont partiellement observables (taux sans risque observable, prime de risque estimée).

Les coûts de parachèvement de 1,2 M EUR sont comparés aux budgets de parachèvement pour les trois immeubles précédents et aux devis actuels reçus des sous-traitants habituels. Écart maximal : +5 %. Hypothèse raisonnable. Note documentaire : devis archivés en PT-444.

Complication : la révision de janvier. Mi-janvier, la direction nous remet une version révisée du modèle. Le taux d'actualisation passe à 7,2 % (justifié par une « réévaluation de la prime de risque sectorielle »), et la fourchette de prix retenue glisse de 4 200 à 3 950 EUR/m². L'évaluation du portefeuille baisse de 12,8 M EUR à 11,1 M EUR. Aucune nouvelle donnée externe ne soutient ce changement. Nous l'avouons : à ce stade, le dossier est trop léger pour signer en l'état. Nous demandons une note de synthèse documentant la source du nouveau taux et un test de sensibilité chiffré entre 6,5 % et 7,5 %.

Étape 3 : évaluer si le niveau 3 est correct. Après test, la valeur de l'immeuble dépend entièrement du taux d'actualisation (entrée non observable) et de la prime de risque intégrée dans ce taux (hypothèse propre au client). Les flux de trésorerie projetés (durée, prix, coûts) sont en grande partie soutenus par des données observables ou cohérents avec l'historique. Le classement au niveau 3 est défendable, mais marginal. Le classement au niveau 2 (si des comparables suffisants et actuels existaient) aurait réduit le jugement requis. Note documentaire : justification du classement niveau 3 archivée en PT-445.

Conclusion provisoire après révision : l'évaluation de 11,1 M EUR pour le portefeuille de quatre immeubles non commercialisés est documentée et testable. Tout auditeur peut reproduire les tests et comprendre le jugement appliqué.

Ce que les auditeurs et les contrôleurs oublient

- Constat de l'inspection. La H2A a relevé dans plusieurs cycles d'inspection que les dossiers comportant des actifs au niveau 3 présentaient une documentation insuffisante du test de raisonnabilité des hypothèses. La conclusion typique : « l'évaluation paraît raisonnable » sans justification de chaque variable. IFRS 13.93 exige que vous testiez les hypothèses, pas que vous acceptiez l'assertion de la direction. Pourquoi ce constat revient-il chaque année ? Parce que les exigences de divulgation d'IFRS 13.93 créent une incitation perverse : plus vous documentez le détail des hypothèses, plus vous donnez de prise à un lecteur de comptes pour reconstituer la fourchette d'incertitude, et donc plus vous fragilisez l'apparence de fiabilité du chiffre. Les directions financières le savent. Les auditeurs aussi. Le résultat tient en une phrase : tout le monde reste vague.

- Confusion entre niveau 2 et niveau 3. Les praticiens classent souvent des évaluations au niveau 3 alors que des données observables existent. Exemple courant : un flux de trésorerie actualisé pour un actif illiquide, où le taux d'actualisation pourrait être observé sur le marché des dettes comparables (ce qui fait basculer vers le niveau 2). Relire IFRS 13.81-90 sur la hiérarchie des entrées avant de conclure qu'aucune observable n'existe.

- Reclassements concentrés à la clôture. Nous observons que les bascules niveau 2 vers niveau 3 (et inversement) se produisent disproportionnellement en fin d'exercice, lorsque la direction finalise les notes annexes. Notre lecture : le classement n'est pas testé en cours d'année parce qu'il n'a pas d'impact sur le résultat ; il devient un sujet uniquement quand l'annexe doit être publiée. C'est un signal pour intégrer une procédure de revue de classification au planning, pas à la finalisation.

- Éléments probants insuffisants pour un jugement non observable. ISA 500.13 exige que vous documentiez votre évaluation de la suffisance des éléments probants. Pour le niveau 3, ce jugement s'écrit explicitement. Un modèle interne validé par un expert externe, avec hypothèses testées, produit des éléments probants suffisants. Un modèle interne non testé n'en produit pas, même s'il semble plausible. Quand le modèle devient une véritable usine à gaz (cinq tableurs imbriqués, macros non documentées, paramètres modifiés à la main), l'évaluation glisse vers du « au doigt mouillé » et il est temps d'exiger un expert indépendant.

Termes connexes

- Juste valeur, hiérarchie de : la structure générale des trois niveaux d'entrées pour évaluer la juste valeur. - Niveau 1 de la hiérarchie de juste valeur : les données les plus fiables, provenant de prix observables sur des marchés actifs. - Niveau 2 de la hiérarchie de juste valeur : les entrées observables indirectes, issues de marchés inactifs ou d'actifs comparables. - Éléments probants : les informations recueillies pour soutenir le jugement de l'auditeur sur une assertion. - IFRS 13 : Évaluation de la juste valeur : la norme qui régit la mesure et la divulgation de la juste valeur. - Modèle d'évaluation : la méthode qu'une entité utilise pour estimer une valeur lorsque aucun prix de marché observable n'existe.

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