Fonctionnement
La hiérarchie de juste valeur établit trois niveaux d'entrées, du plus objectif au plus subjectif. Le niveau 3 se situe au sommet de cette pyramide, où aucune donnée observable n'existe. Selon IAS 13.81, les entrées du niveau 3 sont des données non observables que l'entité doit développer sur la base des meilleures informations disponibles, y compris ses propres hypothèses.
Concrètement, cela signifie que votre client utilise des modèles internes, des flux de trésorerie projetés, des taux de rendement attendus, ou d'autres variables que lui seul a estimées. Aucun prix de marché observable, aucune transaction comparable. L'évaluateur (interne ou externe) construit une valeur à partir de zéro.
C'est là que réside le risque pour l'auditeur. IAS 13.91-93 exige que vous testiez la raisonnabilité des hypothèses sous-jacentes. ISA 500.7 stipule que l'élément probant doit être suffisant. Mais comment pouvez-vous vérifier une hypothèse qui n'est pas observable ? Vous ne pouvez pas consulter le marché. Vous testez la cohérence interne, l'alignement avec les données historiques, et la comparabilité avec des évaluations antérieures ou externes.
Les cabinets mid-tier passent à côté de cette distinction. Ils confondent niveau 2 (données observables de marchés inactifs) et niveau 3 (aucune observable). La documentation manque. Les justifications des hypothèses sont superficielles. ISA 500.13 exige que vous documentez votre jugement sur la suffisance. Un « l'évaluation semble raisonnable » ne suffit pas.
Exemple pratique : Constructions Élysées SARL
Client : SARL française spécialisée dans la rénovation immobilière, exercice 2024, chiffre d'affaires 18 M EUR, IFRS applicables.
En décembre 2024, Constructions Élysées détient un portefeuille de 12 immeubles en cours de rénovation destinés à la vente. Quatre de ces biens ne sont pas encore commercialisés. Aucune transaction comparable n'existe pour ces actifs. La direction utilise un modèle d'évaluation interne basé sur des flux de trésorerie actualisés.
Étape 1 : Identifier les hypothèses clés du modèle.
Le modèle utilise cinq variables : durée de commercialisation (18 mois), prix de vente par m² (4 200 EUR), taux d'actualisation (6,5%), coûts de parachèvement (1,2 M EUR), coûts de commercialisation (150 k EUR). Note documentaire : élément probant recueilli lors de l'entretien avec le directeur des opérations et archivé dans le fichier PT-440. Le modèle Excel est versé comme pièce d'audit.
Étape 2 : Tester la raisonnabilité de chaque hypothèse.
La durée de commercialisation de 18 mois est comparée aux trois derniers immeubles vendus par le client. Ventes antérieures : 14 mois, 19 mois, 16 mois. Hypothèse cohérente. Note documentaire : comparaison archivée dans PT-441, tableau des transactions antérieures.
Le prix de 4 200 EUR/m² est comparé aux trois dernières transactions de biens comparables dans le même arrondissement de Paris. Données de marché trouvées via un courtier immobilier local : 4 050 EUR/m², 4 350 EUR/m², 4 100 EUR/m². L'hypothèse de 4 200 EUR/m² se situe dans la fourchette observée. Note documentaire : correspondance du courtier immobilier archivée en PT-442. Cette donnée est observée, donc elle relève du niveau 2, pas du niveau 3.
Le taux d'actualisation de 6,5% est justifié par la direction comme le coût du capital moyen pondéré de l'entreprise, calculé à partir de données publiques (taux de rendement attendu des actifs comparables, coût de la dette). Vérification : taux sans risque actuel (Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans) = 2,1%, prime de risque estimée = 4,4%, résultat = 6,5%. Note documentaire : calcul de justification de la direction archivé en PT-443. Les paramètres sont partiellement observables (taux sans risque observable, prime de risque estimée).
Les coûts de parachèvement de 1,2 M EUR sont comparés aux budgets de parachèvement pour les trois immeubles précédents et aux devis actuels reçus des sous-traitants habituels. Écart maximal : +5%. Hypothèse raisonnable. Note documentaire : devis archivés en PT-444.
Étape 3 : Évaluer si le niveau 3 est correct.
Après test, la valeur de l'immeuble dépend entièrement du taux d'actualisation (entrée non observable) et de la prime de risque intégrée dans ce taux (hypothèse propre au client). Les flux de trésorerie projetés (durée, prix, coûts) sont en grande partie soutenus par des données observables ou cohérents avec l'historique. Le classement au niveau 3 est défendable, mais marginal. Le classement au niveau 2 (si des comparables suffisants et actuels existaient) aurait réduit le jugement. Note documentaire : justification du classement niveau 3 archivée en PT-445.
Conclusion : l'évaluation de 12,8 M EUR pour le portefeuille de quatre immeubles non commercialisés est documentée, testable et alignée avec les exigences d'IAS 13.91. Tout auditeur peut reproduire les tests et comprendre le jugement appliqué.
Ce que les auditeurs et les contrôleurs oublient
- Constat de l'inspection. L'AFM a noté dans son rapport 2023 que 31 % des dossiers avec des actifs au niveau 3 présentaient une documentation insuffisante du test de raisonnabilité des hypothèses. La conclusion typique : « l'évaluation paraît raisonnable » sans justification de chaque variable. IAS 13.93 exige que vous testiez les hypothèses, pas que vous acceptiez l'assertion de la direction.
- Confusion entre niveau 2 et niveau 3. Les praticiens classent souvent des évaluations au niveau 3 alors que des données observables existent. Un exemple courant : un flux de trésorerie actualisé pour un actif illiquide, où le taux d'actualisation pourrait être observé sur le marché des dettes comparables (ce qui fait basculer vers le niveau 2). Relire IAS 13.81-89 sur la hiérarchie des entrées avant de conclure qu'aucune observable n'existe.
- Élément probant insuffisant pour un jugement non observable. ISA 500.13 exige que vous documentez votre évaluation de la suffisance de l'élément probant. Pour le niveau 3, ce jugement est à écrire explicitement. Un modèle interne validé par un expert externe, avec hypothèses testées, produit un élément probant suffisant. Un modèle interne non testé n'en produit pas, même s'il semble plausible.
Termes connexes
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- Juste valeur, hiérarchie de : la structure générale des trois niveaux d'entrées pour évaluer la juste valeur.
- Niveau 1 de la hiérarchie de juste valeur : les données les plus fiables, provenant de prix observables sur des marchés actifs.
- Niveau 2 de la hiérarchie de juste valeur : les entrées observables indirectes, issues de marchés inactifs ou d'actifs comparables.
- Élément probant : les informations recueillies pour soutenir le jugement de l'auditeur sur une assertion.
- IAS 13 : Évaluation de la juste valeur : la norme qui régit la mesure et la divulgation de la juste valeur.
- Modèle d'évaluation : la méthode qu'une entité utilise pour estimer une valeur lorsque aucun prix de marché observable n'existe.