Calculadora de Arrendamientos: Edición UAE: Guía Localizada para Argentina | ciferi

Introducción

Esta herramienta está diseñada para ayudarte a aplicar la NIIF 16 Arrendamientos en contextos similares al de los Emiratos Árabes Unidos, adaptada para la práctica de auditoría en Argentina bajo RT 37 (Normas de Auditoría, Revisión, Otros Encargos de Aseguramiento, Certificación y Servicios Relacionados) emitida por FACPCE.
Aunque los ejemplos y datos específicos reflejan características del mercado de UAE, los principios de la NIIF 16 son idénticos en todo el mundo. Esta guía te ayudará a:

• Evaluar si un contrato contiene un arrendamiento bajo NIIF 16.9
• Calcular el pasivo por arrendamiento (valor presente de los pagos futuros)
• Determinar el activo por derecho de uso inicial
• Aplicar la contabilidad subsecuente de arrendatarios y arrendadores
• Documentar los procedimientos de auditoría para arrendamientos

¿Por qué la NIIF 16 importa en la auditoría argentina?

La NIIF 16 ha producido cambios notables en los balances de muchas entidades que operan en Argentina. Bajo las normas previas (IAS 17), los arrendamientos operativos podían contabilizarse fuera del estado de situación financiera. La NIIF 16 requiere que todos los arrendamientos (excepto los de corto plazo y bajo importe) se reconozcan como activos por derecho de uso y pasivos por arrendamiento.

Impacto en Estados Financieros Bajo RT 26

Las entidades argentinas que aplican NIIF por RT 26 (Resolución Técnica 26 de FACPCE, aplicable a grupos consolidados y entidades de interés público) deben cumplir completamente con NIIF 16. Esto significa:

Contexto de Regulación en Argentina

La CNV (Comisión Nacional de Valores) supervisa el cumplimiento de NIIF 16 en entidades cotizadas en bolsa. Las CPCEs provinciales y FACPCE establecen las normas de auditoría bajo RT 37, que incluyen referencias específicas al riesgo de fraude y errores materiales en la estimación de pasivos por arrendamiento.

• Todas las entidades arrendatarias reconocen un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento en el estado de situación financiera
• Arrendamientos operativos previos (IAS 17) ahora generan pasivos materiales y activos por derecho de uso
• Revelaciones extensas son exigidas bajo NIIF 16.50–89, incluyendo el desglose del gasto por intereses, depreciación, y cambios en el pasivo
• Reconsideraciones periódicas del pasivo si cambian los pagos futuros, la vida útil estimada, o la tasa de descuento

Estructura de la NIIF 16: los cuatro pasos principal

Paso 1: ¿Existe un arrendamiento en el contrato?

Un contrato contiene un arrendamiento si confiere el derecho de controlar el uso de un activo identificado a cambio de una contraprestación (NIIF 16.9).
Criterios que deben cumplirse simultáneamente:
Ejemplo práctico:
Constructora Mendozana S.A., una constructora de mediano tamaño con sede en Mendoza, firma un contrato con Equipos Industriales del Sur S.R.L. para arrendar una grúa torre por 60 meses. El contrato especifica:
¿Existe un arrendamiento?
✓ Sí. El activo está identificado (grúa específica en ubicación específica). Constructora Mendozana controla su uso (designa las operaciones, establece el programa). El período (5 años) cubre el 50% de la vida útil. Todos los criterios de NIIF 16.9 se cumplen.
Documentación de auditoría requerida por RT 37.340–345:
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Paso 2: Evaluar el período de arrendamiento

El período de arrendamiento es el período no cancelable de un arrendamiento, más cualquier período adicional que la entidad está razonablemente segura de ejercer (NIIF 16.B34).
Criterios de "razonablemente segura":
Ejemplo práctico:
El contrato de grúa entre Constructora Mendozana y Equipos Industriales establece:
¿Es "razonablemente segura" la renovación?
El costo de la opción de renovación ($840.000) es considerablemente menor que el valor razonable esperado en ese momento ($1.200.000). Constructora Mendozana opera proyectos de larga duración y históricamente renueva equipos similares. Por lo tanto, la entidad es razonablemente segura de ejercer la opción.
Período de arrendamiento: 7 años (60 meses + 24 meses opción)
Documentación de auditoría requerida:
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Paso 3: Medir el pasivo por arrendamiento

El pasivo por arrendamiento es el valor presente de los pagos de arrendamiento no pagados en la fecha de inicio (NIIF 16.26).
Fórmula:
Pasivo por arrendamiento = Valor presente de (pagos de arrendamiento fijos + pagos variables vinculados a un índice + valor residual garantizado)
Tasa de descuento = Tasa de interés implícita en el arrendamiento, O si no puede determinarse, la tasa de préstamo incremental de la entidad
Ejemplo práctico:
Constructora Mendozana calcula el pasivo por arrendamiento de la grúa en la fecha de inicio (1 de enero de 2025):
Pagos contractuales:
Tasa de descuento:
Nota de auditoría: "La entidad obtuvo cotizaciones de su banco principal (Banco Nación) que confirmaron que la tasa para un préstamo de términos similares sería del 8,5% anual en pesos. Esta tasa se usó como tasa de descuento bajo NIIF 16.26."
Cálculo del valor presente:
| Período | Tipo de Pago | Monto Nominal | Factor VP (8,5% a) | Valor Presente |
|---------|---|---|---|---|
| Mes 1–60 | Pago mensual | $45.000 × 60 | 53,49 | $2.407.050 |
| Mes 61–84 | Pago mensual | $35.000 × 24 | 20,18 | $706.300 |
| Mes 84 | Valor residual | $250.000 | 0,6306 | $157.650 |
| | | | Total | $3.271.000 |
Pasivo por arrendamiento (1 de enero 2025): $3.271.000 ARS
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Paso 4: Medir el activo por derecho de uso

El activo por derecho de uso se mide al costo (NIIF 16.22), que comprende:
Ejemplo práctico:
Constructora Mendozana incurrió en los siguientes costos:
Activo por derecho de uso (1 de enero 2025):
$3.271.000 + $0 – $0 + $85.000 = $3.356.000 ARS
Asiento contable (Constructora Mendozana, 1 de enero 2025):
```
Debe: Activo por derecho de uso. Grúa torre $3.356.000
Debe: Pasivo por arrendamiento. Corriente $540.000
Debe: Pasivo por arrendamiento. No corriente $2.731.000
Acreedor: Equipos Industriales del Sur S.R.L. $3.356.000
```
Documentación de auditoría: "Verificamos que el importe capitalizado ($3.356.000) se calculó conforme a NIIF 16.22. Comparamos el pasivo por arrendamiento ($3.271.000) con nuestro cálculo independiente del valor presente de los pagos futuros usando la tasa de préstamo incremental de la entidad. La diferencia fue inmaterial."
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• El activo está identificado en el contrato. puede identificarse explícitamente o implícitamente (por referencia a ubicación, características, etc.)
• El cliente tiene derechos de control sobre el activo durante el período de uso, incluyendo:
• Derecho a obtener sustancialmente todos los beneficios económicos del uso
• Derecho a dirigir el uso del activo (cómo se usa, para qué, con qué restricciones)
• El período de arrendamiento cubre parte significativa de la vida económica útil del activo, O el valor presente de los pagos es sustancialmente todo su valor razonable
• Ubicación fija en el sitio de construcción (Godoy Cruz, Mendoza)
• Constructora Mendozana designa qué materiales se elevan, cuándo, y controla todas las operaciones de la grúa
• Pagos mensuales: $45.000 ARS (ajustados por inflación anualmente según IPC)
• Vida útil de la grúa: 10 años
• Período de arrendamiento: 5 años = 50% de la vida útil
• Copia del contrato de arrendamiento
• Análisis escrito de cómo se cumplen los tres criterios de identificación, control y período
• Confirmación de la vida útil estimada del activo (de fabricante, experiencia de la entidad, u otra evidencia)
• Identificación de quién es el arrendatario (Constructora Mendozana) y quién es el arrendador (Equipos Industriales del Sur)
• Nota de la revisión del auditor: "Basándose en términos del contrato, todos los criterios de NIIF 16.9 para identificar un arrendamiento se cumplen. El auditor ha obtenido copia del contrato y ha evaluado que la ubicación y características del activo están identificadas suficientemente, y que la entidad tiene derechos de control sobre el uso."
• La entidad ha incentivos económicos para ejercer la opción (el precio de ejercicio es menor que el valor razonable esperado)
• La entidad tiene intención de continuar usando el activo
• Patrones históricos de la entidad respecto a opciones similares
• Período inicial no cancelable: 5 años (60 meses)
• Opción de renovación: 2 años adicionales a $35.000 ARS/mes
• Valor razonable estimado de la grúa en mes 60: $1.200.000 ARS
• Valor de la opción de renovación: $35.000 × 24 = $840.000 ARS
• Cálculo del período de arrendamiento incluida la opción
• Análisis de por qué la opción es "razonablemente segura" (comparación precio/valor, evidencia de intención, patrones históricos)
• Evaluación de si el contrato contiene disposiciones que podrían terminar la opción anticipadamente
• Pagos mensuales años 1–5: $45.000 ARS/mes (fijo)
• Pagos mensuales años 6–7 (opción): $35.000 ARS/mes (fijo)
• Valor residual garantizado: $250.000 ARS (Constructora Mendozana garantiza este valor mínimo)
• Total de 84 pagos (60 mensuales + 24 mensuales opción)
• Tasa de interés implícita en el arrendamiento: no puede determinarse del contrato (Equipos Industriales no reveló esta tasa)
• Tasa de préstamo incremental de Constructora Mendozana: 8,5% anual (0,6806% mensual)
• Valor presente del pasivo por arrendamiento
• Más: pagos de arrendamiento efectuados antes de la fecha de inicio
• Menos: incentivos de arrendamiento recibidos
• Más: costos directamente atribuibles a obtener el arrendamiento
• Pasivo por arrendamiento: $3.271.000 ARS (del paso 3)
• Pagos de arrendamiento en la fecha de inicio: $0 ARS (el primer pago vence en febrero 2025)
• Incentivos recibidos: $0 ARS (sin reducción de renta inicial)
• Costos directamente atribuibles: $85.000 ARS (inspección de la grúa, documentación de arriendo, seguro de transporte hasta el sitio)

Contabilidad subsecuente (años posteriores)

Después de la fecha de inicio, el auditor debe verificar que la entidad contabilice correctamente:

Pasivo por arrendamiento

En cada período, el pasivo se actualiza por:
Ejemplo (Constructora Mendozana, 31 de diciembre 2025):
Saldo final del pasivo (31 de diciembre 2025):
$3.271.000 + $277.935 – $540.000 = $3.008.935 ARS
El auditor debe verificar que:

Activo por derecho de uso

El activo se deprecia linealmente durante el período de arrendamiento, sin valor residual:
Depreciación anual = Costo del activo / Período de arrendamiento en años
Ejemplo (Constructora Mendozana, año 2025):
Depreciación anual = $3.356.000 / 7 años = $479.429 ARS
El auditor verifica que la depreciación sea consistente con el período de arrendamiento medido y que no se cambien los períodos sin justificación documentada.

Reconocimiento de cambios en el pasivo

Si la entidad reconsideró el período de arrendamiento o los pagos futuros durante el año, el pasivo debe remeasurarse. El cambio se reconoce contra el activo por derecho de uso (ajuste del valor en libros), o como gasto si el ajuste produce una reducción del activo por debajo de cero.
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• Acreción de intereses: interés devengado basado en la tasa de descuento original multiplicada por el saldo no pagado
• Pagos de arrendamiento: reducción por el efectivo pagado
• Remeasurement: si la entidad reconoce cambios en los pagos futuros (por ejemplo, escalada de precios, cambio en opciones de renovación, etc.)
• Saldo inicial del pasivo: $3.271.000 ARS
• Interés devengado (8,5% × $3.271.000): $277.935 ARS (esta es la utilidad de intereses en el P&L)
• Pagos de arrendamiento efectuados en 2025 (12 × $45.000): $540.000 ARS
• Remeasurement: $0 ARS (sin cambios en pagos contractuales)
• El interés se calculó correctamente (8,5% × saldo anterior)
• Los pagos se dedujeron del pasivo
• Los cambios en los pagos (si los hubo) se reconocieron como remeasurement

Procedimientos de auditoría críticos para arrendamientos bajo RT 37

Procedimiento 1: Identificación de arrendamientos (RT 37.340–345)

El riesgo más alto en auditoría de arrendamientos es que la entidad no identifique todos los arrendamientos. Algunos contratos pueden estar caracterizados como servicios o suministros pero contienen arrendamientos ocultos.
Pruebas del auditor:
Documentación requerida: PT A.1: Resumen de todos los arrendamientos identificados, con referencia a los contratos fuente y el juicio de que cumplen con NIIF 16.9.
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Procedimiento 2: Valuación de pasivos por arrendamiento (RT 37.330–335)

La valuación del pasivo es principalmente una responsabilidad de la gerencia, pero el auditor debe verificar la exactitud matemática y la razonabilidad de los supuestos.
Pruebas del auditor:
Documentación requerida: PT B.1: Análisis de cálculo del pasivo por arrendamiento con referencia al contrato, cálculo del VP reproducido, y evaluación de la tasa de descuento.
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Procedimiento 3: Activo por derecho de uso (RT 37.330–335)

El auditor verifica que el activo se midió correctamente al costo bajo NIIF 16.22.
Pruebas del auditor:
Documentación requerida: PT B.2: Análisis del costo del activo, depreciación del período, y saldo final del activo.
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Procedimiento 4: Contabilidad subsecuente (RT 37.330–335)

Después de la fecha de inicio, el auditor verifica que el pasivo se actualizó correctamente cada período.
Pruebas del auditor:
Fórmula: Interés = Tasa de descuento × Saldo del pasivo al inicio del período
Documentación requerida: PT C.1: Análisis de movimientos del pasivo por período, incluyendo saldo inicial, interés, pagos, remeasurement, y saldo final.
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• Inspección de contratos principal: Revisar los 10–15 mayores contratos de la entidad para identificar términos de arrendamiento. Buscar:
• Activos específicos (ubicación, características, serie)
• Control del uso (quién decide qué se hace con el activo)
• Períodos de varios años
• Opciones de renovación o compra
• Indagación de la gerencia: Preguntar específicamente: "¿Existen arrendamientos que la entidad no ha capitalizado bajo NIIF 16?" Esto incluye arrendamientos operativos históricos, arrendamientos corto plazo, y contratos que pueden no ser identificados como arrendamientos.
• Análisis de cambios en el período: Comparar el balance de apertura de "Activo por derecho de uso" con el de cierre, e investigar si se agregaron nuevos arrendamientos o se terminaron existentes.
• Búsqueda de activos no capitalizados: Revisar notas de gastos operativos (renta, equipamiento, etc.) para identificar transacciones que podrían ser arrendamientos.
• Período de arrendamiento: Verificar que la entidad identificó correctamente los períodos opcionales como "razonablemente seguros". Comparar las tasas de la opción con valores razonables esperados. Revisar la intención histórica de la entidad de ejercer opciones similares.
• Tasa de descuento: Obtener la evidencia de la tasa de préstamo incremental. Hacer una llamada al banco de la entidad o revisar cotizaciones de crédito recientes. Comparar con tasas de mercado para entidades similares.
• Cálculo del valor presente: Reproducir el cálculo del VP de los pagos futuros, usando la tasa de descuento y los flujos de caja identificados. Comparar con el cálculo de la gerencia. Diferencia aceptable: ±2%.
• Integridad de los pagos incluidos: Verificar que todos los pagos contractuales fueron incluidos, incluyendo:
• Pagos fijos mensuales/anuales
• Pagos variables vinculados a índices (ej. escalada IPC)
• Valores residuales garantizados
• Excluir pagos por servicios separables (seguros, mantenimiento no incluido en arrendamiento)
• Costo inicial: Verificar que el activo fue reconocido por el pasivo por arrendamiento más costos directamente atribuibles. Indagar sobre qué costos se incluyeron (inspecciones, documentación, seguros de transporte). Verificar que gastos de operación (servicios, utilidades) no se incluyeron incorrectamente.
• Depreciación: Verificar que la entidad usa el período de arrendamiento como vida útil (no la vida útil del activo subyacente). Revisar la fórmula de depreciación lineal. Verificar que la depreciación comienza en la fecha de inicio del arrendamiento.
• Comparación con pasivo: El activo debe ser necesarimente igual al pasivo inicial más costos atribuibles. Reconciliar activo = pasivo + costos – incentivos recibidos.
• Interés devengado: Reproducir el cálculo de interés usando la tasa de descuento original multiplicada por el saldo no pagado al inicio del período. Comparar con el gasto de interés registrado por la entidad.
• Pagos de arrendamiento: Verificar que los pagos efectuados durante el año redujeron el pasivo. Reconciliar con el estado de cuenta de tesorería y con confirmaciones del arrendador.
• Remeasurement (cambios en pasivos futuros): Si la entidad cambió el período de arrendamiento o los pagos futuros durante el año (por ejemplo, renovó una opción o negoció una reducción de renta), verificar que el auditor reconoció el cambio como remeasurement del pasivo bajo NIIF 16.36–37.
• Presentación del pasivo: Verificar que la entidad desglosó el pasivo en corriente (porciones pagaderas en los próximos 12 meses) y no corriente. Revisar si la clasificación es consistente con años anteriores.

Revelaciones requeridas bajo NIIF 16.50–89

El auditor debe verificar que la entidad cumplió con todas las revelaciones de arrendamiento, incluyendo:

Información cuantitativa

Información cualitativa

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• Activos por derecho de uso: Saldo de apertura, adiciones, depreciación, saldo de cierre, por clase de activo (propiedades, equipamiento, vehículos, etc.)
• Pasivos por arrendamiento: Saldo de apertura, interés devengado, pagos efectuados, remeasurement, saldo de cierre (con desglose corriente/no corriente)
• Gastos de arrendamiento:
• Depreciación del activo por derecho de uso
• Interés en el pasivo por arrendamiento
• Gastos por arrendamientos de corto plazo (no capitalizados)
• Gastos por arrendamientos de bajo importe (no capitalizados)
• Flujos de caja: Pagos de arrendamiento incluidos en flujos de caja de financiamiento
• Descripción de arrendamientos: Naturaleza de los arrendamientos (propiedades, equipamiento, vehículos), condiciones de renovación/compra, restricciones (no pueden subarrendar, etc.)
• Opciones de renovación: Descripción de opciones incluidas en el cálculo del período de arrendamiento y juicio de "razonablemente segura"
• Cambios en pasivos: Descripción de cualquier remeasurement significativo durante el año
• Arrendamientos no capitalizados: Monto aproximado de arrendamientos de corto plazo y bajo importe excluidos del reconocimiento

Errores comunes en la auditoría de arrendamientos

Error 1: Arrendamientos no identificados

Síntoma: La entidad no identifica ciertos contratos como arrendamientos, particularmente si están etiquetados como "contratos de servicio" o "suministro de equipamiento."
Prueba: Revisar contratos de proveedores de servicios para verificar si contienen un activo identificado y control del uso. Por ejemplo, un "contrato de limpieza" podría incluir un arrendamiento si proporciona acceso a equipamiento específico controlado por la entidad.
Acción: Requerir a la gerencia que evalúe todos los contratos significativos bajo los criterios de NIIF 16.9.
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Error 2: Período de arrendamiento incorrecto

Síntoma: La entidad ignora opciones de renovación, tratando el período como solo el término inicial no cancelable.
Prueba: Comparar la vida útil esperada del activo con el período incluido en el cálculo. Si la vida útil es considerablemente mayor, investigar si hay opciones no incluidas. Revisar la intención histórica de la entidad de ejercer opciones.
Acción: Requerir que la gerencia documente por qué cada opción no es "razonablemente segura" o incluirla en el período.
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Error 3: Tasa de descuento incorrecta

Síntoma: La entidad usa una tasa demasiado baja (por ejemplo, la tasa de deuda promedio de la entidad en lugar de la tasa incremental para este arrendamiento específico) o no puede justificar la tasa usada.
Prueba: Obtener la evidencia de la tasa de préstamo incremental. Comparar con tasas de mercado y cotizaciones bancarias.
Acción: Si la tasa es incorrecta, recalcular el pasivo usando la tasa apropiada.
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Error 4: Costos directamente atribuibles omitidos

Síntoma: La entidad no capitaliza costos de inspección, documentación legal, o preparación que son directamente atribuibles a obtener el arrendamiento.
Prueba: Revisar facturas de terceros (abogados, inspectores, corredores) relacionadas con la obtención del arrendamiento.
Acción: Incluir estos costos en el costo inicial del activo si están directamente atribuibles.
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Error 5: Remeasurement no reconocido

Síntoma: La entidad negocia un cambio en los pagos de arrendamiento o ejerce una opción de renovación, pero no remide el pasivo.
Prueba: Revisar las adendas de contrato durante el año. Indagar con la gerencia sobre cambios en los arrendamientos.
Acción: Si hay cambios, calcular la remeasurement del pasivo bajo NIIF 16.36–37.
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Pautas para conclusiones de auditoría

Si no hay problemas significativos

"La entidad identificó todos los arrendamientos conforme a NIIF 16.9. El auditor verificó que los pasivos por arrendamiento fueron medidos usando valores presentes con tasas de descuento apropiadas, que los activos por derecho de uso se midieron al costo bajo NIIF 16.22, y que se realizó la contabilidad subsecuente correcta de intereses y depreciación. Las revelaciones cumplen con NIIF 16.50–89. No se identificaron desviaciones materiales."

Si hay problemas significativos

"Durante la auditoría, el auditor identificó que la entidad no había evaluado dos arrendamientos de equipamiento que cumplen con los criterios de NIIF 16.9. La gerencia registró las adiciones correspondientes y remeasuró los pasivos por arrendamiento. Tras estos ajustes, la posición arrendataria se presenta conforme a NIIF 16."
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Relación con el marco de auditoría argentino (RT 37)

El RT 37 incorpora referencias a ISA 240 (Responsabilidad del Auditor de Considerar el Fraude en la Auditoría de Estados Financieros), que identifica la "gestión de estimaciones contables" como un área de riesgo de fraude. Los pasivos por arrendamiento dependen de forma notable del juicio sobre el período de arrendamiento y la tasa de descuento, lo que los coloca en el alcance de esta norma.
Específicamente:
El auditor debe documentar que evaluó el riesgo de fraude o error en el reconocimiento de arrendamientos, incluyendo la posibilidad de que la gerencia oculte arrendamientos para mejorar métricas como deuda/EBITDA.
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• RT 37.340–345: Evaluación de riesgos inherentes relacionados con estimaciones contables
• RT 37.330–335: Procedimientos de validación de estimaciones de pasivos
• RT 37.240–250: Evaluación de cambios en estimaciones (remeasurement)

Recursos adicionales

Para examinar en la aplicación de NIIF 16:
Para auditoría bajo RT 37 en Argentina, consulta:
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• NIIF 16 Arrendamientos: texto completo, disponible del IASB
• Documento IFRS Practice Statement 2: Making Materiality Judgements: aplicable a la evaluación de materiales por arrendamiento
• Interpretaciones del IFRIC sobre NIIF 16: disponibles en el sitio del IASB
• Resolución Técnica 37 (FACPCE): texto completo de normas de auditoría
• Pronunciamientos de FACPCE: guías específicas sobre estimaciones y juicios
• Informe de Inspección de FACPCE: resultados de la supervisión de la calidad de auditoría (si está disponible públicamente)