Calcolatore di Leasing: Retail | ciferi

Panoramica dello strumento

Questo calcolatore guidato consente ai revisori di mappare le transazioni di leasing secondo l'IFRS 16 per entità del settore retail in Italia. Lo strumento implementa il modello di riconoscimento dell'IFRS 16 con riferimenti specifici ai paragrafi pertinenti, supportando sia la valutazione iniziale che quella successiva dei diritti d'uso e dei debiti di leasing.

Perché il leasing crea rilievi ispettivi

Le transazioni di leasing rappresentano un'area di rischio elevato negli incarichi di revisione retail. Il passaggio dall'IAS 17 all'IFRS 16 nel 2019 ha introdotto una valutazione significativamente diversa, in particolare per quanto riguarda:
La maggior parte dei fascicoli esaminati contiene almeno una delle seguenti carenze:
Lo strumento di ciferi implementa il modello IFRS 16 passo dopo passo con documentazione di supporto a ogni livello di decisione.
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• L'identificazione di contratti che contengono leasing secondo i criteri dell'IFRS 16.9
• La misurazione del diritto d'uso e del debito di leasing alla data di inizio del leasing (IFRS 16.22-49)
• La determinazione del tasso di sconto corretto (IFRS 16.26)
• Le revisioni successive per leasing modificati (IFRS 16.79-86)
• Identificazione incompleta di tutti i contratti che contengono leasing (spazi retail, attrezzature di magazzino, flotte di trasporto)
• Tasso di sconto determinato in modo incoerente o non supportato tra diversi leasing
• Assenza di procedure per controllare se modifiche contrattuali rientrano nell'ambito dell'IFRS 16.79 o rappresentino nuovi leasing
• Valutazioni incomplete dei pagamenti contingenti e delle opzioni di acquisto

Come funziona lo strumento

Passo 1: Identificare il contratto di leasing (IFRS 16.9)

Lo strumento guida l'utente attraverso la valutazione di cinque criteri per stabilire se un contratto contiene un leasing secondo la definizione dell'IFRS 16.9:
a) Identificazione dell'asset
Il contratto conferisce il diritto di controllare un asset identificato per un periodo di tempo? Un asset è identificato se:
Documentare il nome e la descrizione dell'asset. Per i leasing retail in Italia, gli asset tipici includono:
Nota di documentazione: indicare il riferimento al contratto originale dove l'asset è identificato.
b) Diritto di controllare l'asset
Il cliente ha il diritto di controllare l'asset durante il periodo del leasing? Il controllo esiste quando il cliente:
La maggior parte dei leasing retail costituisce leasing operativo e soddisfa entrambi i criteri. Tuttavia, i leasing con direzione fisica significativamente limitata del locatore potrebbero non costituire leasing secondo l'IFRS 16.
Nota di documentazione: descrivere come il cliente ottiene i benefici economici e la capacità di decidere l'utilizzo.
c) Periodo del leasing
Qual è il periodo non rescindibile del leasing, tenendo conto di opzioni di rinnovo che il cliente è ragionevolmente certo di esercitare?
Il periodo include:
L'IFRS 16.B35 richiede di valutare se il cliente è ragionevolmente certo di esercitare un'opzione considerando i fattori economici. Per i leasing retail, questo include le prospettive commerciali dello spazio, l'investimento in allestimenti non trasferibili e la disponibilità di spazi alternativi.
Nota di documentazione: documentare il termine iniziale, qualsiasi opzione di rinnovo e la motivazione della valutazione di "ragionevolmente certo".
d) Diritto di proprietà al termine
L'asset tornerà al locatore al termine del leasing, oppure il cliente acquisirà la proprietà?
La maggior parte dei leasing retail sono strutturati come locazioni con restituzione dell'asset. Tuttavia, alcuni accordi possono includere opzioni di acquisto o trasferimenti automatici di proprietà.
Nota di documentazione: descrivere cosa accade all'asset al termine del leasing.
e) Pagamenti contingenti
Il contratto include pagamenti contingenti basati su fattori quali utilizzo, prestazioni o indici di mercato?
Gli esempi nei leasing retail includono:
Nota di documentazione: identificare tutti i pagamenti contingenti e la base del loro calcolo.

Passo 2: Valutare se il contratto è un leasing finanziario o operativo

Sebbene l'IFRS 16 abbia eliminato la distinzione tra leasing finanziario e operativo per i bilanci consolidati, questa classificazione rimane rilevante per:
Per i locatari che adottano l'IFRS 16, tutti i leasing sono trattati con il modello del diritto d'uso e del debito di leasing. Non è necessaria una classificazione separata in finanziario/operativo.
Nota di documentazione: se il cliente applica ancora l'IAS 17, documentare i criteri di valutazione della classificazione per supportare le conclusioni dell'IAS 17.

Passo 3: Misurare il diritto d'uso e il debito di leasing (IFRS 16.22-49)

Valutazione iniziale del debito di leasing (IFRS 16.26-30)
Il debito di leasing è il valore attuale dei pagamenti di leasing non pagati alla data di inizio del leasing. I pagamenti di leasing includono:
Esempio pratico: Centro Commerciale Meridiano S.p.A.
Centro Commerciale Meridiano S.p.A., con sede a Napoli, sottoscrive un leasing retail il 1° gennaio 2025 per uno spazio di vendita di 500 metri quadri in un centro commerciale. I termini sono:
Passaggio 1: Determinare il periodo del leasing
Periodo non rescindibile: 5 anni (60 mesi)
Opzione di rinnovo: Centro è ragionevolmente certo di esercitare l'opzione di 3 anni (36 mesi) basato su: (i) investimento di EUR 85.000 in allestimenti non trasferibili; (ii) assenza di spazi alternativi disponibili nella zona di Napoli; (iii) performance storica di Centro in queste ubicazioni.
Periodo totale del leasing: 60 + 36 = 96 mesi
Nota di documentazione: nel memorandum di pianificazione, documentare: "Opzione di rinnovo di 3 anni inclusa nel periodo di leasing (96 mesi totali). Ragionevolmente certo di esercizio dato investimento di EUR 85K in allestimenti, area geografica ristretta di alternative, track record positivo in questa ubicazione."
Passaggio 2: Identificare i pagamenti di leasing
Nota di documentazione: "Pagamenti di leasing identificati nel contratto sottoscritto il 1° gennaio 2025. Periodo totale 96 mesi. Garanzia residua di EUR 15.000 inclusa come pagamento praticamente certo in base alla natura dell'asset."
Passaggio 3: Calcolare il valore attuale dei pagamenti di leasing (debito di leasing iniziale)
Tasso di sconto: 4,5% annuale (tasso incrementale di finanziamento del leasing)
Utilizzo della formula del valore attuale su 96 mesi con tasso mensile di 4,5% ÷ 12 = 0,375%:
Valore attuale dei pagamenti mensili: EUR 4.500 × [fattore di annualità per 96 mesi al 0,375% mensile] = EUR 4.500 × 87,06 = EUR 391.770
Valore attuale della garanzia residua: EUR 15.000 ÷ (1,00375)^96 = EUR 15.000 ÷ 1,454 = EUR 10.317
Debito di leasing iniziale: EUR 391.770 + EUR 10.317 = EUR 402.087
Nota di documentazione: "Calcolo del debito di leasing allegato. Tasso di sconto 4,5% annuale (0,375% mensile) è il tasso incrementale di finanziamento del leasing, determinato dai tassi praticati da Banca Meridionale S.p.A. e Banca del Sud S.p.A. su linee di finanziamento per attivi immobili di natura simile, con durata 96 mesi, al richiedente di credito Centro Commerciale Meridiano S.p.A."
Valutazione iniziale del diritto d'uso (IFRS 16.22-23)
Il diritto d'uso è misurato come:
Per Centro Commerciale Meridiano:
Diritto d'uso iniziale: EUR 402.087 + EUR 0 + EUR 3.200 – EUR 0 = EUR 405.287
Nota di documentazione: "Diritto d'uso calcolato come somma del debito di leasing (EUR 402.087), costi diretti iniziali (EUR 3.200 documentati in fatture di Studi Legali Associati Napoli S.r.l. e Report di Valutazione Immobiliare Campania S.r.l.), e zero incentivi."
Misurazioni successive (IFRS 16.32-40)
Dopo la data di inizio, il diritto d'uso è misurato al costo meno:
L'ammortamento viene calcolato dal diritto d'uso iniziale (EUR 405.287) su 96 mesi (il periodo del leasing incluse le opzioni di rinnovo ragionevolmente certe).
Ammortamento mensile: EUR 405.287 ÷ 96 = EUR 4.221
Nota di documentazione: "Ammortamento lineare del diritto d'uso su 96 mesi. Nessuna indicazione di perdita di valore al 31 dicembre 2025. Nessuna modifica del leasing nel primo anno."
Il debito di leasing è misurato al costo ammortizzato. L'interesse di leasing si accumula sul saldo non pagato al tasso di sconto del 4,5% annuale.
Al 31 dicembre 2025 (12 mesi di canoni pagati):
Interesse accumulato per l'anno: Debito iniziale × tasso = EUR 402.087 × 4,5% = EUR 18.094
Pagamenti effettuati: EUR 4.500 × 12 = EUR 54.000
Saldo del debito al 31 dicembre 2025: EUR 402.087 + EUR 18.094 – EUR 54.000 = EUR 366.181
Nota di documentazione: "Interesse calcolato su saldo contabile; pagamenti mensili di EUR 4.500 applicati a una combinazione di capitale e interesse secondo lo schema di ammortamento del debito."

Passo 4: Applicare le modifiche del leasing (IFRS 16.79-86)

Se durante il periodo del leasing il contratto viene modificato (ad esempio, aumento di canone, cambio di durata, aggiunta di asset, variazione di termini di restituzione), la modifica deve essere valutata secondo l'IFRS 16.79-86.
Una modifica comporta un nuovo calcolo del debito di leasing e una rettifica del diritto d'uso quando:
Se la modifica comporta solo una variazione di canone (ad esempio, adeguamento IPC), si applica il tasso di sconto originale al nuovo debito.
Esempio di modifica: Centro Commerciale Meridiano estende il leasing di 2 anni aggiuntivi alla fine del periodo di rinnovo di 3 anni (anno 5), con canone rimasto EUR 4.500.
Nuovo periodo totale: 60 + 36 + 24 = 120 mesi
Pagamenti aggiuntivi: EUR 4.500 × 24 = EUR 108.000
Valore attuale dei pagamenti aggiuntivi (calcolato dal momento della modifica, anno 5): EUR 108.000 × [fattore di annualità per 24 mesi al 4,5% annuale] = EUR 108.000 × 22,81 = EUR 2.463.48
La rettifica al debito di leasing e al diritto d'uso è EUR 2.463.48, riconosciuta al momento della modifica.
Nota di documentazione: "Modifica del leasing approvata nel mese di [xxx]. Nuovo periodo esteso di 24 mesi. Pagamenti aggiuntivi identici al precedente canone (EUR 4.500/mese). Debito di leasing aumentato di EUR 2.463. Diritto d'uso rettificato di EUR 2.463."

Passo 5: Testare per perdite di valore (IFRS 16.32(c) + IAS 36)

Il diritto d'uso, come ogni immobilizzazione, deve essere testato per perdite di valore se indicatori di perdita sono presenti. Gli indicatori comuni per i leasing retail includono:
Se un indicatore di perdita è presente, il diritto d'uso deve essere testato per perdita di valore secondo l'IAS 36.
Esempio: Nel 2026, il centro commerciale è soggetto a riqualificazione strutturale e la locazione di Centro è temporaneamente inutilizzabile per 6 mesi. Il revisore deve valutare se ciò comporta una perdita di valore del diritto d'uso.
La perdita di valore (se presente) è misurata come differenza tra il valore contabile del diritto d'uso e il suo valore recuperabile, che è il maggiore tra il valore d'uso (valore attuale dei flussi di cassa futuri attesi dal leasing) e il valore equo al netto dei costi di vendita.
Nota di documentazione: "Al 31 dicembre 2026, il diritto d'uso è stato testato per perdita di valore a causa della chiusura temporanea di 6 mesi. Stima conservativa dei flussi di cassa futuri: EUR [xxx]. Valore recuperabile stimato: EUR [xxx]. Nessuna perdita di valore identificata. Calcolazione allegato."
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• È specificato nel contratto, oppure
• È identificabile in base al contesto economico (ad esempio, uno specifico immobile retail)
• Spazi di vendita al dettaglio (metri quadri specifici, ubicazione, termine del contratto)
• Attrezzature di magazzino (scaffalature, sistemi di movimentazione)
• Veicoli per la consegna o la logistica
• Ha il diritto di ottenere sostanzialmente tutti i benefici economici dall'uso dell'asset, E
• Ha il diritto di dirigere come e per quale scopo viene utilizzato l'asset
• Il termine non rescindibile stabilito nel contratto
• Periodi di opzione di rinnovo se il cliente è ragionevolmente certo di esercitarli
• Periodi coperti da opzioni di terminazione anticipata ritenute non sarà esercitate
• Canoni aggiuntivi basati sulla percentuale di vendite (common area maintenance o CAM basato sulla percentuale di fatturato)
• Adeguamenti per inflazione IPC
• Canoni variabili legati alla metratura utilizzata o a modifiche alle operazioni
• I locatori che continuano a classificare i leasing secondo criteri simili a quelli dell'IAS 17 (IFRS 16.62-87 per i locatori)
• Le entità che applicano ancora l'IAS 17 (ad esempio, secondo i Principi Contabili OIC per le società non quotate che non adottano l'IFRS)
• Pagamenti fissi (dedotti gli incentivi di leasing ricevuti)
• Pagamenti variabili legati a un indice o a un tasso (misurati all'indice/tasso alla data di inizio)
• Importi che il cliente ritiene praticamente certo di pagare in base a garanzie residue
• Pagamenti opzionali legati a opzioni di acquisto che il cliente è ragionevolmente certo di esercitare
• Canone mensile fisso: EUR 4.500
• Durata non rescindibile: 5 anni (60 mesi)
• Opzione di rinnovo per 3 anni: Centro ritiene ragionevolmente certo di esercitarla (investimento significativo in allestimenti; spazio difficile da sostituire nella zona geografica)
• Canone di rinnovo stimato: EUR 4.500 al mese
• Tasso di sconto implicito del leasing: non disponibile nel contratto
• Tasso incrementale di finanziamento del leasing (IFRS 16.26(c)): 4,5% (basato su finanziamenti di Centro presso banche locali per attivi simili)
• Garanzia residua (importo non restituito se il locatore non riesce a sublocare): EUR 15.000
• Nessun incentivo di leasing, nessun pagamento contingente
• Pagamenti fissi mensili per 96 mesi: EUR 4.500 × 96 = EUR 432.000
• Garanzia residua (non restituita): EUR 15.000
• Totale pagamenti di leasing non scontati: EUR 432.000 + EUR 15.000 = EUR 447.000
• Costo del leasing, più
• Pagamenti di leasing effettuati alla data di inizio (al netto di incentivi ricevuti), più
• Costi diretti iniziali, meno
• Incentivi di leasing ricevuti
• Debito di leasing iniziale: EUR 402.087
• Pagamenti di leasing effettuati prima della data di inizio: EUR 0 (primo canone dovuto a gennaio)
• Costi diretti iniziali: EUR 3.200 (commissioni di valutazione, spese legali di revisione del contratto)
• Incentivi di leasing ricevuti: EUR 0
• Ammortamento accumulato
• Perdite di valore accumulate
• Rettifiche per rivalutazioni del debito di leasing
• La modifica aumenta l'ambito del leasing (asset aggiunto, periodo esteso), oppure
• La modifica riduce l'ambito del leasing
• Chiusura temporanea o permanente di locazioni retail dovuta a circostanze esterne
• Deterioramento significativo della zona geografica
• Riduzione permanente della capacità di utilizzo
• Cambiamenti nei piani di utilizzo dell'asset

Questioni comuni nell'audit di leasing retail

La locazione è realmente un leasing secondo l'IFRS 16?

Questa è la questione più frequente. Contratti che apparentemente non sono "leasing" nel linguaggio quotidiano possono rientrare nell'IFRS 16.9 se il cliente ha il diritto di controllare un asset identificato per un periodo.
Gli esempi includono:
i alternativi può contenere un leasing dell'attrezzatura.
La chiave è valutare se il cliente controlla l'utilizzo dell'asset, non il linguaggio utilizzato nel contratto.
Nota di revisione: Quando una transazione è ambigua, il revisore deve ottenere una consulenza legale specifica sul diritto contrattuale locale. La CNDCEC e i consulenti specializzati in diritto contrattuale (Avvocato specializzato in diritto commerciale) possono fornire pareri su questioni interpretative.

Come si determina il tasso di sconto quando il tasso implicito non è disponibile?

L'IFRS 16.26 richiede di utilizzare il tasso implicito del leasing se disponibile, altrimenti il tasso incrementale di finanziamento del leasing.
Il tasso implicito è il tasso di interesse che uguaglia il valore attuale dei pagamenti di leasing al valore equo dell'asset al netto di incentivi di leasing ricevuti dal locatore. Il locatore spesso non comunica questo tasso; è calcolato solo se disponiamo del valore equo dell'asset, che raramente è noto.
Il tasso incrementale di finanziamento è il tasso che il cliente dovrebbe pagare per finanziare l'acquisto di un asset simile con termine di leasing simile e garanzie simili.
Per determinare il tasso incrementale di finanziamento del leasing in Italia:
Documentazione supportiva: La banca principale dovrebbe fornire una lettera che cita i tassi offerti; altrimenti, una comunicazione interna del cliente descrivendo i tassi proposti per linee di finanziamento simili.

Come si gestiscono i pagamenti contingenti come CAM basato su percentuale di vendite?

I pagamenti contingenti nel leasing retail (ad esempio, CAM additivo basato su percentuale di vendite) sono trattati in modo diverso:
Pagamenti variabili legati a un indice (es. adeguamento IPC annuale del canone fisso): Inclusi nel calcolo iniziale del debito di leasing, misurati al tasso d'indice alla data di inizio del leasing.
Pagamenti variabili non legati a un indice (es. CAM basato su percentuale di fatturato): NON inclusi nel debito di leasing iniziale. Sono registrati come costi di periodo nell'esercizio in cui si sostengono (IFRS 16.38).
Per Centro Commerciale Meridiano, se il contratto includesse un pagamento di CAM aggiuntivo del 3% dei ricavi del centro commerciale (totali, non solo da Centro), questo NON sarebbe incluso nel calcolo del debito di leasing. Sarebbe spesato come costo operativo quando incorso.
Nota di revisione: I pagamenti contingenti devono essere distinti nei contratti di leasing. Se il contratto utilizza linguaggio vago ("CAM equo come determinato dal locatore"), il revisore deve richiede al cliente una quantificazione o una stima del pagamento contingente atteso, con supporto documentale.

Quali sono i rilievi più comuni nei fascicoli della CONSOB?

Sebbene la CONSOB non pubblichi statistiche dettagliate sugli audit di leasing IFRS 16, i rilievi identificati dalla Divisione Specializzata in Contabilità e Bilancio riguardano:
La conformità all'IFRS 16 richiede che il fascicolo contenga documentazione di supporto per ogni decisione significativa: il calcolo del debito di leasing, la scelta del tasso di sconto, l'inclusione di opzioni di rinnovo, e la valutazione di modifiche successive.
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• Accordi di fornitura di servizi inclusivi: Un fornitore di magazzinaggio gestisce fisicamente lo spazio e l'inventario, ma il cliente ha il diritto di utilizzare lo spazio per una durata specificata. Questo è un leasing secondo l'IFRS 16.
• Contratti di manutenzione con asset dedicato: Un contratto di manutenzione per un'attrezzatura di magazzino che il cliente designa come "dedicata" al cliente e che il fornitore non può reindirizzare a client
• Accordi di sottoscrizione con asset fisico: Un contratto che fornisce accesso a un asset fisico identificato per un periodo definito (es. abbonamento a un'area di magazzino) è un leasing.
• Consultare le linee di finanziamento della banca principale del cliente: Chiedere al cliente quale tasso la sua banca pratica per linee di finanziamento della durata e della natura dell'asset leasing.
• Consultare rating pubblici: Se il cliente è quotato, i tassi di interesse sul debito noto possono fornire un benchmark.
• Utilizzare indici di mercato: Il tasso EURIBOR (EUR InterBank Offered Rate) più uno spread tipico per il profilo di rischio (es. EURIBOR 12 mesi + 200-300 basis point per una S.r.l. di medie dimensioni).
• Periodi di leasing determinati in modo incoerente: Alcuni leasing includono opzioni di rinnovo nel periodo; altri simili no, senza motivazione documentale.
• Tasso di sconto arbitrario: Utilizzo di tassi di sconto diversi per leasing simili, o tassi di mercato generici senza collegamento alla situazione specifica del cliente.
• Assenza di documentazione di modifiche: Quando contratti vengono modificati durante il periodo di leasing, il fascicolo non contiene una valutazione di come la modifica influisce sul debito di leasing.
• Ammortamento non lineare non supportato: Se il diritto d'uso è ammortizzato non linearmente, il supporto deve documentare il metodo di ammortamento e la sua coerenza con il modello di consumo dell'asset.

Errori comuni nell'applicazione dell'IFRS 16

Errore 1: Confondere il "periodo di leasing" con il "termine contrattuale"

Il periodo di leasing secondo l'IFRS 16 non è solo il termine iniziale del contratto. Deve includere:
Il test di "ragionevolmente certo" è significativamente più specifico dell'IAS 17. L'IFRS 16.B35 richiede di considerare:
Molti fascicoli applicano un test generico ("è probabile che il cliente rinnovi?") invece di una valutazione documentale dei fattori specifici di IFRS 16.B35.
Correzione: Documentare nel memorandum di pianificazione, per ogni leasing con opzione di rinnovo: (i) benefici di continuare l'uso (specifici all'asset e al cliente); (ii) costi di terminazione anticipata (penalità, perdita di investimento); (iii) disponibilità di alternative (per i retail, possibilità di relocare in zona); (iv) conclusione esplicita sulla "ragionevolezza certa" e la motivazione.

Errore 2: Utilizzare il tasso di sconto errato

Una pratica diffusa è utilizzare il costo del capitale complessivo del cliente o un tasso di interesse medio sul debito. L'IFRS 16.26 richiede specificamente:
Il tasso incrementale di finanziamento del leasing non è il costo del capitale globale. È il tasso che il cliente pagherebbe per finanziare l'acquisto specifico di quell'asset con quella durata e con i rischi specifici di quel finanziamento.
Correzione: Ottenere dalla banca del cliente una comunicazione del tasso praticato per linee di finanziamento simili (stessa durata, stesso profilo di rischio), o calcolare il tasso incrementale utilizzando EURIBOR + spread appropriato basato sul rating del cliente e al profilo di rischio della transazione.

Errore 3: Non rivalutare la probabilità di esercizio delle opzioni

La decisione sul periodo di leasing (incluse le opzioni di rinnovo) non è definitiva. La ragionevolezza certa deve essere rivalutata se i fatti cambiano.
Ad esempio: Centro Commerciale Meridiano ha incluso l'opzione di rinnovo di 3 anni nel calcolo iniziale poiché aveva investito significativamente in allestimenti. Se, due anni dopo, il centro decide di traslocare la locazione a un'altra zona, l'opzione di rinnovo non è più "ragionevolmente certa". Il leasing deve essere rettificato (IFRS 16.79-86 non si applica poiché la modifica è interna al cliente, ma la rivalutazione della probabilità di esercizio cambia il periodo stimato).
La maggior parte dei fascicoli non documenta queste rivalutazioni.
Correzione: Nel fascicolo, includere una sintesi annuale delle opzioni di rinnovo/acquisto con una rivalutazione della loro esercizabilità. Se i fatti cambiano significativamente, documentare la rettifica al debito di leasing e al diritto d'uso.

Errore 4: Registrare modifiche come leasing nuovi anzichè modifiche

Una modifica del leasing (IFRS 16.79-86) è diversa da un nuovo leasing. Se un contratto esistente viene modificato per aggiungere asset o estendere il periodo, deve essere trattato come una modifica e rivalutato secondo IFRS 16.79-86.
Molti fascicoli trattano qualsiasi cambiamento come un nuovo leasing separato, creando molteplici diritti d'uso e debiti paralleli per lo stesso asset logico.
Correzione: Prima di contabilizzare una variazione contrattuale come nuovo leasing, valutare se è una modifica dello stesso accordo (es. estensione della durata, aggiunta di spazi contigui) o un nuovo leasing separato (es. aggiunta di un asset completamente diverso con termini e tasso di sconto indipendenti).
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• Periodi opzionali di rinnovo se il cliente è "ragionevolmente certo" di esercitarli
• Periodi durante i quali il cliente ha un'opzione di acquisto che è ragionevolmente certa di esercitare
• Benefici economici di continuare a utilizzare l'asset
• Costi economici di terminare il leasing
• Significatività degli incentivi di terminazione
• Fattori di business che influenzano la probabilità di esercizio
• Tasso implicito del leasing (se disponibile), oppure
• Tasso incrementale di finanziamento del leasing

Procedura di audit per i leasing retail

Fase 1: Identificazione e raccolta

Procedura di audit: Utilizzare il modello di identificazione del leasing dello strumento di ciferi per ogni contratto significativo.

Fase 2: Misurazione iniziale

Procedura di audit: Utilizzare il foglio di lavoro di misurazione del leasing dello strumento di ciferi.

Fase 3: Contabilizzazione di modifiche

Procedura di audit: Utilizare il modello di modifica del leasing dello strumento di ciferi.

Fase 4: Prova di perdita di valore

Procedura di audit: Documentare gli indicatori valutati e la conclusione sulla perdita di valore per ogni leasing significativo.
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• Ottenere una lista completa di tutti i contratti di leasing: Chiedere al cliente una lista di tutti i contratti che contengono o potrebbero contenere leasing, inclusi quelli che non sono stati contabilizzati come leasing sotto precedenti principi (es. accordi di fornitura di servizi con asset dedicato).
• Revisat ogni contratto per identificare i criteri dell'IFRS 16.9: Per ogni contratto, verificare che:
• L'asset sia identificato
• Il cliente abbia il diritto di controllare l'asset
• Il periodo sia determinato
• La struttura di proprietà sia chiara
• I pagamenti siano identificati
• Documentare i leasing non contabilizzati: Se il cliente ha omesso alcuni leasing dalla contabilizzazione, valutare il materiale aggregato per determinare se la corretta contabilizzazione è richiesta.
• Calcolare il debito di leasing: Per ogni leasing, verificare che:
• Tutti i pagamenti siano identificati (fissi, variabili legati a un indice, contingenti, opzioni)
• Il periodo di leasing sia determinato correttamente
• Il tasso di sconto sia supportato
• Il valore attuale sia calcolato correttamente
• Calcolare il diritto d'uso: Verificare che il diritto d'uso iniziale includa il debito di leasing, costi diretti iniziali, e detrazioni per incentivi di leasing.
• Testare il calcolo: Per un campione di leasing, ricalcolare il debito di leasing utilizzando il tasso di sconto verificato e i pagamenti identificati.
• Identificare le modifiche: Rivedere i comunicati del cliente e i documenti contrattuali successivi per identificare qualsiasi variazione del leasing durante il periodo di leasing.
• Valutare il trattamento contabile: Per ogni modifica, valutare se è una modifica prospettica (IFRS 16.79-81), una modifica con rettifica retroattiva (IFRS 16.82-83), o un nuovo leasing.
• Verificare la rettifica: Ricalcolare il debito di leasing rivisto e il diritto d'uso rivisto per conformità all'IFRS 16.79-86.
• Identificare indicatori di perdita di valore: Valutare se il diritto d'uso presenta indicatori di perdita di valore secondo l'IAS 36.
• Testare il valore recuperabile: Se indicatori sono presenti, ricalcolare il valore d'uso del diritto d'uso e confrontarlo con il valore contabile.

Benchmarking delle pratiche di audit per l'IFRS 16 in Italia

I team di audit esperti in IFRS 16 in Italia generalmente:
Questo livello di diligenza è considerato standard per gli incarichi di revisione di entità retail significative in Italia che adottano l'IFRS 16.
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• Mantengono un registro centrale di tutti i leasing: I grandi clienti retail hanno spesso decine di leasing con termini, tassi di sconto e periodi diversi. Un registro controllato centralizzato previene l'omissione di leasing e l'incoerenza nella misurazione.
• Documentano il tasso di sconto prima del calcolo: Prima di misurare il leasing, il tasso incrementale di finanziamento è documentato come supportato da comunicazioni della banca o da calcoli EURIBOR + spread. Questo evita discussioni successive su quale tasso era appropriato.
• Controllano le opzioni di rinnovo trim il memorandum di pianificazione: Una sezione nel memorandum di pianificazione dedica a identificare e documentare ogni opzione di rinnovo, la base della valutazione "ragionevolmente certa", e la motivazione.
• Testano il tasso di sconto in modo indipendente: Invece di accettare il tasso proposto dal cliente, i revisori indipendentemente verificano che il tasso sia coerente con le condizioni di finanziamento locali per quella classe di cliente.
• Ricalcolano i debiti di leasing significativi da zero: Invece di controllare i calcoli del cliente, i revisori indipendentemente ricoprono il debito di leasing utilizzando i pagamenti identificati e il tasso di sconto verificato.

Dove trovare supporto

Strumenti ciferi

Riferimenti normativi

Consulenza locale

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• ISA Italia 240 Toolkit: Identificazione e valutazione dei rischi di frode nelle transazioni di leasing
• ISA Italia 570 Continuità Aziendale: Valutazione di leasing critici per la continuità aziendale di entità retail
• IFRS 16 Leases: Standard completo; disponibile da IFRS Foundation (ifrs.org)
• Pronunciamenti dell'ICAEW e della FRC: Orientamenti sulla applicazione dell'IFRS 16 nel Regno Unito, spesso rilevanti per l'Italia poiché il principio è identico
• Comunicazioni della CNDCEC: La CNDCEC pubblica orientamenti su questioni locali di contabilità e audit
• Studio legale specializzato in diritto contrattuale: Per questioni di qualificazione di contratti come leasing
• Consulente valutazione immobiliare: Per determinazione di valori equi di asset leasing quando necessario

Note sulla conformità normativa

L'applicazione dell'IFRS 16 ai leasing retail è obbligatoria per:
Le S.p.A. non quotate e le S.r.l. di dimensioni medie sopra i soglie di obbligo di revisione legale possono utilizzare i Principi Contabili OIC (edizione 2024), che mantengono il trattamento dell'IAS 17. Se il cliente applica OIC, la conformità a IFRS 16 non è richiesta; tuttavia, la comprensione dell'IFRS 16 è utile per la comprensione del rischio di revisione se il cliente consolida una società che adotta l'IFRS.
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• Società quotate nel mercato regolamentato della Borsa Italiana (S.p.A. e S.r.l. idonee)
• Società sottoposte a revisione legale obbligatoria che adottano l'IFRS
• Società che adottano volontariamente l'IFRS nelle loro bilancie consolidate