Contenidos
1. Cuándo necesita un experto y cuándo se está autoengañando 2. Competencia y objetividad: lo que se documenta y lo que se cree 3. Acotar el trabajo del experto por escrito (la conversación incómoda) 4. Evaluación del trabajo: auditar al experto, no aceptarlo 5. Caso real: Constructora Mediterránea S.L. y la tasación que casi cuela 6. Lista de verificación práctica 7. Errores frecuentes (los que ve el ICAC) 8. Contenido relacionado
Cuándo necesita un experto y cuándo se está autoengañando
No es lo que dice la norma. La NIA-ES 620.6 deja la decisión al juicio profesional. Lo que ocurre en el día a día es lo contrario: se contrata al experto cuando el cliente ya ha contratado uno y el informe está sobre la mesa. El auditor no decide si necesita un experto; hereda el del cliente y luego, si no le encaja, contrata uno propio (con cargo a presupuesto que ya está consumido). Así arranca la conversación.
Lo que sí exige la NIA-ES 620.7, leída con la NIA-ES 540.13 al lado, es documentar por qué se necesitan conocimientos especializados y cómo contribuyen a obtener evidencia apropiada. En la práctica, eso significa que el papel de trabajo no puede limitarse a "se contrató tasador externo". Tiene que decir qué pregunta de auditoría no podía responderse sin él.
Hay tres familias de partidas donde la pregunta no admite duda. Las valoraciones de propiedades de inversión bajo NIC 40, los activos intangibles sin mercado activo y los instrumentos financieros de Nivel 3 de la jerarquía NIIF 13. Los cálculos actuariales de obligaciones por prestaciones a empleados (NIC 19), provisiones por reclamaciones de seguros bajo NIIF 17, y modelos de valor en uso para deterioro bajo NIC 36 con horizontes superiores a cinco años. Las interpretaciones jurídicas en sectores regulados, donde una contingencia legal mal calibrada arrastra el resultado del ejercicio.
Yo creo que aquí hay un autoengaño habitual: el equipo asume que el partner sabe valorar oficinas en Valencia porque "lleva años con el cliente." No lo sabe. La NIC 40 con tasaciones a valor razonable es un campo técnico, y la NIA-ES 620.A4 lo dice: estas áreas requieren conocimientos que van más allá de la formación contable. Marcar la casilla con un "el equipo tiene experiencia en el sector" es exactamente lo que el ICAC marca como deficiencia cuando lee los PT.
Competencia y objetividad: lo que se documenta y lo que se cree
Lo que falla en la práctica: la evaluación de objetividad se reduce a tres preguntas en una plantilla heredada. ¿Tiene el experto participaciones en el cliente? No. ¿Tiene relaciones familiares? No. ¿Cobra honorarios contingentes? No. Firma. Adelante. Lo que la NIA-ES 620.10 pide en realidad es identificar amenazas y salvaguardas. La objetividad de un experto contratado y pagado por la firma del auditor es estructuralmente sospechosa, y la norma no resuelve esa contradicción: pide evaluarla, no eliminarla.
Evaluación de la competencia
La NIA-ES 620.A15 da los criterios. Licencias y colegiación profesional (Colegio Oficial de Tasadores, COAPI, Colegio Profesional de Actuarios de España, sociedad de tasación homologada por el Banco de España con número HL- registrado). Experiencia específica en el tipo de activo, no genérica. Familiaridad con los requisitos del marco de información financiera aplicable: un tasador acostumbrado a valoraciones para finalidades hipotecarias no necesariamente domina los requisitos de valor razonable de la NIIF 13.
En la práctica, eso significa que para una propiedad comercial en Valencia se pide al tasador que cite tres comparables transaccionales del último año en el mismo CP, con metros, fecha y precio. Si no los tiene a mano, el tasador no es competente para ese activo concreto, por mucha credencial que firme. Lo demás es papel mojado.
Evaluación de la objetividad
La objetividad se evalúa por amenazas y salvaguardas (NIA-ES 620.10 y A23). Intereses financieros directos o indirectos, relaciones comerciales o personales, autorrevisión cuando el experto participó en la preparación de la partida durante el ejercicio. Esta última es la trampa más frecuente: el actuario que diseñó las hipótesis del plan de pensiones para la dirección durante el año y ahora lo "revisa" para la auditoría. No tiene objetividad, por definición. La NIA-ES 620.A24 lo señala: la familiaridad y la autorrevisión son amenazas activas.
Lo que realmente ocurre es que la firma quiere usar a su tasador habitual porque el socio confía en él, los honorarios están pactados, y el equipo no tiene ancho de banda para buscar uno nuevo en plena campaña. Y entonces se "evalúa" la objetividad rellenando la plantilla. Imaginemos que el ICAC pide los PT en una inspección de EIP: lo primero que mira es si las amenazas identificadas son específicas o genéricas. "No se identifican amenazas significativas" es una frase que el inspector circula con bolígrafo rojo.
Acotar el trabajo del experto por escrito (la conversación incómoda)
La NIA-ES 620.11 pide acordar por escrito naturaleza, alcance y oportunidad del trabajo, los métodos y supuestos a usar, el uso que el auditor hará del resultado, y la confidencialidad. En el día a día, esa carta de encargo se firma con dos meses de retraso, después de que el experto ya haya hecho la mitad del trabajo, y se redacta sobre una plantilla que no se mira con cuidado. Pues ahí es donde aparecen las bombas de relojería.
La conversación incómoda con el experto consta de cuatro puntos:
1. Métodos y supuestos: deben ser apropiados según el marco aplicable. Para una valoración bajo NIIF 13, esto significa explicitar la jerarquía de inputs (Nivel 1, 2 o 3), las técnicas de valoración (mercado, ingresos, coste) y las hipótesis con sus rangos de razonabilidad. Si el tasador propone una tasa de descuento, hay que ver de dónde sale: de un benchmark publicado, de transacciones comparables o de su criterio. Las tres respuestas son válidas; "porque sí" no lo es.
2. Información que se le proporciona: la NIA-ES 620.12 obliga a dar información relevante y fiable. Aquí hay un punto que se pasa por alto: si el experto va a usar datos producidos por los sistemas del cliente (rentas contractuales, ocupación, gastos de mantenimiento), el auditor tiene que haber probado esos datos antes de entregárselos. Si no, el experto está construyendo sobre arena y el auditor está heredando el problema.
3. Limitaciones del alcance: si el cliente le ha pedido al tasador que excluya determinadas propiedades, eso es una limitación que afecta a la auditoría. Hay que saberlo.
4. Uso pretendido: si el informe se va a usar como evidencia directa de la valoración a valor razonable, hay que decírselo. El tasador escribe diferente para una finalidad hipotecaria que para una auditoría de cuentas anuales.
En mi caso, cuando el cliente me trae al tasador ya contratado, la primera reunión es para reescribir el alcance. No siempre se puede; no siempre el experto quiere. Cuando no quiere, eso es un dato sobre su objetividad.
Evaluación del trabajo: auditar al experto, no aceptarlo
Aquí está el punto donde se separan dos formas de entender la NIA-ES 620. La NIA-ES 620.13 pide evaluar la adecuación del trabajo del experto, incluyendo la relevancia y fiabilidad de las conclusiones y su consistencia con otra evidencia de auditoría. Eso no es leerlo y firmar. Eso es auditarlo.
Lo que falla en la mayoría de los encargos
El equipo recibe el informe del tasador, hace una revisión analítica de alto nivel ("la variación está dentro de materialidad, sigue"), y archiva. Si el partner pregunta, la respuesta es "se ha utilizado experto homologado y los métodos son consistentes con NIIF 13." Esto no es evidencia: es delegación. Y la delegación pura está prohibida por la NIA-ES 620.3, que recuerda que la responsabilidad última de la opinión sigue siendo del auditor.
Lo que la norma pide de verdad
El párrafo 620.A33 detalla los aspectos de la fiabilidad. Hay que mirar tres cosas con detalle: la adecuación de los datos que ha usado el experto (completitud, relevancia, fuente), la razonabilidad de los supuestos (con benchmarks externos cuando sea posible) y la consistencia de las conclusiones con otra evidencia recogida en otras áreas (test de impairment, contratos, post-balance).
En la práctica, eso significa procedimientos concretos:
- Recalcular un par de valoraciones con los datos del propio informe, para verificar que los números cuadran internamente. - Cruzar las hipótesis con fuentes públicas (informes trimestrales de CBRE, JLL, Tinsa para inmobiliario; tasas IBOR para descuento; tablas biométricas oficiales para actuarial). - Revisar las propiedades comparables citadas y verificar al menos dos: que existieron, que se transaccionaron en la fecha indicada, y que son realmente comparables (no oficinas en La Castellana usadas como comparable de naves en Sagunto). - Comprobar la consistencia con la información financiera del cliente: si el tasador supone una ocupación del 92%, los contratos de arrendamiento del cliente deben respaldarlo.
Cuando las conclusiones no cuadran (Socio A vs Socio B)
La NIA-ES 620.14 obliga a aplicar procedimientos adicionales cuando hay inconsistencias. Aquí hay desacuerdo legítimo entre socios experimentados.
El Socio A no contrata un segundo experto cuando el primero da una valoración fuera de rango, porque cree que dos expertos producen un nuevo problema (cómo conciliar dos opiniones técnicas) y porque el cliente paga el segundo y eso ya tensiona la relación comercial. Su solución: indagación profunda con el primer experto y una conversación dura con la dirección sobre la hipótesis. El Socio B sí contrata un segundo experto, porque considera que ahí es donde realmente vive la NIA-ES 620.14 y que el coste de un segundo informe (5.000-15.000 euros) es menor que el coste de una salvedad o una sanción del ICAC. Yo me alineo con el Socio B en EIP y con el Socio A en encargos pequeños donde el segundo experto sería desproporcionado, porque la materialidad y el riesgo cambian la ecuación.
La norma no resuelve este desacuerdo. Lo deja al juicio profesional. Cualquier respuesta automática ("siempre se contrata segundo experto" / "nunca se contrata segundo experto") es una lectura pobre.
Caso real: Constructora Mediterránea S.L. y la tasación que casi cuela
> Constructora Mediterránea S.L. (Valencia, facturación 32 millones de euros) mantiene una cartera de propiedades de inversión a valor razonable bajo NIC 40. Al 31 de diciembre de 2024: oficinas comerciales en el centro de Valencia (valor contable inicial 8,4 millones de euros) y naves industriales en Sagunto (3,2 millones de euros). El ejercicio 2024 ha visto volatilidad en el comercial valenciano por la salida de varios inquilinos en el centro.
> Situación: La dirección contrató a Peritaciones Levante S.L.P. (sociedad de tasación homologada por BdE, número HL-274) en septiembre de 2024 para actualizar las valoraciones. La carta de encargo del tasador fue al cliente, no al auditor. El informe llegó al equipo de auditoría el 14 de febrero de 2025.
Paso 1: Evaluación de la necesidad del experto
El equipo documenta: "Las propiedades de inversión se valoran a valor razonable bajo NIC 40.30. La volatilidad del mercado comercial valenciano en 2024 (descenso de ocupación del 8% según CBRE Q4) y la complejidad de la valoración inmobiliaria comercial requieren conocimientos especializados de los que el equipo de auditoría no dispone. Se decide usar el trabajo del experto contratado por la dirección, sujeto a evaluación de competencia, objetividad y trabajo conforme a NIA-ES 620."
Paso 2: Evaluación de competencia y objetividad (no la versión light)
Verificación de competencia. Peritaciones Levante tiene homologación BdE HL-274 (vigente, comprobado en el registro público), tasadores principales colegiados en COAPI Valencia, y experiencia documentada en quince valoraciones de oficinas en el centro de Valencia en los últimos tres años. Se piden tres comparables del informe y se verifican en el Registro de la Propiedad: existen, las fechas y precios cuadran.
Evaluación de objetividad. Se indaga sobre relación previa con el cliente: Peritaciones Levante valoró las mismas propiedades para la dirección en 2021 y 2023. Aquí aparece una amenaza de autorrevisión: si la valoración de 2023 era incorrecta, el tasador tiene incentivo a no reconocerlo en 2024. Se documenta la amenaza y la salvaguarda: revisión analítica detallada de la consistencia con valoraciones previas y benchmark contra fuentes independientes (CBRE, Tinsa).
Documenta: "Se identifica amenaza de autorrevisión por encargos previos del mismo cliente al tasador en 2021 y 2023. Las salvaguardas aplicadas son (i) benchmark cruzado de hipótesis contra publicaciones trimestrales de CBRE y Tinsa; (ii) recálculo de la valoración de las dos propiedades con mayor variación; (iii) indagación específica al tasador sobre el tratamiento de la salida de inquilinos del centro de Valencia en 2024."
Paso 3: Definición del alcance del trabajo (la conversación que no había)
Como la carta de encargo era al cliente, el equipo solicita al tasador una addenda al alcance que recoja: jerarquía NIIF 13 declarada por activo, técnicas de valoración usadas, fuente de las tasas de capitalización, y limitaciones del alcance (si las hay). El tasador se resiste inicialmente ("eso ya está implícito en el informe"); finalmente firma la addenda el 22 de febrero. Esa resistencia es información sobre la objetividad del experto: se anota.
Paso 4: Información proporcionada y verificada
El tasador usó datos de ocupación, rentas y gastos del sistema del cliente. El equipo prueba la integridad de esos datos: confirmación con cinco contratos de arrendamiento (de los doce vigentes), conciliación con el mayor, verificación con el responsable de activos del cliente. Se identifica un contrato de arrendamiento renegociado en septiembre de 2024 que el tasador no incorporó (la nueva renta es un 12% inferior). Se comunica al tasador.
Paso 5: Evaluación del trabajo del experto
Informe inicial recibido: oficinas Valencia 8,4 millones (sin variación), naves Sagunto 3,4 millones (+200.000 euros). Tasas de capitalización aplicadas: 5,4% oficinas, 7,2% industrial.
Lo que cantaba: el rango de tasas de capitalización para oficinas comerciales en el centro de Valencia según el informe Q4 2024 de CBRE estaba entre 6,0% y 7,5%. La tasa del 5,4% del tasador estaba fuera de rango por debajo. Aplicada a unas oficinas con caída de ocupación, era optimista.
Indagación al tasador: explica que usó tasas de un benchmark del Q1 2024, antes de la corrección. Se le pide rehacer con tasas Q4 2024 y reflejar el contrato renegociado.
Informe revisado: oficinas Valencia 7,9 millones (-500.000 euros respecto al inicial; -500.000 respecto al valor contable), naves Sagunto 3,4 millones (sin cambio). Tasa de capitalización oficinas 6,2% (dentro del rango CBRE).
Documenta: "La revisión del trabajo del experto identificó dos limitaciones materiales: (i) tasa de capitalización para oficinas inicialmente fuera del rango Q4 2024 publicado por CBRE; (ii) omisión de un contrato de arrendamiento renegociado con efecto bajista en rentas. Tras los ajustes, las valoraciones revisadas son consistentes con benchmarks de mercado y con la información financiera de la sociedad. Se concluye que el trabajo del experto, en su versión revisada, proporciona evidencia apropiada para los fines de la auditoría."
Paso 6: Conclusión
El ajuste neto a registrar (-500.000 euros) supera la materialidad de ejecución (180.000 euros). Se comunica a la dirección. La dirección registra el ajuste. El informe se emite con opinión sin salvedades. Sin la revisión sustantiva del trabajo del experto, las cuentas habrían cerrado con 500.000 euros de sobrevaloración. No es un caso teórico: es lo que pasa cuando el equipo no audita al experto y se limita a aceptarlo.
Lista de verificación práctica
1. Documentar por qué se necesitan conocimientos especializados, qué pregunta de auditoría no se puede responder sin el experto, y por qué el equipo no puede responderla por sí mismo.
2. Verificar credenciales específicas para el tipo concreto de activo o cálculo (no genéricas). Pedir tres comparables o trabajos análogos recientes; si el experto no los tiene a mano, no es competente para el encargo.
3. Identificar amenazas de objetividad de forma específica (relación previa con el cliente, autorrevisión, dependencia económica). Aplicar salvaguardas concretas, no genéricas.
4. Acordar por escrito naturaleza, alcance y oportunidad del trabajo, métodos, supuestos, fuentes de información y limitaciones del alcance. Si la carta de encargo es del cliente al experto, exigir una addenda al auditor.
5. Probar la integridad de los datos del cliente que el experto va a usar, antes de que los use.
6. Auditar el trabajo del experto: recalcular dos o tres valoraciones, cruzar hipótesis con fuentes públicas, verificar comparables, contrastar con otra evidencia de auditoría.
7. Si las conclusiones del experto no cuadran con otra evidencia, indagar primero, contratar un segundo experto si la materialidad y el riesgo lo justifican (decisión de socio).
Errores frecuentes (los que ve el ICAC)
- Evaluación de competencia de plantilla: "Experto homologado, con experiencia en el sector." Frase genérica que el inspector marca de inmediato. Hace falta especificidad: tipo de activo, antigüedad de la experiencia, comparables verificables.
- Objetividad sin amenazas identificadas: "No se identifican amenazas significativas." En cualquier encargo donde el experto haya trabajado antes para el cliente o lo haya contratado la dirección, hay amenazas. Identificarlas y mitigarlas, no negarlas.
- Carta de encargo del cliente al experto, no del auditor: el alcance que pacta la dirección sirve a la dirección, no al auditor. Pedir addenda con jerarquía NIIF 13, técnicas y limitaciones explícitas.
- Datos del cliente sin probar entregados al experto: el experto valora sobre rentas, ocupaciones y gastos que el equipo no ha auditado. La cadena de evidencia se rompe en ese punto.
- Aceptación del informe sin auditar: la NIA-ES 620.13 pide evaluar el trabajo. Pegar la firma del tasador en los PT no es evaluación. Recalcular, cruzar y verificar comparables sí lo es.
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