Diagrama de Flujo de Ingresos: Sector Inmobiliario: México | ciferi

Navegue el modelo de cinco pasos de la NIIF 15 con orientación adaptada a la práctica inmobiliaria mexicana

Construya un análisis de reconocimiento de ingresos conforme a la NIIF 15 para contratos inmobiliarios. Este diagrama interactivo lo guía a través de cada decisión principal del modelo de cinco pasos, con referencias directas a los párrafos de la NIIF 15 y contexto específico para desarrolladores, inmobiliarios de renta y constructores mexicanos.
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Descripción general: NIIF 15 en proyectos inmobiliarios mexicanos

La NIIF 15 Ingresos de Actividades Ordinarias Procedentes de Contratos con Clientes se aplica a todas las entidades mexicanas que preparan estados financieros consolidados bajo NIIF, incluyendo desarrolladores inmobiliarios, fondos de inversión inmobiliaria (FIBRAS), y constructoras. Las entidades privadas mexicanas pueden optar por las Normas de Información Financiera (NIF) emitidas por el CINIF, que mantienen criterios de reconocimiento basados en la transferencia de riesgos y beneficios, diferente del modelo de transferencia de control de la NIIF 15.
Para grupos con operaciones inmobiliarias tanto en México como en jurisdicciones que requieren NIIF, el reconocimiento de ingresos presenta dificultades significativos porque el timing de reconocimiento frecuentemente difiere entre marcos. Un desarrollador que vende propiedades bajo NIF puede reconocer ingresos en el momento de la escrituración legal, mientras que bajo NIIF 15 el análisis requiere evaluación de cuándo el cliente obtiene control del activo inmobiliario subyacente.

Autoridades regulatorias y estándares aplicables

CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores): La CNBV regula a las entidades emisoras de valores listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), incluyendo FIBRAS. Estas entidades deben aplicar NIIF 15 en sus estados financieros consolidados.
SAT (Servicio de Administración Tributaria): Para propósitos fiscales, los contribuyentes mexicanos presentan sus ingresos bajo el régimen fiscal aplicable (ingresos por actividades empresariales sujeto a ISR). El reconocimiento fiscal de ingresos no siempre coincide con el reconocimiento contable bajo NIIF 15, creando diferencias temporarias en el registro del ISR (Impuesto Sobre la Renta).
IMCP (Instituto Mexicano de Contadores Públicos): El IMCP emite orientación sobre la aplicación de NIIF en México y ha publicado consideraciones específicas para el sector inmobiliario.
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Paso 1: Identificar el contrato con el cliente

Criterios de existencia del contrato (NIIF 15, párrafos 9-21)

Para que exista un contrato con el cliente conforme a la NIIF 15, deben cumplirse cinco criterios simultáneamente.
¿Las partes han aprobado el contrato y están comprometidas a cumplir sus obligaciones respectivas?
En transacciones inmobiliarias, la aprobación puede evidenciarse mediante:
El compromiso de las partes debe ser identificable. En el mercado inmobiliario mexicano, la documentación notarial es estándar y es evidencia clara de aprobación y compromiso.
¿Puede la entidad identificar los derechos de cada parte respecto a los bienes o servicios a transferir?
En un contrato inmobiliario típico:
Estos derechos deben estar claramente especificados en el contrato de promesa de venta o compraventa.
¿Puede la entidad identificar los términos de pago para los bienes o servicios a transferir?
Los términos de pago en transacciones inmobiliarias frecuentemente incluyen:
En proyectos donde el cliente financia mediante crédito hipotecario, la entidad identifica el precio como el monto que el cliente está obligado a pagar; la entidad no asume el riesgo de que la institución financiera no otorgue el crédito a menos que la promesa de venta contenga una condición suspensiva de financiamiento.
¿Tiene el contrato sustancia comercial? Es decir, ¿se espera que cambien el riesgo, timing o monto de los flujos de efectivo futuros de la entidad como resultado del contrato?
Una transacción inmobiliaria tiene sustancia comercial cuando:
Casi todas las transacciones inmobiliarias tienen sustancia comercial.
¿Es probable que la entidad cobre la consideración a la que tiene derecho a cambio de los bienes o servicios que transferirá?
Para proyectos residenciales:
Para proyectos comerciales (oficinas, locales, estacionamientos):
Si existe una condición suspensiva (por ejemplo, "la compra está condicionada a la aprobación de financiamiento"), la entidad no tiene derecho a la consideración hasta que se levante la condición; por lo tanto, puede no existir contrato conforme a NIIF 15.9(e).
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Combinación de contratos (NIIF 15, párrafos 17)

¿Fueron los contratos negociados como un paquete con un objetivo comercial único?
En desarrollos inmobiliarios grandes, es frecuente que un cliente adquiera múltiples unidades (departamentos, casas, locales comerciales) con términos que se negocian conjuntamente. Si el cliente compra cinco departamentos a cambio de un descuento volumétrico específico, los cinco contratos deben combinarse y tratarse como un único contrato con múltiples unidades siendo transferidas.
¿Depende la consideración a pagar en un contrato del precio o desempeño del otro contrato?
Si un cliente obtiene un descuento en la segunda unidad comprada, o si el precio en un contrato es contingente a que el cliente cierre la compra de otra unidad, los contratos están económicamente vinculados y deben combinarse.
¿Son los bienes o servicios prometidos en los contratos una única obligación de desempeño?
Cuando la entidad vende múltiples unidades que forman parte de un desarrollo integrado (por ejemplo, un edificio de departamentos donde una unidad es el departamento, otra es un estacionamiento y otra es almacenamiento), debe evaluarse si estas unidades funcionan como un paquete indivisible. Si el cliente puede comprar cada uno independientemente y obtener beneficio por separado, son obligaciones de desempeño distintas.
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Modificaciones del contrato (NIIF 15, párrafos 18-21)

¿Añade la modificación del contrato bienes o servicios distintos?
En proyectos inmobiliarios, las modificaciones son comunes: ampliación de metros cuadrados, upgrade de acabados, adición de amenidades. Si el cliente solicita que se añadan metros cuadrados a su departamento:
¿El aumento de precio refleja los precios de venta independientes de los bienes o servicios adicionales?
Comparar el aumento del precio de compra con el precio que la entidad cobraría normalmente por metros cuadrados adicionales, ajustado por las circunstancias del contrato. Si la entidad normalmente vende al precio de $ 8,500 MXN por metro cuadrado y el cliente añade 25 metros cuadrados por $ 212,500 MXN, el aumento es conmensurable con los precios de venta independientes.
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• Promesa de venta firmada y notariada
• Contrato de compraventa de inmueble
• Acta de asamblea de accionistas (en caso de transferencia de sociedades dueñas del inmueble)
• Comunicación escrita que constituya una oferta aceptada
• La constructora o desarrolladora se compromete a transferir la propiedad del inmueble (derecho de usufructo, dominio pleno, o una opción de compra)
• El cliente obtiene el derecho de ocupar, usar, modificar y eventualmente vender el inmueble
• La entidad retiene derechos de garantía o gravámenes hasta el pago completo
• Enganche inicial (porcentaje del precio total)
• Pagos periódicos durante la construcción (avances arquitectónicos: cimentación, estructura, muros, instalaciones, acabados)
• Saldo al cierre de compraventa
• Precio total pactado
• El desarrollador recibe flujos de efectivo (pagos del cliente)
• El riesgo de precio de la propiedad se transfiere al cliente (si después de cerrar el trato el valor de la propiedad baja, el cliente absorbe la pérdida)
• El timing de los flujos de efectivo se modifica (pagos durante construcción vs. venta sin construcción)
• Evalúe la solvencia del cliente mediante referencias bancarias, antecedentes de pago, y la capacidad de obtener financiamiento hipotecario
• Si el cliente requiere financiamiento, la entidad puede optar por no reconocer ingresos hasta que haya evidencia de que el crédito será aprobado, o puede reconocer ingresos si tiene experiencia histórica de aprobación con esa institución financiera para clientes similares
• Considere si el cliente ha efectuado pagos consistentes según el cronograma contractual
• Evalúe la solvencia de la empresa inquilina o compradora
• Solicite referencias comerciales, estados financieros, o garantías
• Evalúe si esos metros cuadrados adicionales son distintos usando los criterios del Paso 2 (NIIF 15.27)
• Esos metros pueden ser distintos si el cliente podría haber comprado esa superficie adicional como una unidad separada

Paso 2: Identificar obligaciones de desempeño

Evaluación de distinción (NIIF 15, párrafos 22-30)

Cada bien o servicio prometido en el contrato debe evaluarse para determinar si representa una obligación de desempeño separada.
¿Es el bien o servicio capaz de ser distinto? ¿Puede el cliente beneficiarse de él por sí solo o junto con otros recursos fácilmente disponibles?
En una transacción inmobiliaria estándar:
¿Es la promesa de transferir el bien o servicio separadamente identificable del contexto del contrato?
Indicadores de que NO es separadamente identificable:
En la mayoría de los casos de venta de inmuebles residenciales o comerciales, la transferencia del inmueble es una única obligación de desempeño, no múltiples obligaciones.
Excepción: Servicios después del cierre
Si la entidad promete servicios post-venta distintos, como:
Estos servicios pueden constituir obligaciones de desempeño separadas si:
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Disposición de series (NIIF 15, párrafos 22(b))

La disposición de series aplica cuando la entidad promete una serie de bienes o servicios distintos que son sustancialmente iguales y tienen el mismo patrón de transferencia. En el contexto inmobiliario, esto se aplica raramente a la venta de unidades de un proyecto (cada departamento es una unidad), pero sí puede aplicar a:
Si ambos criterios se cumplen, la serie se trata como una única obligación de desempeño.
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• Un departamento terminado es capaz de ser distinto porque el cliente puede ocuparlo, arrendarlo o venderlo por sí mismo
• Los servicios de construcción (obra) NO son capaces de ser distintos; el cliente obtiene beneficio del departamento terminado, no de los servicios aislados
• Los acabados (pisos, puertas, ventanas) son capaces de ser distintos si la entidad podría venderlos separadamente o si están disponibles de otros proveedores
• La entidad proporciona un servicio significativo de integración (la construcción del inmueble integra múltiples insumos (cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones) en un activo único)
• El bien o servicio modifica o customiza de forma notable otro bien o servicio (acabados especiales de lujo que elevan sustancialmente el valor de la unidad base)
• El bien o servicio está interdependiente o interrelacionado con otros (la infraestructura de un estacionamiento dentro de un edificio es inseparable de la estructura del edificio mismo)
• Garantía de construcción (12 meses estándar en México)
• Mantenimiento de áreas comunes (para inmuebles con partes comunes)
• Reparación de defectos de construcción
• Son distintos de la transferencia de la propiedad
• El cliente recibe beneficio diferenciable de ellos
• Renta de espacios comerciales a plazo fijo (múltiples meses de renta que son sustancialmente iguales)
• Servicios de administración de una propiedad de renta (servicios mensuales repetitivos)

Paso 3: Determinar el precio de la transacción

Consideración variable (NIIF 15, párrafos 50-58)

¿Incluye el contrato consideración variable?
En transacciones inmobiliarias mexicanas, la consideración variable puede surgir de:
¿Cuál es el monto de consideración variable que la entidad espera obtener?
Use uno de dos métodos:
Para un ejemplo: Desarrolladora Monterrey, S.A. de C.V. vende un departamento a $ 2,500,000 MXN base, pero ofrece un descuento de $ 100,000 MXN si el cliente cierra la compraventa dentro de 4 meses. Basándose en datos históricos, el 80% de los clientes cierran dentro del plazo.
En este caso, el monto más probable es preferible.
¿Debe la entidad restringir la consideración variable (limitarla a un monto inferior al estimado)?
Conforme al párrafo NIIF 15.56, la entidad solo incluye consideración variable en el precio si es probable que no haya una reversión significativa cuando se resuelve la incertidumbre.
Para el descuento de $ 100,000 MXN anterior: si el 80% de los clientes cierra a tiempo y la entidad tiene confianza alta en ese histórico, puede incluir el descuento estimado. Pero si existe riesgo importante de que el cliente no pueda cerrar por cambios en el mercado de crédito o su situación personal, debe restringir el monto incluido.
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Financiamiento significativo (NIIF 15, párrafos 60-65)

¿Contiene el contrato un componente de financiamiento significativo?
En transacciones inmobiliarias, el cliente frecuentemente financia la compra mediante una hipoteca otorgada por terceros (institución bancaria). La NIIF 15 requiere ajustar el precio de la transacción si el tiempo entre la transferencia de la propiedad y el pago es "significativo" y afecta el cálculo económico de la transacción.
En la práctica de México:
¿Debe la entidad ajustar el precio por el efecto del tiempo del dinero?
Si existe financiamiento significativo:
Ejemplo: Inmobiliaria del Centro, S. de R.L. de C.V., vende un local comercial a precio de contado de $ 5,000,000 MXN. El cliente no puede pagar de contado, así que la entidad ofrece financiar $ 4,000,000 MXN a pagar en 48 mensualidades de $ 120,000 MXN (tasa implícita de 3.5% mensual, 42% anual). El cliente adelanta $ 1,000,000 MXN.
La entidad reconoce:
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Consideración en forma distinta al efectivo (NIIF 15, párrafos 66-67)

En transacciones inmobiliarias mexicanas, la consideración es típicamente en moneda nacional (pesos mexicanos), pero ocasionalmente surge consideración en otras formas:
Mida la consideración al valor justo en la fecha de la transacción.
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Consideración pagadera al cliente (NIIF 15, párrafos 68-70)

¿La entidad paga al cliente alguna consideración?
Esto es raro en transacciones de venta inmobiliaria, pero puede ocurrir cuando:
Si la consideración pagadera al cliente no es reembolso de gastos incurridos por el cliente, réstela del precio de la transacción. Si es reembolso de gastos (por ejemplo, reembolso de costo de avalúo bancario), no afecta el precio, porque no es consideración.
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• Descuentos por volumen o pago temprano: "Si compra tres unidades, recibe 10% de descuento en la tercera"
• Ajustes por inflación: El precio se ajusta por variación del IPC (Índice de Precios al Consumidor) hasta el cierre
• Bonificaciones por cierre rápido: "Si cierra dentro de 6 meses, le regresamos $ 50,000 MXN"
• Penalidades por incumplimiento de construcción: Si la entidad no cumple fechas de entrega, reembolsa un porcentaje
• Contingencias de financiamiento: Si el cliente no obtiene crédito hipotecario, los pagos efectuados durante construcción son reembolsables
• Valor esperado: Suma ponderada por probabilidad de todos los resultados posibles. Aplique cuando hay múltiples escenarios posibles (por ejemplo, descuentos por volumen con varios umbrales de compra)
• Monto más probable: El resultado individual más probable. Aplique cuando hay dos resultados posibles (cierre o no cierre, financiamiento aprobado o no)
• Valor esperado: $ 2,500,000 × (1 - 0.80) + $ 2,400,000 × 0.80 = $ 500,000 + $ 1,920,000 = $ 2,420,000 MXN
• Monto más probable: $ 2,400,000 MXN (porque el 80% es el resultado individual más probable)
• Si el cliente obtiene una hipoteca de institución financiera tercera al precio de mercado (tasa de interés competitiva), generalmente NO hay componente de financiamiento significativo porque el cliente pagó intereses al banco, no a la entidad
• Si la entidad ofrece un crédito al cliente a tasa inferior a la de mercado o con plazo extendido, SÍ hay componente de financiamiento significativo
• Calcule la tasa de financiamiento implícita (la tasa que iguala el valor presente de todos los pagos con el precio de venta independiente de contado)
• Reconozca ingresos de actividades ordinarias por la venta al precio ajustado
• Reconozca ingresos financieros (gastos financieros desde la perspectiva del cliente) a medida que el cliente pague
• Precio de transacción inicial: $ 5,000,000 MXN
• Componente de financiamiento: Diferencia entre la suma de pagos futuros ($ 5,760,000) y el precio de contado ($ 5,000,000) = $ 760,000 MXN
• Ingresos de actividades ordinarias: $ 5,000,000 MXN (al cierre o cuando se transfiere control)
• Ingresos financieros: $ 760,000 MXN durante los 48 meses, bajo el método de interés efectivo
• Permutas inmobiliarias: El cliente "paga" con una propiedad diferente que la entidad asume. Mida la consideración al valor justo de la propiedad recibida. Si no es confiable, use el valor justo de la propiedad transferida.
• Transferencia de deuda: El cliente transfiere un crédito o una responsabilidad que la entidad asume
• Servicios: El cliente ofrece construir, remodelar o mantener parte del inmueble a cambio
• La entidad ofrece al cliente un crédito o devolución si refiere otros compradores
• La entidad promete hacer reparaciones o mejoras gratuitas
• La entidad otorga una garantía extendida sin cargo

Paso 4: Asignar el precio de la transacción a las obligaciones de desempeño

Precios de venta independientes (NIIF 15, párrafos 73-78)

¿Cuál es el precio de venta independiente de cada obligación de desempeño?
El precio de venta independiente (PVI) es el precio al que la entidad vendería la obligación de desempeño de manera independiente a un cliente comparable. Para inmuebles, esto es directamente observable en el mercado: si la entidad vende departamentos similares a $ 8,500 MXN/m², ese es el PVI.
Si hay múltiples obligaciones de desempeño:
¿Qué métodos puede usar si el PVI no es directamente observable?
Métodos permitidos bajo NIIF 15.79:
Ejemplo de método residual: Inmobiliaria Andina, S.A.P.I. de C.V., vende un departamento llave en mano por $ 3,000,000 MXN, que incluye:
El PVI del departamento terminado sin muebles es observable en el mercado: $ 2,700,000 MXN. Los muebles y servicios de integración tienen PVI variable. Asigne:
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Asignación proporcional (NIIF 15, párrafos 73-80)

Distribuya el precio de la transacción entre obligaciones de desempeño en proporción a sus precios de venta independientes.
Ejemplo: Constructora Bajío, S. de R.L. de C.V., vende una casa con:
Asigne proporcionalmente:
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• Departamento terminado: 75 m² × $ 8,500/m² = $ 637,500 MXN
• Estacionamiento: 1 unidad × $ 120,000 = $ 120,000 MXN
• Total PVI: $ 757,500 MXN
• Método de ajuste de mercado: Comenzar con el precio de un bien similar y ajustar por diferencias (ubicación, tamaño, acabados)
• Método de costo esperado más margen: Sumar los costos directos (construcción, materiales, mano de obra) al margen esperado de la entidad
• Método residual: Usar el precio de transacción total y restar el PVI observable de los bienes/servicios cuyo PVI sí es observable para inferir el PVI de lo restante (NIIF 15.79(c): aplicar solo si el PVI del bien es variable o si la entidad raramente vende el bien de manera independiente)
• Construcción del departamento
• Servicios de diseño e integración
• Muebles y equipamiento (cocina, baños, cortinas)
• Dos años de servicios de administración
• Departamento: $ 2,700,000 MXN
• Residuo (muebles + servicios): $ 300,000 MXN
• Casa terminada: PVI = $ 2,000,000 MXN
• Garantía de construcción (12 meses): PVI = $ 40,000 MXN
• Total PVI: $ 2,040,000 MXN
• Precio de transacción (consideración fija, sin variable): $ 2,500,000 MXN
• Casa: $ 2,500,000 × ($ 2,000,000 ÷ $ 2,040,000) = $ 2,450,980 MXN
• Garantía: $ 2,500,000 × ($ 40,000 ÷ $ 2,040,000) = $ 49,020 MXN

Paso 5: Reconocer ingresos cuando (o a medida que) la entidad cumple obligaciones de desempeño

Transferencia de control (NIIF 15, párrafos 31-38)

¿Cuándo obtiene el cliente control del activo inmobiliario?
El control se transfiere cuando el cliente tiene:
En México, esto ocurre típicamente en uno de dos momentos:
Momento 1: Cierre de compraventa notariada
Esto es el estándar para transacciones inmobiliarias en México. Aunque el cliente haya hecho pagos previamente durante la construcción, el control no se transfiere hasta el cierre.
Momento 2: Ocupación física (solo en circunstancias específicas)
Sin embargo, en la práctica mexicana, los notarios requieren que todos los pagos estén completados y todas las condiciones sean levantadas antes de firmar la escritura, por lo que este caso es raro.

Reconocimiento puntual versus reconocimiento a lo largo del tiempo

¿Se transfiere el control en un punto en el tiempo o a lo largo del tiempo?
Para venta de inmuebles terminados o edificios completados, el control se transfiere en un punto en el tiempo: el cierre.
Para inmuebles en construcción donde el cliente efectúa pagos progresivos (denominados "avances arquitectónicos" en México), el auditor debe evaluar si:
Ejemplo de reconocimiento a lo largo del tiempo: Desarrolladora Guadalajara, S.A. de C.V., construye un edificio de oficinas para una empresa corporativa. El cliente es el único inquilino posible (diseño personalizado), ha pagado depósitos de garantía, y ha firmado un contrato vinculante que lo obliga a pagar aunque no ocupe las áreas.
En cada hito, reconozca ingresos conforme a la proporción de obligación completada.
Ejemplo de reconocimiento puntual: Inmobiliaria Querétaro, S. de R.L. de C.V., vende departamentos en un proyecto residencial. Los compradores no pueden ocupar el departamento hasta que toda la construcción está terminada (incluyendo áreas comunes). Aunque el cliente efectúe pagos durante la construcción, NO se transfiere control ni beneficio hasta que la entidad termina todo el proyecto y obtiene el certificado de habitabilidad (CUS: Cédula de Uso de Suelo).

Métodos para medir el progreso (NIIF 15.39-42)

Si el reconocimiento es a lo largo del tiempo, mida el progreso usando:
Método de entrada (input method): Esfuerzo, insumo o recurso consumido
Ejemplo de aplicación: Constructora del Noreste, S.A. de C.V., ha incurrido en $ 800,000 MXN de costos de construcción sobre un proyecto estimado en $ 2,000,000 MXN. El progreso es del 40% ($ 800,000 ÷ $ 2,000,000). Si el precio de transacción es $ 3,000,000 MXN, reconozca $ 1,200,000 MXN de ingresos ($ 3,000,000 × 40%).
Consideración importante: El método de entrada asume que los recursos consumidos correlacionan con el valor entregado. Si los costos iniciales son mayores que los costos posteriores (mucha excavación y cimentación en fases tempranas), esto puede distorsionar el reconocimiento. Ajuste si es necesario.
Método de salida (output method): Unidades terminadas, hitos completados, o metros cuadrados terminados
Ejemplo de aplicación: Inmobiliaria Sonora, S.A.P.I. de C.V., construye un complejo residencial de 100 departamentos. En el período 1 completó la estructura y cerramientos de todos los departamentos (55% de progreso físico). Reconozca el 55% de ingresos de cada unidad.
Consideración importante: El método de salida es más objetivo porque mide lo que el cliente puede observar. Sin embargo, requiere definir los hitos de forma consistente.
Prohibición: No use el método del dinero recibido. NIIF 15.39 prohíbe usar pagos recibidos como medida de progreso porque el timing del pago no siempre correlaciona con el valor del progreso técnico.
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• Capacidad de dirigir el uso del activo inmobiliario (determinar quién ocupa, cómo se usa, si se renta)
• Capacidad de obtener sustancialmente todos los beneficios económicos del activo (rentas, apreciación, acceso a servicios)
• Derecho legal a retener la propiedad de conformidad con un contrato no rescindible
• Se firma la escritura de compraventa ante notario público
• Se registra en el Registro Público de la Propiedad
• El cliente obtiene el título de propiedad
• En este momento, el cliente tiene control legal pleno del inmueble
• Si la entidad entrega la posesión física del inmueble al cliente antes de completar la compraventa legal (por ejemplo, el cliente ocupa el departamento mientras se tramitan los últimos trámites notariales)
• Y la entidad no tiene derecho realista de recuperar la propiedad
• Entonces el control podría considerarse transferido en la ocupación
• El cliente obtiene beneficio de la construcción progresiva (por ejemplo, un cliente comercial que puede ocupar las primeras áreas terminadas)
• La entidad crea un activo que el cliente controla progresivamente (por ejemplo, construcción de una propiedad comercial personalizada que no tiene otro uso)
• La entidad tiene derecho exigible al pago por el desempeño completado hasta la fecha (NIIF 15.35(c))
• Meses 1-6: Se completa la cimentación y estructura. Reconozca ingresos proporcionales al progreso.
• Meses 7-12: Se completan muros, ventanas e instalaciones. Reconozca ingresos adicionales.
• Meses 13-18: Se completan acabados e interiores. Reconozca ingresos restantes.
• Reconozca todos los ingresos en el punto en el tiempo cuando se obtiene el control: el cierre de la compraventa y registro ante notario.
• Costos incurridos hasta la fecha como porcentaje de costos totales estimados
• Horas de trabajo transcurridas como porcentaje de horas totales estimadas
• Insumos de construcción colocados como porcentaje de insumos totales
• Número de unidades completadas en relación con unidades totales (para desarrollos residenciales multiunitarios)
• Metros cuadrados de construcción completados en relación con metros totales
• Hitos de construcción logrados (cimentación = 15%, estructura = 35%, cerramientos = 55%, interiores = 85%, terminación = 100%)

Consideraciones específicas para desarrolladores inmobiliarios mexicanos

Proyectos residenciales con financiamiento del cliente

En México, la mayoría de los compradores de departamentos usan crédito hipotecario. El calendario de pagos que el cliente efectúa a la desarrolladora incluye:
La entidad debe evaluar si la condición suspensiva de aprobación de crédito afecta la existencia del contrato bajo NIIF 15.9(e). Si el contrato es explícitamente condicionado a "aprobación de crédito hipotecario", y existe riesgo importante de no aprobación, la entidad puede no reconocer ingresos hasta que el crédito sea aprobado (o incluir en el precio de transacción solo la cantidad probable).

Garantía de construcción (vicios ocultos)

La ley mexicana obliga a las constructoras a proporcionar una garantía implícita de construcción (vicios ocultos) por 10 años a partir de la entrega. Aunque esta garantía es implícita, la entidad debe:
En la mayoría de casos, la garantía NO es separada porque es inherente a la transferencia de la propiedad misma; no es una promesa de servicios adicionales.

Proyectos financiados con crédito puente (bridge financing)

Algunos desarrolladores toman créditos de corto plazo para financiar la construcción, esperando recuperar el capital cuando los clientes cierren. Estos créditos son pasivos financieros de la entidad y NO afectan el reconocimiento de ingresos bajo NIIF 15; son cuestiones de financiamiento.

Devoluciones y desistimientos

En México, ciertos compradores pueden desistirse del contrato dentro de un plazo (típicamente 5-10 días después de firmar). Si la entidad ha reconocido ingresos (porque el control se transfirió) pero el cliente se desiste, la entidad debe:
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• Enganche (generalmente 10-20% del precio)
• Pagos mensuales durante construcción (amortización del crédito o pagos directos sin hipoteca)
• Saldo al cierre (si aplica)
• Evaluar si es una obligación de desempeño separada bajo NIIF 15.27
• Si es separada, asignar una porción del precio a la garantía
• Estimar la provisión o pasivo por garantía conforme a NIC 37 (Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes)
• Evaluar si los términos contractuales incluyen una opción de devolución
• Si incluyen, la entidad debe restringir los ingresos reconocidos usando NIIF 15.56 (método de restricción de consideración variable)
• Medir la variable "probabilidad de desistimiento" basándose en datos históricos de la entidad