Lista de Verificación de Empresa en Funcionamiento: Sector Inmobiliario | ciferi

El sector inmobiliario presenta riesgos de empresa en funcionamiento singulares que requieren un análisis cuidadoso bajo la NIA-ES 570 (Revisada). Las...

Introducción

El sector inmobiliario presenta riesgos de empresa en funcionamiento singulares que requieren un análisis cuidadoso bajo la NIA-ES 570 (Revisada). Las entidades inmobiliarias dependen de la disponibilidad de financiación de largo plazo, de ciclos de mercado que pueden invertirse bruscamente, y de la capacidad de liquidar activos (terrenos, edificios, inventario de viviendas) en condiciones que permitan recuperar el valor contable. Un cambio repentino en los tipos de interés, una caída en los precios de las propiedades, o una interrupción en el acceso al crédito puede erosionar rápidamente tanto los márgenes de explotación como la posición de capital.
A diferencia de otros sectores, el inmobiliario tiene ciclos de proyecto largo: una promoción de viviendas puede tomar 18 a 36 meses desde la adquisición del terreno hasta la venta final. Durante ese período, el desarrollador financia el proyecto mediante deuda de corto plazo con la expectativa de refinanciación o de venta de unidades. Si el mercado se detiene, esa cadena se rompe. La NIA-ES 570 exige que el auditor evalúe si la entidad será capaz de realizar sus activos y liquidar sus pasivos en el curso normal de los negocios (párrafo 2 de la NIA-ES 570). En inmobiliario, esto significa evaluar la viabilidad de completar los proyectos en curso, liquidar el inventario a precios que cubran costes, y refinanciar obligaciones de corto plazo.
Esta lista de verificación se alinea con los requisitos de la NIA-ES 570 y proporciona un marco de evaluación específico para el sector inmobiliario español.

Indicadores de Riesgo Específicos del Sector

Indicadores Financieros

Las entidades inmobiliarias exhiben indicadores de riesgo que son propios de la industria:

Indicadores Operativos

Indicadores Relacionados con el Mercado

Incapacidad de acceso a financiación: El desarrollador no puede refinanciar deuda de corto plazo de proyectos en curso, o los bancos han tightened términos (márgenes más altos, plazos más cortos, garantías adicionales). Una entidad que depende de financiación de corto plazo para proyectos de largo plazo enfrenta un riesgo de empresa en funcionamiento cuando esa financiación se vuelve inasequible.
Caída de los precios de las propiedades: Un descenso sostenido en los precios de mercado reduce tanto los márgenes de beneficio esperado como el valor de los activos de la entidad. Si los proyectos en curso se han financiado partiendo de supuestos de precios de venta que ya no son realizables, la entidad incurrirá en pérdidas que agotan el capital.
Inventario de viviendas no vendido en aumento: El número de unidades terminadas sin vender, o el tiempo medio de permanencia en inventario, son indicadores directos de demanda débil. Un aumento significativo en el inventario sin vender sugiere que los precios de venta asumidos en los modelos de proyecto no se materializarán.
Ratios de endeudamiento elevados y covenants de préstamo cercanos a incumplimiento: La mayoría de los proyectos inmobiliarios se financian con una combinación de capital propio (típicamente 20 a 30 por ciento) y deuda (70 a 80 por ciento). Los préstamos incluyen covenants que pueden incluir ratios de loan-to-value (LTV), debt service coverage ratios (DSCR), o covenants de capital mínimo. Si esos covenants están próximos a incumplimiento, una caída adicional en los precios o un retraso en las ventas puede disparar una situación de default.
Flujo de caja operativo negativo: A diferencia de empresas manufactureras o minoristas que generan flujo de caja de la explotación, las entidades inmobiliarias en fase de desarrollo tienen flujo de caja negativo mientras construyen. Solo cuando comienzan las ventas el flujo se vuelve positivo. Si una entidad tiene múltiples proyectos en construcción simultáneamente, el consumo de caja puede ser sustancial durante períodos largos. Evaluar la capacidad de la entidad para financiar esa quemada de caja es crítico.
Dependencia de ventas de un solo proyecto: Si una entidad obtiene más del 30 a 40 por ciento de su valor de activos o margen de beneficio previsto de un solo proyecto, el fracaso de ese proyecto puede amenazar la viabilidad de toda la entidad.
Pérdida de permisos de construcción o retrasos regulatorios: El acceso a nuevos proyectos depende de la capacidad de obtener licencias de construcción, aprobaciones ambientales, y otros permisos. Si un regulador local deniega permisos, o si los retrasos burocráticos interrumpen el pipeline de proyectos, la entidad enfrenta una sequía de ingresos futuros.
Cambios en la regulación urbana: Cambios en normas de edificabilidad (densidad permitida, alturas máximas, usos permitidos) o en regulaciones de eficiencia energética pueden afectar la viabilidad económica de proyectos en cartera o que son objeto de desarrollo. La regulación de precios de alquiler en algunos mercados españoles también ha tenido implicaciones en el valor de proyectos de rental.
Ruptura en la cadena de suministro o incrementos de costes de construcción: Las materias primas (acero, cobre, hormigón) y los salarios de la mano de obra representan entre 50 y 70 por ciento de los costes de construcción. Un incremento rápido en costes sin la capacidad de trasladarlo a precios de venta erosiona los márgenes. Durante 2021-2023, el sector experimentó incrementos sustanciales en costes de construcción que afectaron la rentabilidad de los proyectos concebidos con costes anteriores.
Pérdida de personal principal o experiencia en desarrollo: El desarrollo inmobiliario es un negocio basado en relaciones y en expertise. La pérdida de directivos con experiencia en adquisiciones de terreno, gestión de proyectos, o relaciones con municipios puede afectar la capacidad de la entidad de desarrollar nuevos proyectos.
Caída en el volumen de transacciones inmobiliarias: Si el número de transacciones residenciales en el mercado local cae de forma notable, esto señala una demanda débil que afectará tanto a vendedores individuales como a desarrolladores.
Aumento en los tipos de interés hipotecarios: Los compradores de viviendas financian la mayoría de sus compras con hipotecas. Si los tipos hipotecarios suben, la capacidad del comprador de acceder al crédito cae, y los precios de las viviendas se ajustan a la baja. Para el desarrollador, esto significa márgenes reducidos.
Despidos o caídas en el empleo local: Si la región o ciudad donde opera la entidad experimenta despidos o cierre de empresas importantes, la demanda de viviendas nuevas cae.

Marco de Evaluación Conforme a la NIA-ES 570

Paso 1: Evaluación de la Valoración de la Dirección

Conforme a la NIA-ES 570, párrafo 10, el auditor discutirá con la dirección si ha realizado una valoración preliminar de la capacidad de la entidad para continuar como empresa en funcionamiento. Para entidades inmobiliarias, esta discusión debe examinar en:

Paso 2: Análisis de Flujos de Caja a 12 Meses

Solicitar a la dirección un pronóstico de flujos de caja que cubra al menos 12 meses desde la fecha de cierre. Para una entidad inmobiliaria, este pronóstico debe incluir:

Paso 3: Evaluación de los Supuestos del Pronóstico

Conforme a la NIA-ES 570, párrafo 16(c), cuando un pronóstico de flujos de caja sea un factor significativo, el auditor debe: (i) evaluar la fiabilidad de los datos subyacentes; y (ii) determinar si las hipótesis están adecuadamente fundamentadas.
Fiabilidad de los datos subyacentes:
Fundamentación de las hipótesis:

Paso 4: Identificación s o Condiciones que Generan Dudas Significativas

Conforme a la NIA-ES 570, párrafos 10 y 11, el auditor debe identificar hechos o condiciones que, individual o conjuntamente, pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de la entidad para continuar como empresa en funcionamiento.
Para entidades inmobiliarias, los hechos o condiciones típicos incluyen:
Si alguno de estos hechos está presente, el auditor debe obtener evidencia de auditoría sobre si existe una incertidumbre material (NIA-ES 570, párrafo 18).

Paso 5: Evaluación de Planes de Mitigación

Si se han identificado hechos o condiciones que generan dudas, la NIA-ES 570, párrafo 16(b), requiere que el auditor evalúe los planes de la dirección para afrontar dichos hechos, y determine si es probable que el resultado de esos planes mejore la situación.
Ejemplos de planes de mitigación en el sector inmobiliario:
Para cada plan, el auditor debe evaluar:

Paso 6: Evaluación de Eventos Posteriores

Conforme a la NIA-ES 570, párrafo 15, el auditor debe indagar ante la dirección sobre hechos o condiciones posteriores al período de valoración de la dirección que puedan generar dudas significativas sobre la empresa en funcionamiento.
En inmobiliario, esto incluye:

Paso 7: Conclusión sobre la Incertidumbre Material

Conforme a la NIA-ES 570, párrafo 18, el auditor debe concluir si existe una incertidumbre material. Una incertidumbre material existe cuando la magnitud del impacto potencial y la probabilidad de ocurrencia son tales que es necesaria una revelación adecuada de información sobre la naturaleza e implicaciones de la incertidumbre en los estados financieros.
En el contexto inmobiliario:

El período de proyección que la dirección ha considerado (debe ser al menos 12 meses desde la fecha en que se espera que los estados financieros sean autorizados para su emisión, conforme a la NIA-ES 570, párrafo 13).
Los supuestos de precios de venta, plazos de venta, y costes de construcción utilizados en los modelos de proyecto.
La disponibilidad de financiación para completar proyectos en curso y para adquirir nuevos terrenos.
La capacidad de la entidad de refinanciar deuda de corto plazo a vencimiento.
Ingresos esperados por ventas: Desglosados por proyecto, asumiendo un ritmo de ventas (unidades por mes) y precios de venta por tipo de unidad (apartamento, planta baja, garaje, etc.). Comparar estos supuestos con: (i) el ritmo de ventas histórico de la entidad en proyectos anteriores; (ii) precios de transacciones en el mercado para propiedades comparables; (iii) niveles de stock de viviendas en el mercado local (que señala un nivel de demanda relativa).
Desembolsos de construcción: Desglosados por proyecto y mes, con referencia al cronograma de construcción estimado. Comparar con el ritmo de construcción histórico y con cotizaciones de proveedores. Si hay retrasos en la construcción (comunes en proyectos sometidos a regulación o a dependencia de suministros internacionales), eso retrasa los ingresos.
Servicio de la deuda: Pagos de intereses y amortizaciones de principal de préstamos de corto plazo refinanciados y de préstamos de largo plazo. Evaluar la probabilidad de que la deuda pueda ser refinanciada a vencimiento. Indagar si los bancos han iniciado conversaciones sobre refinanciación, y si hay restricciones (covenants o condiciones de mercado) que podrían impedirla.
Costes operativos: Costes de personal, arrendamientos de oficinas, seguros, y otros costes generales.
Saldo de caja inicial y disponibilidades de líneas de crédito: Evaluar si el pronóstico de flujos de caja es consistente con el nivel de caja disponible y con las líneas de crédito disponibles no utilizadas.
Precios de venta: Comparar los supuestos de precio por tipo de unidad con datos de transacciones recientes en el mercado. Verificar que la entidad no está usando precios de lanzamiento desfasados. Indagar sobre cualquier descuento o promoción que deba ser considerada.
Ritmo de ventas: Comparar con el ritmo de venta del proyecto similar más reciente de la entidad, ajustando por condiciones de mercado. Si es la primera venta de un proyecto nuevo, comparar con el ritmo de venta en mercados comparables de competidores.
Costes de construcción: Solicitar cotizaciones recientes de proveedores y contratistas. Si el presupuesto de construcción se realizó hace más de seis meses, reevaluarlo considerando cambios en costes de materiales (consultar índices de precios de construcción publicados por INE o asociaciones de constructores).
¿Está el supuesto de ritmo de ventas basado en datos de mercado, o es un argumento de deseo (la dirección espera vender X unidades por mes)?
¿Refleja el supuesto de precio de venta el mercado actual, o está basado en un mercado anterior más fuerte?
¿Refleja el supuesto de plazo de construcción el cronograma realista, o está comprimido?
Incumplimiento de covenants de préstamos u obligaciones contractuales con acreedores.
Caída en precios de viviendas del 10 por ciento o superior en la región donde opera la entidad.
Aumento en inventario sin vender de más del 20 por ciento en el período actual respecto al anterior.
Acceso limitado o denegado a nueva financiación para proyectos en cartera.
Caída en el volumen de transacciones inmobiliarias locales del 20 por ciento o superior.
Despidos anunciados o cierres de empleadores importantes en la zona de operación.
Pérdida de aprobaciones regulatorias o retrasos significativos en obtención de licencias.
Disputas contractuales con contratistas, proveedores, o compradores que pueden resultar en pérdidas o en congelación de proyectos.
Reducción de costes de construcción: Renegociación de contratos con contratistas, sustitución de materiales, o mejora del cronograma de construcción para reducir costes generales y de financiación.
Aceleración de ventas: Reducción de precios de venta (lo que erosiona márgenes pero genera caja más rápido), aumento de presupuesto de marketing, o cambio de mix de producto (vender más apartamentos pequeños más rápido que grandes).
Refinanciación de deuda: Conversión de deuda de corto plazo en deuda de plazo más largo, o reducción de obligaciones de pago mediante acuerdos con acreedores.
Venta de activos no estratégicos: Enajenación de terrenos, participaciones en otros proyectos, o líneas de negocio secundarias para generar caja.
Aumento de capital: Inyección de fondos de accionistas o entrada de nuevos inversores.
¿Es el plan factible en las circunstancias? Por ejemplo, reducir costes de construcción en un 15 por ciento puede no ser realista si ya se ha iniciado la construcción.
¿Es probable que el plan mejore la situación? Por ejemplo, reducir precios de venta para acelerar ventas mejora el flujo de caja, pero reduce los márgenes, lo que puede exacerbar un problema de insolvencia si el problema subyacente es falta de capital.
¿Está el plan respaldado por datos o evidencia, o es especulativo?
Noticias de cambios en los tipos de interés después de la fecha de cierre.
Anuncios de cierres de empleadores locales o cambios en la actividad económica local.
Cambios en la política de planificación urbana o regulación de construcción.
Cambios en el ambiente de financiación (por ejemplo, restricciones de crédito anunciadas por bancos).
Movimientos significativos en precios de transacciones de propiedades en el mercado.
Si el pronóstico de flujos de caja incluye supuestos que dependen completamente de que ocurran eventos cuya probabilidad es incierta (por ejemplo, obtención de una licencia de construcción cuya aprobación está pendiente, o venta de un proyecto a un precio que aún no ha sido validado en el mercado), y si el fracaso de esos eventos resultaría en una incapacidad de la entidad para continuar como empresa en funcionamiento, entonces probablemente existe una incertidumbre material.
Si los planes de mitigación identificados por la dirección incluyen acciones que aún no han ocurrido (por ejemplo, refinanciación de deuda que está siendo negociada pero no finalizada), el auditor debe evaluar la probabilidad y fiabilidad de esos planes.

Indicadores de Alerta: Señales de Riesgo Elevado

Ciertos indicadores sugieren un riesgo de empresa en funcionamiento considerablemente mayor:

Covenant ratio proyectado para incumplimiento: Si el pronóstico de flujos de caja resulta en que el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) cae por debajo del nivel mínimo requerido en los acuerdos de préstamo, esto indica riesgo inmediato.
Proyección de caja negativa durante períodos prolongados: Si el pronóstico muestra que la entidad entra en caja negativa acumulada (es decir, consumo de liquidez) sin un plan claro de cómo esa caja será financiada, esto es una señal de alerta.
Inventario sin vender superior a 12 meses de ventas: Si la entidad tiene más de un año de inventario en stock, esto señala una demanda débil.
Cambios recientes no favorables en la condición financiera: Si el patrimonio neto ha caído de forma notable en los últimos períodos, o si la entidad ha incurrido en pérdidas inesperadas.

Ejemplo Práctico: Constructora Marismeño, S.L.

Contexto: Constructora Marismeño, S.L. es una desarrolladora inmobiliaria con sede en Valencia que se especializa en proyectos residenciales de vivienda en el segmento medio. A 31 de diciembre de 2024, la entidad tenía dos proyectos en construcción: "Residencial Vista Mar" (en construcción desde Q1 2023, previsto completar Q2 2025) y "Apartamentos Centrales" (adquisición de terreno en Q2 2024, inicio de construcción previsto Q4 2024).
Datos de la entidad:
Factores de riesgo identificados por el auditor:
Procedimientos del auditor:
La dirección proporcionó un pronóstico que incluía:
(Nota de documentación: El auditor observó que el pronóstico de la dirección no incluía un plan de financiación para Centrales. La dirección indicó que "cuenta con obtener la financiación en Q2 2025", pero no tiene un acuerdo comprometido.)
El auditor solicitó a la dirección que describiera cómo sería capaz de continuar si la línea de crédito no fuera refinanciada. La dirección proporcionó tres opciones:
a) Reducción de precio en Vista Mar: Reducir los precios de las 6 unidades restantes a 250.000 euros (en lugar de 267.000 euros) para acelerar las ventas. Análisis del auditor: Esto generaría 1,5 millones de euros en lugar de 1,6 millones, una reducción de 100.000 euros de ingresos. Pero aceleraría las ventas en 2-3 meses, lo que permitiría a la entidad generar caja más rápido y reducir la necesidad de mantener la línea de crédito abierta. Realista, pero erosiona márgenes.
b) Aplazamiento de Centrales: Retrasar el inicio de Centrales hasta Q1 2026, cuando Vista Mar haya sido vendido y la caja se haya generado. Análisis del auditor: Realista y factible. Reduce la necesidad de financiación inmediata. Pero implica que los ingresos esperados de Centrales no ocurran en 2025.
c) Inyección de capital: El accionista principal está dispuesto a inyectar hasta 500.000 euros de capital si es necesario. Análisis del auditor: La dirección proporcionó un correo electrónico del accionista manifestando esto. Realista, pero depende de un tercero.
El auditor concluyó que existe una incertidumbre material sobre la capacidad de la entidad para continuar como empresa en funcionamiento. Las razones:
Disclosure requerido (NIA-ES 570, párrafo 22):
Constructora Marismeño debe revelar en los estados financieros (típicamente en una nota de eventos posteriores o en la sección de "Supuestos de empresa en funcionamiento" en la memoria de la entidad):
> "A 31 de diciembre de 2024, la entidad tiene una línea de crédito de corto plazo de 1,2 millones de euros que vence el 31 de marzo de 2025. Aunque la dirección ha mantenido conversaciones con el banco acreedor y espera refinanciar esta línea, no hay un acuerdo confirmado en la fecha de cierre. La no refinanciación de esta línea, combinada con el retraso en la comercialización de unidades residenciales en el proyecto Vista Mar, podría afectar de forma notable la posición de liquidez de la entidad. La dirección ha identificado planes de mitigación que incluyen (i) reducción de precios de venta en Vista Mar para acelerar la liquidación de inventario, (ii) aplazamiento del inicio de construcción del proyecto Centrales hasta que se haya generado caja de Vista Mar, y (iii) disponibilidad de una inyección de capital del accionista si fuera necesario. La entidad será capaz de continuar como empresa en funcionamiento solo si estos planes de mitigación se ejecutan satisfactoriamente o si la línea de crédito es refinanciada."
Implicación para el informe de auditoría (NIA-ES 570, párrafo 22):
Si la dirección proporcionó esta revelación adecuadamente, el auditor expresaría una opinión no modificada e incluiría una sección separada en el informe de auditoría con el subtítulo "Incertidumbre material relacionada con la empresa en funcionamiento" que hace referencia a la nota de los estados financieros.

Patrimonio neto: 2,1 millones de euros (reducido desde 2,8 millones en 31-12-2023)
Deuda de largo plazo: 5,4 millones de euros (al 2,5 por ciento anual + EURIBOR, plazo 7 años)
Deuda de corto plazo: 1,2 millones de euros (línea de crédito de corto plazo de 3 millones de euros, actualmente utilizada en 1,2 millones; vencimiento 31-03-2025)
Inventario de viviendas sin vender: 8 unidades en Vista Mar (de 24 totales), ningún inventario en Centrales (aún en construcción)
Pérdida en 2024: 300.000 euros (margen de beneficio negativo debido a retrasos en construcción y costes superiores)
Caída en patrimonio neto: El patrimonio bajó 25 por ciento en un año. Una caída adicional del 15-20 por ciento (provocada por pérdidas operativas continuadas o por pérdidas en revalorización de activos) resultaría en una posición de capital comprometida.
Vencimiento de la línea de crédito de corto plazo: La línea vence el 31-03-2025, es decir, tres meses después de la fecha de cierre. El banco debe decidir si refinancia o ejecuta. Dado que el proyecto Vista Mar tiene retrasos y el inventario sin vender es del 33 por ciento (8 de 24 unidades), existe un riesgo de que el banco deniege la refinanciación.
Inventario sin vender del 33 por ciento: En un mercado normal, el nivel de inventario sin vender en un proyecto en construcción es del 10-15 por ciento. Un nivel del 33 por ciento sugiere que los precios de venta asumidos en la planificación del proyecto no eran realistas, o que ha ocurrido un cambio en el mercado.
Pérdida operativa: La entidad incurrió en una pérdida de 300.000 euros en 2024, lo que contrasta con márgenes de beneficio esperados del 12-15 por ciento. El auditor indagó sobre las causas y la dirección indicó: (i) retrasos en la construcción de Vista Mar debido a problemas de suministro de materiales (acero estructural), que resultaron en costes generales adicionales; (ii) reducción de precios en Vista Mar de un 8 por ciento para acelerar las ventas (de aproximadamente 290.000 euros por unidad a 267.000 euros).
Falta de financiación asegurada para Centrales: El proyecto Centrales requiere 3,2 millones de euros de financiación de construcción. La dirección indicó que ha mantenido conversaciones "avanzadas" con un banco, pero no ha firmado un acuerdo. El mercado de financiación para desarrolladores se ha endurecido: los bancos ahora exigen mayores garantías de pre-venta (típicamente 30-40 por ciento del proyecto pre-vendido antes de iniciar construcción) y márgenes superiores.
Pronóstico de flujos de caja a 12 meses (desde 31-12-2024 a 31-12-2025):
Ingresos por ventas de Vista Mar: 6 unidades vendidas a 267.000 euros cada una = 1,6 millones de euros
Desembolsos de construcción para Vista Mar: finalización estimada de 850.000 euros
Desembolsos de construcción para Centrales: ninguno (el proyecto aún no ha comenzado)
Servicio de la deuda: Intereses de 140.000 euros (sobre 5,4 millones de deuda de largo plazo al 2,5 por ciento) + 350.000 euros (amortización de principal planificada) + renovación de línea de crédito de corto plazo a 1,2 millones de euros
Costes operativos: 450.000 euros
Resultado proyectado: (1,6M + 0 - 0,85M - 140K - 350K - 1,2M - 0,45M) = -1,4 millones de euros en caja acumulada
Evaluación de supuestos:
Ingresos de Vista Mar: El auditor verificó que 6 unidades es un ritmo realista (la entidad había vendido 4 unidades en los 6 meses previos, a pesar de los retrasos de construcción). Comparó los precios asumidos (267.000 euros) con transacciones recientes de propiedades comparables en Valencia, que oscilaron entre 255.000 y 285.000 euros. Conclusión: El supuesto de precio es realista, dentro del rango de mercado.
Costes de construcción: Solicitó al contratista una cotización actualizada para la finalización de Vista Mar. Los costes estimados eran 850.000 euros (vs. presupuesto original de 650.000 euros). El auditor evaluó si este incremento era realista dado que: (i) los materiales (acero) habían aumentado de precio pero también habían comenzado a estabilizarse en H2 2024; (ii) los retrasos anteriores habían sido principalmente por suministro de acero, que ahora está fluyendo más normalmente. Conclusión: El supuesto de 850.000 euros es realista.
Servicio de la deuda y línea de crédito: El auditor indagó si el banco había indicado una intención de refinanciar la línea de crédito de corto plazo. El banquero de la entidad indicó que la decisión se tomaría "antes de marzo de 2025", pero que el aumento del inventario sin vender era una preocupación. Indagó si había otros bancos que pudieran proporcionar una línea alternativa. La dirección indicó que no había mantenido conversaciones con otros bancos; la relación con el banco actual era de 8 años. Conclusión: Existe incertidumbre sobre la refinanciación.
Evaluación de planes de mitigación:
Conclusión del auditor sobre la incertidumbre material:
El flujo de caja proyectado sin acciones de mitigación es negativo en 1,4 millones de euros.
La refinanciación de la línea de crédito de corto plazo es incierta: aunque el banquero no ha indicado explícitamente un rechazo, ha señalado preocupaciones.
Los planes de mitigación (reducción de precios, aplazamiento de proyectos, inyección de capital) son factibles pero dependen de acciones futuras no completamente aseguradas.
La magnitud potencial del impacto (insolvencia si la línea no es refinanciada y los planes de mitigación no se ejecutan) es tal que la incertidumbre debe ser revelada.

Lista de Verificación: Elementos a Evaluar en Cada Encargo

A continuación se proporciona una lista de control que el auditor debe completar para cada entidad inmobiliaria auditada:
Evaluación de la Valoración de la Dirección:
Análisis de Flujos de Caja:
Evaluación de Supuestos:
Identificación s o Condiciones:
Evaluación de Planes de Mitigación:
Hechos Posteriores:
Conclusión:

[ ] ¿Ha realizado la dirección una valoración de la capacidad para continuar como empresa en funcionamiento?
[ ] ¿Cubre el período de valoración al menos 12 meses desde la fecha esperada de autorización de los estados financieros?
[ ] ¿Están claramente identificados los supuestos de precio de venta, ritmo de venta, costes de construcción y disponibilidad de financiación?
[ ] ¿Disponibilidad de un pronóstico de flujos de caja a 12 meses?
[ ] ¿Desglose por proyecto, incluyendo proyecto fases de construcción y ventas?
[ ] ¿Inclusión de todos los componentes: ingresos, costes de construcción, costes operativos, servicio de la deuda, impuestos?
[ ] ¿Identificación clara de fuentes de financiación (deuda, capital, venta de activos)?
[ ] ¿Benchmarking de precios de venta contra precios de mercado recientes?
[ ] ¿Comparación de ritmo de venta contra ritmo histórico de la entidad y de competidores?
[ ] ¿Validación de costes de construcción con cotizaciones recientes de proveedores?
[ ] ¿Evaluación de la probabilidad de refinanciación de deuda de corto plazo?
[ ] ¿Cambios recientes en los precios de las propiedades locales?
[ ] ¿Cambios en el volumen de transacciones inmobiliarias locales?
[ ] ¿Covenants de préstamos próximos a incumplimiento?
[ ] ¿Cambios en la disponibilidad de financiación o en los términos de los bancos?
[ ] ¿Cambios en la regulación local de planificación o construcción?
[ ] ¿Eventos de mercado laboral local (despidos, cierre de empleadores)?
[ ] ¿Están los planes claramente articulados y documentados?
[ ] ¿Son los planes realistas y factibles en las circunstancias?
[ ] ¿Hay evidencia de que los planes han comenzado a ejecutarse o de que son planes propuestos?
[ ] ¿Dependen los planes de acciones de terceros (por ejemplo, refinanciación por bancos) que aún no están comprometidas?
[ ] ¿Hay hechos posteriores al cierre (cambios en tipos de interés, cambios en políticas locales, eventos de mercado) que afecten la evaluación?
[ ] ¿Existe una incertidumbre material?
[ ] ¿Si existe, está siendo adecuadamente revelada en los estados financieros?
[ ] ¿Es adecuada la revelación para permitir que los usuarios de los estados financieros comprendan la naturaleza e implicaciones de la incertidumbre?

Referencias a la NIA-ES 570

Los párrafos específicos de la NIA-ES 570 que se aplican en la evaluación de empresa en funcionamiento para entidades inmobiliarias incluyen:
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NIA-ES 570, párrafo 2: Define el principio contable de empresa en funcionamiento.
NIA-ES 570, párrafo 10: Requiere discusión con la dirección sobre su valoración preliminar.
NIA-ES 570, párrafo 13: Requiere que la valoración cubra al menos 12 meses desde la fecha de autorización de los estados financieros.
NIA-ES 570, párrafo 16: Especifica los procedimientos adicionales cuando se han identificado hechos o condiciones.
NIA-ES 570, párrafo 18: Define "incertidumbre material."
NIA-ES 570, párrafo 22: Requiere una sección separada en el informe de auditoría cuando existe una incertidumbre material adecuadamente revelada.