Lista de Verificación de Continuidad Empresarial: Sector Inmobiliario | ciferi

Las entidades del sector inmobiliario enfrentan riesgos de continuidad empresarial específicos del sector que van más allá de los indicadores...

Resumen Ejecutivo

Las entidades del sector inmobiliario enfrentan riesgos de continuidad empresarial específicos del sector que van más allá de los indicadores financieros genéricos. La combinación de ciclos económicos prolongados, dependencia de financiamiento de largo plazo, exposiciones a mercados inmobiliarios locales concentrados, y cambios regulatorios frecuentes en tributación y uso del suelo crea un panorama de riesgos que requiere una evaluación estructurada bajo la NIA 570 (Revisada).
Las entidades inmobiliarias ecuatorianas, ya sean desarrolladores, propietarios de centros comerciales, inmobiliarias residenciales o fondos de inversión inmobiliaria, se enfrentan a condiciones específicas:
Esta lista de verificación te ayuda a evaluar los indicadores específicos del sector inmobiliario conforme a la NIA 570.

Ciclos de financiamiento que requieren refinanciamiento en momentos determinados
Dependencia de transacciones de venta de unidades individuales para generar flujo de caja
Exposición a cambios en tasas de interés y disponibilidad de crédito hipotecario
Sensibilidad a políticas tributarias y regulatorias que afectan la demanda
Activos de larga vida útil que requieren evaluaciones periódicas de deterioro

Indicadores de Riesgo Específicos del Sector Inmobiliario

1. Indicadores Financieros

Los indicadores financieros en el sector inmobiliario tienen características diferentes a otros sectores porque los ciclos de generación de flujo de caja son prolongados.
Flujo de caja y disponibilidades:
Razones financieras y convenios de deuda:
Sensibilidad a tasas de interés:

2. Indicadores Operacionales

Los indicadores operacionales en el sector inmobiliario están estrechamente ligados a ciclos del mercado, demanda regional y cambios en políticas urbanas.
Cartera de proyectos y pipeline:
Indicadores de demanda y ventas:
Inventario no vendido:
Dependencia de un único proyecto o cliente:

3. Indicadores Regulatorios y Legales

Ecuador ha implementado cambios notables en regulación inmobiliaria, tributación, y control de arrendamientos que afectan la viabilidad de proyectos.
Cambios en política tributaria:
Regulación de desarrollo urbano:
Cambios en mercados de financiamiento:

4. Indicadores de Mercado

Mercados inmobiliarios locales:
Tasas de interés y costo de capital:

Proyectos en etapas de construcción generan gastos sin ingresos correlacionados
La finalización de proyectos concentra la realización de ingresos en períodos cortos
El disponible puede estar comprometido por garantías de cumplimiento o retenciones de contratistas
Las entidades inmobiliarias operan frecuentemente con apalancamiento significativo
Los convenios de deuda (covenants) pueden incluir índices de endeudamiento, cobertura de servicio de deuda (DSCR) y ratios de ocupación en activos de renta
Una caída en ventas o en ocupación puede afectar la capacidad de cumplimiento de estos convenios
Si el financiamiento es a tasa variable, aumentos en tasas elevadas pueden hacer insostenible el servicio de deuda
La exposición a tasas variables debe evaluarse contra la liquidez disponible y la flexibilidad de los precios de venta
Un pipeline vacío o en declive más allá del año siguiente es un indicador de riesgo material
La evaluación debe incluir proyectos aprobados por la municipalidad, terrenos con viabilidad confirmada, y etapa actual de comercialización
La capacidad de lanzar nuevos proyectos depende de la disponibilidad de financiamiento y de aprobaciones municipales
Variación en velocidad de ventas (unidades vendidas por mes o trimestre) comparada con proyecciones iniciales
Para inmuebles de renta: tasa de ocupación, tasas de no pago, y tendencia en rentas de mercado
Para centros comerciales: tasa de ocupación por tipo de inquilino, concentración en inquilinos ancla, y presión sobre rentas
Acumulación de inventario de unidades finalizadas sin vender indica demanda débil o presión de precios
Las unidades con retrasos en venta pueden requerir provisiones por deterioro o reclasificación de activos
Entidades cuya viabilidad depende del éxito de un proyecto representan concentración de riesgo
Clientes corporativos grandes (inquilinos ancla en centros comerciales) que representan más del 20-25% de ingresos por renta
Reforma tributaria que afecte tasas de IVA (actualmente 15% desde abril de 2024), impuesto a la renta sobre ganancias de capital inmobiliario, o deducciones de gastos de operación
Regulaciones sobre renta y control de precios en ciertos segmentos
Cambios en zonificación que afecten la capacidad de construir o la densidad permitida
Requisitos de inclusión social (vivienda de interés social) que afecten márgenes de proyectos residenciales
Restricciones ambientales que cambien el alcance de desarrollos planificados
Disponibilidad de crédito hipotecario en el mercado ecuatoriano, tasas vigentes, y requisitos de endeudamiento
Cambios en regulación de instituciones financieras que afecten disponibilidad de líneas de crédito de construcción
Ecuador tiene mercados regionales distintos (Quito, Guayaquil, Cuenca, Machala)
Las entidades concentradas en una sola región enfrentan riesgo de desaceleración económica local
Ciclos de precio inmobiliario que pueden estar al alza o en contracción dependiendo de la región
Las tasas de referencia (tasa básica del Banco Central) afectan directamente el costo de financiamiento de proyectos
Un entorno de tasas altas puede hacer que proyectos financieramente viables se conviertan en no viables

Procedimientos de Auditoría bajo la NIA 570

Evaluación de la Capacidad de Continuidad Empresarial

Paso 1: Solicitar a la dirección su evaluación de continuidad empresarial
La dirección debe haber realizado una evaluación preliminar de la capacidad de la entidad de continuar como empresa en funcionamiento. Esta evaluación debe:
Documentación esperada en el archivo: Memorando de evaluación de continuidad empresarial de la dirección, fechado antes de la autorización de los estados financieros.
Paso 2: Evaluar los supuestos de la proyección de flujo de caja de la dirección
Si la dirección ha preparado una proyección de flujo de caja para respaldar su evaluación, el auditor debe:
Para desarrolladores inmobiliarios: Los supuestos de velocidad de venta por proyecto deben cotejarse con velocidades reales alcanzadas en proyectos anteriores. Si la proyección asume velocidades mayores a las históricas, la dirección debe explicar los cambios en condiciones de mercado o estrategia que justifiquen la mejora.
Documentación esperada: Matriz de análisis de sensibilidad que muestre el impacto en la cobertura de servicio de deuda ante variaciones en precios de venta, velocidades de venta, y tasas de interés.
Paso 3: Identificar y evaluar eventos o condiciones que creen duda significativa
Bajo la NIA 570.10-11, el auditor debe permanecer alerta durante todo el auditoría para identificar evidencia de eventos o condiciones que podrían afectar la continuidad empresarial.
En el sector inmobiliario, estos incluyen:
Indicadores financieros:
Indicadores operacionales:
Indicadores regulatorios y de mercado:
Paso 4: Solicitar representaciones de la dirección
Bajo la NIA 570.16(e), el auditor debe solicitar representaciones escritas de la dirección y, cuando corresponda, de los órganos de gobierno, respecto a:
Documentación esperada: Carta de representación que incluya párrafo específico en el que la dirección confirma que ha considerado todos los eventos relevantes y que sus planes de mitigación son factibles dadas las circunstancias actuales.
Paso 5: Evaluar si existe incertidumbre material
Bajo la NIA 570.18, una incertidumbre material existe cuando la magnitud de su impacto potencial y la probabilidad de ocurrencia son tales que la divulgación adecuada es necesaria para que los estados financieros presenten fielmente la situación de la entidad.
Una incertidumbre material no existe por identificar un riesgo. Existe cuando:
Ejemplo de evaluación: Una constructora con un pipeline vacío más allá del próximo trimestre, sin proyectos aprobados por la municipalidad, y con deuda que vence en dieciocho meses tiene una incertidumbre material. El auditor debe concluir que existe duda significativa sobre la continuidad empresarial.

Evaluación de Divulgaciones

Paso 6: Evaluar la adecuación de divulgaciones cuando existe incertidumbre material
Bajo la NIA 570.19, si existe una incertidumbre material, los estados financieros deben divulgar:
Divulgación esperada en notas: "Existe incertidumbre material respecto a la capacidad de la Compañía de continuar como empresa en funcionamiento. La Compañía está dependiente de la finalización y comercialización exitosa de tres proyectos residenciales en los próximos dieciocho meses para generar flujo de caja suficiente para servir su deuda y cubrir gastos operacionales. La dirección ha iniciado diálogos con instituciones financieras para refinanciar el vencimiento de deuda programado para el cuarto trimestre de este año."
Paso 7: Evaluar la adecuación de divulgaciones cuando eventos son identificados pero no existe incertidumbre material
Bajo la NIA 570.20, cuando se identifican eventos o condiciones pero el auditor concluye que no existe incertidumbre material, el auditor debe evaluar si el marco de información financiera aplicable requiere divulgación de estos eventos.
En virtud de la NIIF para Pymes o NIIF completas (requeridas en Ecuador), la divulgación de eventos de continuidad empresarial es obligatoria cuando existen dudas significativas, aunque la dirección concluya que no existe incertidumbre material.

Cubrir un período mínimo de doce meses desde la fecha en que se espera que los estados financieros sean autorizados para su emisión (no desde la fecha de cierre)
Considerar todos los eventos y condiciones identificados durante el año que podrían afectar la continuidad empresarial
Incluir planes de la dirección para mitigar los riesgos identificados
Evaluar la confiabilidad de los datos utilizados para preparar la proyección
Determinar si hay un soporte adecuado para los supuestos subyacentes
Comparar supuestos de ventas, precios, y gastos con datos históricos y tendencias de mercado
Flujo de caja operativo negativo en los últimos dos ejercicios
Covenant breaches o violaciones de convenios de deuda
Refinanciamientos rechazados o en condiciones considerablemente más restrictivas
Pérdida de clasificación crediticia o advertencia de revisión a la baja por agencias calificadoras
Pérdida de líneas de crédito de construcción o reducción significativa de capacidad disponible
Decline en velocidad de ventas de más del 20-30% comparado con trimestres previos o comparables
Tasa de ocupación en activos de renta por debajo del punto de equilibrio operativo
Cancelaciones de proyectos o aplazamiento indefinido de lanzamientos planificados
Pérdida de un cliente ancla en una cartera de activos de renta
Cambios en regulación zonal que reduzcan la viabilidad de proyectos principal
Presiones de precio significativas en el mercado inmobiliario local que afecten márgenes realizables
Sus planes para acciones futuras y la viabilidad de estos planes
Conocimiento de eventos o condiciones que podrían afectar la continuidad empresarial
El riesgo identificado podría afectar la capacidad de la entidad de continuar operando en el curso normal de los negocios
La dirección no tiene planes factibles para mitigar el riesgo, o
Los planes para mitigar el riesgo son factibles pero con un grado de incertidumbre significativo
Los principales eventos o condiciones que generan la incertidumbre
Los planes de la dirección para abordar estos eventos o condiciones
Una afirmación clara de que existe incertidumbre material relacionada con la continuidad empresarial

Conclusiones y Reporte de Auditoría

Conclusión sobre Continuidad Empresarial

Bajo la NIA 570.17-18, el auditor debe concluir sobre la appropriateness del uso de la base de continuidad empresarial en la preparación de los estados financieros.
Escenarios y reportes resultantes:
Escenario 1: No se identifican eventos significativos, o se identifican pero son mitigados adecuadamente
Conclusión: El uso de la base de continuidad empresarial es apropiado. No existe incertidumbre material.
Reporte: Opinión sin salvedades, sin sección adicional.
Escenario 2: Se identifica incertidumbre material y es divulgada adecuadamente
Conclusión: El uso de la base de continuidad empresarial es apropiado, pero existe incertidumbre material que requiere divulgación.
Reporte: Opinión sin salvedades, con sección adicional titulada "Incertidumbre Material Relacionada con la Continuidad Empresarial" que:
Ejemplo de párrafo: "Como se divulga en la nota X a los estados financieros, la Compañía ha identificado condiciones que generan dudas significativas sobre su capacidad de continuar como empresa en funcionamiento. Existe incertidumbre material relacionada con estos eventos que puede afectar la capacidad de la Compañía de realizar sus activos y pagar sus pasivos en el curso normal de los negocios. Sin embargo, nuestra opinión no se modifica respecto a este asunto."
Escenario 3: Se identifica incertidumbre material pero no es divulgada adecuadamente
Conclusión: Existe un deficiente cumplimiento de los requisitos de divulgación del marco de información financiera aplicable.
Reporte: Opinión con salvedades (calificada) o adversa, según la materialidad. El fundamento incluye explicación de la divulgación faltante y sus efectos en los estados financieros.
Escenario 4: El uso de la base de continuidad empresarial es inapropiado
Conclusión: El uso de la base de continuidad empresarial en la preparación de los estados financieros es inapropiado.
Reporte: Opinión adversa con explicación clara de por qué la continuidad empresarial no es la base apropiada para la preparación de los estados financieros.

Señala la nota que divulga el evento o condición
Afirma que existe incertidumbre material que puede afectar la continuidad empresarial
Aclara que la opinión no se modifica respecto a este asunto

Indicadores de Mayor Riesgo en Entidades Inmobiliarias Ecuatorianas

La Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros (SCVS) supervisa a entidades inmobiliarias sujetas a regulación. Aunque no publica hallazgos específicos sobre continuidad empresarial, los cambios regulatorios recientes en Ecuador han elevado los riesgos en el sector:

Cambio en tasa de IVA: El aumento de IVA de 12% a 15% efectivo desde abril de 2024 afecta la viabilidad de proyectos valuados sobre la base de tasas anteriores. El auditor debe evaluar si la dirección ha revisado la viabilidad de proyectos en construcción.
Presiones de liquidez post-pandemia: Entidades inmobiliarias que acumularon inventario de unidades sin vender durante 2020-2021 continúan enfrentando presión de precios y de flujo de caja en 2024-2025.
Refinanciamiento de vencimientos: Muchos proyectos de construcción iniciados en 2016-2018 tienen deuda que vence en 2024-2025. La capacidad de refinanciar depende del desempeño de proyectos y de disponibilidad en el mercado de crédito hipotecario.

Caso Práctico: Evaluación de Continuidad Empresarial

Escenario: Inmobiliaria Pichincha S.A., Quito

Contexto de la entidad:
Inmobiliaria Pichincha S.A. es una pequeña constructora inmobiliaria con domicilio en Quito que desarrolla proyectos residenciales de mediano tamaño (40-60 unidades por proyecto). A diciembre de 2024, la entidad reporta:
Indicadores identificados:
Procedimiento de auditoría:
Paso 1: Solicitar evaluación de continuidad empresarial de la dirección
La dirección de Inmobiliaria Pichincha ha preparado una proyección de flujo de caja que asume:
Documentación de auditoría: El auditor obtiene la proyección de flujo de caja y la carta de evaluación de la dirección.
Paso 2: Evaluar los supuestos de la proyección
El auditor compara los supuestos de velocidad de venta con datos históricos:
| Período | Unidades vendidas | Mes-a-mes |
|---------|-------------------|-----------|
| Proyecto anterior (completo) | 48 unidades en 18 meses | 2.7 unidades/mes |
| Proyecto actual (primeros 6 meses) | 12 unidades | 2.0 unidades/mes |
| Proyección de la dirección | 8 unidades/mes | Inconsistente con datos históricos |
Conclusión del auditor: El supuesto de 8 unidades por mes es 3x superior a la velocidad histórica. El auditor cuestiona la base para esta mejora significativa.
Respuesta de la dirección: "Hemos implementado una estrategia de pricing más competitivo y hemos contratado a un nuevo equipo de ventas. Además, el proyecto está ubicado en una zona en demanda creciente. Esperamos que estos cambios generen mejoras en velocidad."
Evaluación del auditor: El auditor reconoce que las mejoras en estrategia de ventas pueden justificar un incremento en velocidad, pero la magnitud del incremento (de 2.0 a 8.0 unidades/mes) requiere soporte adicional. El auditor solicita:
Documentación de auditoría (en cursiva): Se obtienen comparativos de precios y se verifica en reportes de mercado de entidades como FINCA (Federación de Cámaras de la Construcción) que la zona de ubicación del proyecto tiene una demanda moderada pero con precio promedio en línea con supuestos de la dirección. Sin embargo, el incremento en velocidad de venta de 4x respecto a la velocidad histórica es aún significativo sin evidencia de cambios en el mercado que lo justifiquen.
Paso 3: Evaluar capacidad de refinanciamiento de deuda
El auditor se comunica con la institución financiera que actualmente proporciona financiamiento al proyecto de construcción para confirmar:
Respuesta recibida: La institución financiera confirma que está dispuesta a refinanciar USD 3,500,000 (de los USD 3,800,000 adeudados) a una tasa del 11.5% anual (tasa base 8.5% + spread 3.0%) por un plazo de cuatro años. Sin embargo, la institución requiere:
Evaluación del auditor: El refinanciamiento es posible, pero condicionado a un nivel de ventas (85%) que debe alcanzarse en el período de refinanciamiento. Si las ventas no alcanzan este nivel, el banco podría rechazar la segunda parte del desembolso, dejando a la entidad sin liquidez.
Documentación de auditoría (en cursiva): La institución financiera ha proporcionado carta de intención de refinanciamiento sujeta a condiciones de desempeño (85% de ventas). Esta condición es un factor de riesgo importante dado que la velocidad de venta actual es de 2.0 unidades/mes, lo que requeriría 6.4 meses para alcanzar 51 unidades vendidas sobre una cartera de 60 (85%). Bajo el supuesto de la dirección de 8 unidades/mes, esto es alcanzable en 6.4 meses; sin embargo, bajo datos históricos de 2.0 unidades/mes, se requeriría 25.5 meses, fuera del período de refinanciamiento.
Paso 4: Solicitar representaciones de la dirección
El auditor incluye en la carta de representación de la dirección el siguiente párrafo:
"La dirección confirma que ha evaluado la capacidad de Inmobiliaria Pichincha S.A. de continuar como empresa en funcionamiento durante los próximos dieciocho meses y ha identificado que la continuidad empresarial depende principalmente de: (a) la finalización e aplicación de la estrategia de ventas para alcanzar una absorción de unidades en línea con las proyecciones preparadas, y (b) el refinanciamiento exitoso de la deuda que vence en cuatro trimestres en términos no materialmente diferentes a los actualmente propostos. La dirección confirma que estos planes son factibles dadas las circunstancias actuales."
La dirección firma esta representación.
Paso 5: Conclusión sobre incertidumbre material
El auditor evalúa:
Documentación de auditoría: El archivo de auditoría incluye un memorando firmado por el socio de auditoría que concluye: "Existe una incertidumbre material relacionada con la continuidad empresarial de Inmobiliaria Pichincha S.A. durante los próximos dieciocho meses. La entidad es dependiente del refinanciamiento de USD 3,500,000 de deuda que vence en cuatro trimestres, el cual está condicionado a que el proyecto alcance un 85% de absorción de unidades. La velocidad de venta histórica (2.0 unidades/mes) es considerablemente inferior a la requerida (6.4 unidades/mes en un período de 25 meses), y la evidencia de que la estrategia de ventas mejorada de la dirección puede cerrar esta brecha es limitada."
Paso 6: Evaluar divulgaciones
Inmobiliaria Pichincha debe divulgar en sus notas a los estados financieros:
Nota X: Incertidumbre Material Relacionada con la Continuidad Empresarial
"Como se describe en esta nota, la Compañía ha identificado condiciones que generan dudas significativas sobre su capacidad de continuar como empresa en funcionamiento.
La Compañía tiene deuda a largo plazo de USD 3,800,000 que vence en cuatro trimestres. Los proyectos de construcción que generarán flujo de caja para servir esta deuda se encuentran en construcción y en un estado avanzado de completación, pero las ventas de unidades se han realizado a una velocidad inferior a la originalmente proyectada.
La dirección ha iniciado negociaciones con una institución financiera ecuatoriana para refinanciar la deuda vencida en términos similares a los actualmente disponibles. El refinanciamiento está condicionado a que la Compañía alcance un nivel de absorción de unidades del 85% en el proyecto principal dentro de los próximos doce meses.
Existe incertidumbre material relacionada con la capacidad de la Compañía de: (a) implementar exitosamente una estrategia de ventas que genere la absorción requerida para cumplir las condiciones del refinanciamiento, y (b) refinanciar la deuda en términos que permitan a la Compañía continuar con sus operaciones normales.
Si la Compañía no logra refinanciar la deuda vencida o si la absorción de unidades permanece por debajo de los niveles requeridos, existe incertidumbre material sobre la capacidad de la Compañía de continuar como empresa en funcionamiento."
Paso 7: Reporte de auditoría
El auditor emite una opinión sin salvedades sobre los estados financieros, pero incluye una sección adicional:
INCERTIDUMBRE MATERIAL RELACIONADA CON LA CONTINUIDAD EMPRESARIAL
"Como se divulga en la nota X a los estados financieros, la Compañía ha identificado condiciones que generan dudas significativas sobre su capacidad de continuar como empresa en funcionamiento. Existe incertidumbre material relacionada con estos eventos, incluida la capacidad de la Compañía de refinanciar su deuda vencida y de lograr niveles de ventas que cumplan con las condiciones del refinanciamiento.
Estos hechos y circunstancias generan dudas significativas sobre la capacidad de la Compañía de realizar sus activos y pagar sus pasivos en el curso normal de los negocios. Sin embargo, nuestra opinión no se modifica respecto a este asunto."
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Patrimonio: USD 2,100,000
Deuda a largo plazo: USD 3,800,000 (vencimiento en cuatro trimestres)
Disponibilidades: USD 180,000
Cartera de proyectos en construcción: Dos proyectos, un 65% completado y otro 40% completado
Unidades vendidas vs. proyectadas: 24 de 55 unidades en el proyecto más avanzado (43% de avance vs. 70% proyectado)
Velocidad de venta considerablemente por debajo de lo proyectado (43% vs. 70%)
Deuda vencida en menos de dieciséis meses sin proyectos completados o vendidos para generar flujo de caja
Disponibilidades limitadas para cubrir costos operacionales si las ventas continúan con ritmo lento
Velocidad de venta de 8 unidades por mes en los próximos dieciocho meses
Completación de 60% del proyecto más avanzado en el siguiente trimestre, permitiendo finalización de ventas en el mes 5
Refinanciamiento de deuda vencida con una institución financiera ecuatoriana a tasas vigentes (tasa base + 3%)
Análisis comparativo de precios actuales vs. competencia en la zona
Datos de absorción del mercado inmobiliario en la zona (tomados de reportes de mercado del sector)
Evidencia de contratación del nuevo equipo de ventas y su experiencia
Disponibilidad de nueva línea de crédito para refinanciar la deuda vencida
Términos propostos (plazo, tasa, covenants)
Condiciones o restricciones adicionales
Que el proyecto alcance un 85% de ventas antes del desembolso de la segunda mitad del crédito refinanciado
Que la entidad mantenga un ratio de deuda-a-patrimonio no superior a 2.0x
Eventos o condiciones que generan duda significativa: Sí. Deuda vencida, disponibilidades limitadas, velocidad de venta considerablemente por debajo de lo necesario.
Planes de la dirección para mitigación: Sí. Refinanciamiento y mejora en velocidad de venta.
Factibilidad de los planes: Parcialmente. El refinanciamiento es disponible pero condicionado a nivel de ventas que dependen de una estrategia de ventas mejorada. La evidencia de que esta mejora es factible es limitada.
Incertidumbre material: El auditor concluye que SÍ existe incertidumbre material porque:
La capacidad de continuar como empresa en funcionamiento depende de la ocurrencia de eventos futuros específicos (refinanciamiento condicionado a 85% de ventas)
Existe un gap significativo entre la velocidad de venta histórica y la requerida
La evidencia de que la dirección puede cerrar este gap es limitada

Puntos de Verificación Rápida

Antes de concluir tu evaluación de continuidad empresarial en una entidad inmobiliaria, verifica que has completado estos puntos:
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[ ] Obtuviste la evaluación de continuidad empresarial de la dirección (o solicitaste que la completara si no la había realizado)
[ ] Evaluaste los supuestos de velocidad de venta, precios, y gastos contra datos históricos de la entidad y benchmarks de mercado
[ ] Confirmaste la disponibilidad de refinanciamiento para deudas vencidas, incluyendo términos y condiciones
[ ] Identificaste todos los eventos o condiciones que podrían afectar la continuidad empresarial
[ ] Evaluaste la factibilidad de los planes de la dirección para mitigar los riesgos identificados
[ ] Concluyiste sobre la existencia o no de incertidumbre material
[ ] Evaluaste la adecuación de las divulgaciones en los estados financieros
[ ] Documentaste tu conclusión en un memorando firmado por el socio de auditoría