Calculadora de Arrendamientos: Inmuebles: Edición Argentina | ciferi

Calcule el impacto de la NIIF 16 en sus activos por derecho de uso y pasivos por arrendamiento. Esta herramienta está diseñada específicamente para...

Encabezado Principal

Calcule el impacto de la NIIF 16 en sus activos por derecho de uso y pasivos por arrendamiento. Esta herramienta está diseñada específicamente para inmuebles bajo NIIF 16, con orientación alineada a los estándares contables argentinos (RT 26, FACPCE) y expectativas de la CNV.

Subtítulo

Aplique el modelo de NIIF 16 a contratos de arrendamiento de inmuebles con esta calculadora interactiva sin costo. Genere documentación lista para papeles de trabajo. Sin necesidad de registro.
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Descripción General: NIIF 16 en Argentina

Argentina adoptó la NIIF 16 Arrendamientos a través de la Resolución Técnica RT 26 de la FACPCE (Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas), efectiva para períodos anuales que comienzan en o después del 1 de enero de 2019. La NIIF 16 es obligatoria para entidades que preparan estados financieros consolidados bajo NIIF, lo que incluye principalmente a las empresas que cotizan en bolsa (entidades que cotizan en mercados regulados) en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y otros mercados de valores argentinos. La CNV (Comisión Nacional de Valores) supervisa el cumplimiento de estas normas en las entidades que cotizan. Empresas no cotizadas pueden optar por la RT 41 (NIIF para Pymes) o la RT 17/18 (normas contables argentinas simplificadas), donde el tratamiento del arrendamiento es menos detallado.
La NIIF 16 reemplazó el modelo anterior de NIC 17, que permitía que muchos arrendamientos operativos se mantuvieran fuera del balance general. Bajo NIIF 16, prácticamente todos los arrendamientos (excepto aquellos con plazos menores a 12 meses o activos de bajo valor) deben ser reconocidos en el estado de situación financiera como un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento.
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Enfoque Regulatorio: CNV y FACPCE

La CNV ha identificado la contabilización de arrendamientos bajo NIIF 16 como un área de supervisión sostenida desde la efectividad de la norma. En sus revisiones de información financiera, la CNV ha cuestionado:
La FACPCE, a través de su Comisión de Normas Contables, ha emitido orientación que suplementa la NIIF 16 en contexto argentino, enfatizando que los preparadores de estados financieros deben documentar claramente los juicios aplicados, especialmente respecto a:
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La adequación de las divulgaciones sobre juicios significativos aplicados en la determinación de la tasa de descuento incremental de endeudamiento (TIIE, por sus siglas en inglés, aunque en Argentina comúnmente se usa la tasa de referencia del BCRA o tasas de mercado comparable)
La identificación correcta de los componentes de arrendamiento separables (por ejemplo, cuando un contrato incluye tanto la renta del espacio como servicios de mantenimiento)
La medición y reclasificación de los pagos variables no incluidos en el pasivo por arrendamiento inicial
La evaluidad de las opciones de extensión o compra donde existe intención económica de ejercerlas
Qué componentes de un contrato son arrendamientos separables (NIIF 16.15–18)
Cómo se determina la tasa de descuento incremental de endeudamiento cuando no existe una tasa implícita observable (NIIF 16.26)
Cuál es la duración del arrendamiento cuando existen opciones de extensión (NIIF 16.18–19)

Contexto Local: Inmuebles Comerciales en Argentina

Argentina tiene un parque inmobiliario diverso. Los centros urbanos (Buenos Aires, Córdoba, Rosario) tienen significativa actividad de arrendamiento comercial. Los contratos de arrendamiento típicamente incluyen:
Bajo NIIF 16, cada uno de estos elementos debe evaluarse por su tratamiento contable. El dificultad principal para preparadores y auditores argentinos es:
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Arriendos de base anual con ajustes por inflación (que en el contexto de Argentina pueden ser sustanciales)
Pagos de servicios comunes y mantenimiento a menudo separables del alquiler de base
Opciones de extensión comúnmente ejercidas, especialmente en ubicaciones de alto valor
Depósitos de garantía (comúnmente el equivalente a 1-2 meses de alquiler)
Identificación de componentes separables: Un contrato de arrendamiento que incluye "alquiler más servicios" debe desglosarse para distinguir el componente del arrendamiento del componente del servicio. Esto requiere estimar el precio independiente de cada componente.
Tasa de descuento: La NIIF 16.26 requiere usar la tasa implícita del arrendamiento si es observable; Si no, usar la "tasa de endeudamiento incremental" del arrendatario. En Argentina, donde el mercado de capitales es menos desarrollado que en países con tasas de referencia consolidadas, esta evaluación requiere análisis de estructuras de endeudamiento comparables.
Duración del arrendamiento: La NIIF 16.18 define "duración del arrendamiento" incluyendo opciones de extensión si "es probable que el arrendatario las ejerza" (más probable que no). En la práctica argentina, muchos arrendamientos incluyen opciones de extensión que son ejercidas de facto año tras año, creando incertidumbre sobre la clasificación de la opción.
Inflación: Dado que Argentina ha experimentado inflación significativa, los preparadores deben aplicar correctamente la indexación de pagos futuros bajo NIIF 16.23: los pagos incluyen ajustes por inflación que deben estimarse y incluirse en la medición inicial del pasivo.

Cómo Funciona Esta Calculadora

La calculadora está diseñada para arrendamientos de inmuebles bajo NIIF 16. Usted introduce:
La calculadora genera automáticamente:
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Identificación del arrendamiento: Ubicación del inmueble, descripción del activo arrendado
Términos principal del contrato: Fecha de inicio, duración del arrendamiento (incluyendo opciones de extensión evaluadas bajo NIIF 16.18), pagos de base mensuales o anuales
Componentes del contrato: Separación de alquiler de componentes de servicio/mantenimiento
Tasa de descuento: Tasa implícita (si es observable) o tasa de endeudamiento incremental del arrendatario
Pagos variables y opciones: Inflación esperada, pagos contingentes, opciones de compra o extensión
Medición inicial del activo por derecho de uso (ADU): Suma del pasivo por arrendamiento inicial + pagos de arrendamiento realizados en o antes de la fecha de inicio (netos de incentivos recibidos) + costos directos incurridos + estimación de costos de desmantelamiento (si aplican).
Medición inicial del pasivo por arrendamiento: Valor presente de los pagos no pagados en la fecha de reconocimiento inicial, descontados a la tasa de descuento incremental de endeudamiento.
Tabla de amortización del pasivo: Desglose período a período de interés, amortización principal, y saldo residual.
Depreciation del ADU: Cálculo del gasto de depreciación bajo diferentes métodos (línea recta, componentes si aplica).
Tabla de asientos contables: Asientos sugeridos para el reconocimiento inicial y posterior reconocimiento del arrendamiento en el estado de situación financiera y de resultados.

Identificación de Arrendamientos Separables

Un arrendamiento puede incluir múltiples componentes. La NIIF 16.15–18 exige separar un componente de arrendamiento de un componente sin derecho de arrendamiento (por ejemplo, servicios) solo si:
Ejemplo práctico: Comercial Río de la Plata S.R.L. arrienda un local comercial en Palermo, Buenos Aires. El contrato de arrendamiento anual es de $240.000 anuales, más $60.000 por mantenimiento de sistemas HVAC y limpieza común. El auditor evalúa:
Resultado: El componente de arrendamiento son los $240.000 anuales. Los $60.000 son una combinación de servicios (el ~70% de limpieza es un servicio) y posiblemente un componente de arrendamiento si los sistemas HVAC se incluyen en el espacio arrendado (el ~30%). El auditor divide el $60.000 según precios independientes observables: si el arrendador cobra $45.000 por servicios comparables a otros arrendatarios y retiene $15.000 implícitamente como parte del arrendamiento de base para sistemas, entonces el componente de arrendamiento es $240.000 + $15.000 = $255.000 anuales bajo NIIF 16.
Documentación en el papel de trabajo: "Se separaron los componentes de arrendamiento basándose en los precios independientes de servicios de limpieza y mantenimiento HVAC publicados por el arrendador en otros contratos similares."
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El arrendatario puede beneficiarse del componente por sí solo, o en combinación con recursos fácilmente disponibles
El componente es separable de otros términos del contrato
¿El local puede ser beneficiado sin los servicios de mantenimiento? Sí. Comercial Río podría contratar un proveedor de servicios diferente.
¿El mantenimiento es separable? Sí. el arrendador ofrece servicios idénticos a otros arrendatarios como componentes separados.

Determinación de la Tasa de Descuento

La NIIF 16.26 requiere descontar los pagos del arrendamiento a:
En Argentina, muchos preparadores no tienen acceso a la tasa implícita porque los contratos no la explicitan y el mercado de arrendamientos no es suficientemente transparente para inducirla. En estos casos, usar la tasa de endeudamiento incremental.
Evaluación de la tasa de endeudamiento incremental: Esta es la tasa a la que el arrendatario podría obtener endeudamiento en términos y plazos similares al arrendamiento. Considere:
Ejemplo práctico: Grupo Pampeano S.A.S., una empresa de distribución con sede en Córdoba, arrienda un almacén de 2.500 m² por 5 años. Su tasa de endeudamiento actual es 12% anual (tasa promedio de sus líneas de crédito con bancos locales). El auditor identifica que Grupo Pampeano ha emitido bonos corporativos a tasa fija de 11,5% con vencimiento a 7 años. Para un arrendamiento de 5 años, una tasa de endeudamiento incremental entre 11% y 12% es razonable. El auditor selecciona 11,7% como punto medio conservador.
Documentación: "La tasa implícita del arrendamiento no es observable en el contrato. La tasa de endeudamiento incremental se estimó en 11,7% con base en: (a) promedio de tasas de crédito bancario actual (12,0%), (b) tasa de bonos corporativos recientemente emitidos (11,5%), y (c) comparables de mercado para entidades de riesgo crediticio similar en moneda ARS a plazo de 5 años. Se utilizó una tasa intermedia conservadora dadas las prácticas de valuación Argentina."
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La tasa implícita del arrendamiento si es observable. la tasa de descuento que hace que el valor presente de (a) pagos del arrendamiento y (b) valor residual no garantizado sea igual al valor justo del activo arrendado; O
La tasa de endeudamiento incremental del arrendatario si la tasa implícita no es observable.
La tasa que la entidad paga actualmente en sus líneas de crédito bancarias
Tasas de bonos corporativos emitidos por la entidad (si aplica)
Tasas de mercado para entidades de riesgo de crédito similar en moneda equivalente y plazo

Componentes de Variable y Pagos Contingentes

La NIIF 16.23 requiere que el pasivo por arrendamiento incluya solo los pagos que son:
Pagos variables que NO se incluyen en el pasivo inicial (hasta que ocurra el evento que los dispara):
Ejemplo con inflación argentina: Industrias Patagónicas S.A., con sede en Comodrivadavia, Chubut, arrienda un inmueble industrial. El contrato especifica:
El auditor calcula:
Documentación: "Se incluyeron los pagos de arrendamiento incluyendo ajustes estimados por IPC al 3,5% anual (basándose en inflación promedio de 3 años del INDEC). La opción de compra de año 3 fue incluida porque es probable que sea ejercida, evidenciado por correspondencia interna y evaluación de intención económica. Depósito de garantía excluido del pasivo por arrendamiento; contabilizado como activo de corto plazo restringido."
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Pagos fijos (incluyendo aquellos con aumentos implícitos por inflación u otra índice)
Pagos variables que dependen de un índice o tasa (por ejemplo, ajuste por IPC, por tasas LIBOR, por indicadores de construcción)
Importes contingentes basados en eventos futuros que pueden o no ocurrir
Pagos por incumplimiento o violación de términos
Opciones de compra cuyo ejercicio no es probable (NIIF 16.18–19)
Alquiler de base: $100.000 mensuales
Ajuste anual: indexado al Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado mensualmente por INDEC
Opción de compra: al año 3, por $1.500.000 (probable que sea ejercida basándose en intención económica)
Depósito de garantía: $100.000 (no es un pago de arrendamiento, es garantía del cumplimiento)
Pagos fijos mensuales de base: $100.000 × 12 meses = $1.200.000 anuales
Ajuste por inflación: Estimado como ~3,5% anual (basándose en inflación histórica e informes del banco central). Los pagos ajustados son aproximadamente:
Año 1: $1.200.000
Año 2: $1.242.000 (1.200.000 × 1,035)
Año 3: $1.285.000 (1.242.000 × 1,035)
etc.
Opción de compra: Dado que es probable que sea ejercida (arrendatario ha indicado intención de compra y ubicación es estratégica), se incluye el $1.500.000 en el pasivo inicial.
Depósito de garantía: No es un pago de arrendamiento; se contabiliza por separado como activo/pasivo según Política contable.

Evaluación de Opciones de Extensión y Compra

La NIIF 16.18–19 requiere que el auditor determine si el arrendatario tiene opciones de extensión o compra cuyo ejercicio es "probable que ocurra" (más probable que no). Esta evaluación es subjetiva y requiere juicio profesional.
Indicadores que una opción de extensión es probable:
Indicadores que una opción de extensión NO es probable:
Ejemplo práctico: Servicios Logísticos del Centro S.R.L., con sede en La Plata, arrienda un depósito de 5.000 m² por un plazo inicial de 5 años, con una opción de extensión por 3 años adicionales al mismo alquiler de base. El auditor recopila evidencia:
Conclusión del auditor: La opción de extensión de 3 años es probable que sea ejercida bajo NIIF 16.18. La duración del arrendamiento es 5 + 3 = 8 años.
Documentación: "La opción de extensión de 3 años fue evaluada como probable basándose en: (1) expresión de intención continuada de la gerencia, (2) inversiones significativas en mejoras del inmueble específicamente ubicadas, (3) términos favorables de extensión ofrecidos por el arrendador, y (4) historial de extensión de arrendamientos anteriores. La duración del arrendamiento se determinó como 8 años bajo NIIF 16.18."
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El arrendatario ha señalado explícitamente intención de extender
El arrendador ha ofrecido incentivos o términos mejorados para inducir la extensión
La ubicación es estratégica y sería costoso relocalizar
Los costos de búsqueda de alternativas son significativos
El historial pasado del arrendatario indica que ha extendido anteriores arrendamientos
El arrendador ha indicado que el inmueble será destinado a otra actividad después del término
El arrendatario ha negociado cláusulas de salida temprana
El valor residual de la opción es considerablemente superior al valor justo actual
El arrendatario ha externado planes de relocalización o reducción de operaciones
Correspondencia de la gerencia: Declara que "la ubicación es estratégica para nuestras operaciones de centro-este y planificamos continuar aquí indefinidamente."
Inversiones del arrendatario en el inmueble: Ha invertido $150.000 en sistemas de racking personalizado que serían imposibles de remover.
Propuesta de valor del arrendador: Ofreció términos mejorados (alquiler de extensión sin aumentos de precio) para asegurar la continuidad.
Historial: Los registros muestran que Servicios Logísticos ha extendido todos sus arrendamientos comerciales en los últimos 10 años.

Medición Inicial del Activo por Derecho de Uso

El activo por derecho de uso (ADU) se mide inicialmente como:
ADU = Pasivo por arrendamiento inicial + Pagos realizados en/antes de inicio (netos de incentivos) + Costos directos incurridos + Costos de desmantelamiento estimados
Componentes:
Ejemplo práctico: Comercial del Plata S.A., con sede en Buenos Aires, arrienda un local comercial en Recoleta. Los términos son:
Cálculo del ADU:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Pasivo por arrendamiento inicial | $800.000 |
| Pagos antes del inicio (alquiler + comisión) | $35.000 |
| Costos directos (legal + registro) | $4.000 |
| Costos de desmantelamiento estimados | $8.000 |
| Activo por derecho de uso (ADU) | $847.000 |
Documentación: "El ADU se medió inicialmente en $847.000, que incluye el pasivo por arrendamiento inicial de $800.000, pagos realizados antes del inicio ($35.000), costos directos incurridos ($4.000), y provisión estimada por costos de desmantelamiento ($8.000). El depósito de garantía de $50.000 se contabilizó por separado como activo restringido bajo NIC 1.81."
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Pasivo por arrendamiento inicial: Calculado como se describe arriba (valor presente de pagos descontados a tasa de descuento incremental de endeudamiento)
Pagos realizados en/antes de la fecha de reconocimiento inicial: Por ejemplo, si el arrendatario pagó $50.000 al arrendador antes de ocupar el inmueble, esta cantidad se añade al ADU.
Costos directos incurrados: Costos para negociar y garantizar el arrendamiento que el arrendatario habría incurrido de todas formas. Ejemplos:
Comisiones de corredores inmobiliarios pagadas por el arrendatario
Costos legales de redacción del contrato
Tasas de registro del arrendamiento (si aplican)
NO incluye: gastos generales de administración, costo de buscar un arrendador, entrenamiento de personal
Costos de desmantelamiento estimados: Si el arrendatario está obligado (por el contrato o por regulaciones locales) a restaurar el inmueble al estado original al término del arrendamiento, se estima el costo presente de esta obligación y se incluye en el ADU. Se reconoce una provisión correspondiente.
Inicio del arrendamiento: 1 de enero de 2024
Pasivo por arrendamiento inicial (VP de pagos): $800.000
Pagos hechos antes del inicio:
Depósito de garantía: $50.000 (NO se incluye en el ADU. es separado)
Alquiler anticipado de enero: $20.000 (SÍ se incluye en el ADU)
Comisión de corredor: $15.000 (SÍ se incluye en el ADU)
Costos directos:
Costos legales de redacción del contrato: $3.000
Tasas de registro: $1.000
Costos de desmantelamiento:
Estimación de restauración de los sanitarios personalizados al estado original: $8.000

Medición Posterior del Pasivo por Arrendamiento

Después del reconocimiento inicial, el pasivo por arrendamiento se mide usando el método del costo amortizado:
Tabla de amortización para Comercial del Plata S.A.:
| Período | Saldo Inicial | Interés (11% ×) | Pago | Amortización Principal | Saldo Final |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | $800.000 | $88.000 | $168.000 | $80.000 | $720.000 |
| Año 2 | $720.000 | $79.200 | $168.000 | $88.800 | $631.200 |
| Año 3 | $631.200 | $69.432 | $168.000 | $98.568 | $532.632 |
| ... | ... | ... | ... | ... | ... |
Documentación en papeles de trabajo: "Se utilizó el método del costo amortizado para medir el pasivo por arrendamiento posterior al reconocimiento inicial. Cada período se reconoce: (a) gasto por interés = saldo anterior × 11%, y (b) reducción del pasivo = pago realizado − interés. La tabla de amortización está disponible en PT [referencia]."
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Interés: Cada período, se reconoce gasto por interés = saldo de pasivo anterior × tasa de descuento incremental de endeudamiento
Amortización de principal: Cada pago de arrendamiento reduce el pasivo en (Pago realizado − Gasto por interés del período)
Cambios en pagos: Si ocurren cambios en los pagos futuros (por ejemplo, cambio en estimación de inflación, nuevo conocimiento sobre ejercicio de una opción), se remide el pasivo; la diferencia se ajusta contra el ADU

Medición Posterior del Activo por Derecho de Uso

El ADU se mide posteriormente como:
ADU (posterior) = ADU inicial − Depreciación acumulada ± Ajustes por remedicións del pasivo ± Revaluaciones (si la política contable lo permite) − Pérdidas por deterioro
La mayoría de las entidades en Argentina usan el modelo de costo, donde el ADU se reduce por:
Ejemplo de depreciación para Comercial del Plata:
Documentación: "El ADU se deprecia con base en el método de línea recta sobre la duración del arrendamiento de 5 años, resultando en una depreciación anual de $169.400. No se identificó evidencia de deterioro. El ADU neto al 31 de diciembre de 2024 es $677.600."
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Depreciación: Usualmente línea recta sobre la duración del arrendamiento. Si la duración es 8 años, la depreciación anual es ADU / 8 años.
Remedicíons del pasivo: Si el pasivo se remide (por cambio en pagos, cambio en duración del arrendamiento), la diferencia se ajusta contra el ADU.
Pérdidas por deterioro: Si hay evidencia de que el ADU está dañado o será abandonado antes de término, se registra una pérdida por deterioro.
ADU inicial: $847.000
Duración del arrendamiento: 5 años (opción de extensión no probable en este ejemplo)
Depreciación anual: $847.000 / 5 = $169.400
Valor neto del libro al final del año 1: $847.000 − $169.400 = $677.600

Divulgaciones Requeridas Bajo NIIF 16

La NIIF 16.51–52 requiere que el preparador divulgue:
Ejemplo de divulgación:
> Arrendamientos (NIIF 16)
>
> La entidad arrienda varios inmuebles comerciales bajo arrendamientos con duración de 5 a 10 años. Los términos de arrendamiento incluyen opciones de extensión que son ejercidas regularmente. El importe de activos por derecho de uso reconocidos al 31 de diciembre de 2024 fue $2.847.000 (2023: $3.016.000), neto de depreciación acumulada de $169.000 anuales. Los pasivos por arrendamiento totalizaron $1.946.000 (2023: $2.115.000).
>
> Los gastos de arrendamiento incluyen depreciación del ADU ($169.000) e interés sobre pasivos por arrendamiento ($214.000), basándose en una tasa de descuento incremental de endeudamiento del 11%.
>
> Se aplicó juicio significativo en: (a) la evaluación de la probabilidad de ejercicio de opciones de extensión, en particular para el inmueble de Recoleta donde la intención continuada de la gerencia es clara; (b) la tasa de descuento incremental, estimada como 11% basándose en tasas de endeudamiento actuales de la entidad; y (c) la separación de componentes, donde $60.000 de pagos de "alquiler + servicios" fueron separados en $40.000 de arrendamiento y $20.000 de servicios.
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Activos por derecho de uso: Monto bruto, depreciación acumulada, y valor neto, generalmente por categoría de activo (inmuebles, maquinaria, vehículos, etc.)
Pasivos por arrendamiento: Desglose de pagos futuros no descontados por períodos de vencimiento (menos de 1 año, 1–5 años, más de 5 años)
Gastos de arrendamiento: Desglose de:
Depreciación del ADU
Interés sobre el pasivo por arrendamiento
Gastos relacionados con arrendamientos de bajo valor
Gastos por arrendamientos de corto plazo
Juicios significativos aplicados:
Cómo se determinó la tasa de descuento
Cómo se evaluaron las opciones de extensión
Cómo se separaron componentes de arrendamiento de componentes de servicio
Estimaciones de pagos variables
Cambios durante el período:
Nuevos arrendamientos reconocidos
Remedicíons de pasivos
Arrendamientos finalizados

Comparativa: NIIF 16 vs. NIC 17 (Anterior)

Para referencia histórica, bajo la NIC 17 anterior:
Bajo NIIF 16:
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Muchos arrendamientos comerciales se clasificaban como "arrendamientos operativos" y se reconocían como gasto en línea recta sin reconocer activos o pasivos en el estado de situación financiera.
Solo los "arrendamientos de financiamiento" (aquellos que transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios del activo) se reconocían como activos y pasivos.
Prácticamente TODOS los arrendamientos (excepto los de plazo menor a 12 meses o activos de bajo valor) se reconocen como activos por derecho de uso y pasivos por arrendamiento.
Esto aumenta de forma notable el total de activos y pasivos en el estado de situación financiera, afectando ratios de apalancamiento, disponibilidad de activos y rentabilidad del patrimonio.