حاسبة الضريبة المؤجلة: العقارات | ciferi

نظرة عامة

تواجه الشركات العاملة في قطاع العقارات تحديات معقدة عند حساب الضريبة المؤجلة بموجب معيار المحاسبة الدولي 12. تعتمد القيمة الدفترية للعقارات والآلات والمعدات على سياسات الاستهلاك المحاسبية، بينما تختلف القيمة الضريبية بناءً على قوانين الاستهلاك الضريبي المحلية. الفروقات الزمنية الناشئة من هذا الاختلاف تُنشئ التزامات أو أصول ضريبية مؤجلة كبيرة.
يختص هذا الجزء من الحاسبة بحالات الشركات العقارية. ندرج الاعتبارات الخاصة بقطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة، بما في ذلك معدل الضريبة على الشركات الذي بدأ سريانه في يونيو 2023، والإعفاءات المحتملة للمناطق الحرة، وطرق التعامل مع فروقات القيمة العادلة في الاستثمارات العقارية.

الفروقات الزمنية الشائعة في العقارات

الاستهلاك والقيمة العادلة

تُقيّم العقارات الاستثمارية بموجب معيار المحاسبة الدولي 40 بإحدى طريقتين: نموذج التكلفة أو نموذج القيمة العادلة. عند استخدام نموذج القيمة العادلة، تُعترف التغيّرات في القيمة العادلة من خلال الأرباح والخسائر. للأغراض الضريبية، الإمارات العربية المتحدة (من خلال الهيئة الاتحادية للضرائب) لا تسمح بخصم تغييرات القيمة العادلة غير المحققة. هذا يعني أن الفرق بين القيمة الدفترية (القيمة العادلة) والقيمة الضريبية (التكلفة الأصلية أو القيمة الدفترية بموجب نموذج التكلفة) ينشئ فرقاً زمنياً قابلاً للخصم عند بيع العقار لاحقاً.
المباني المستأجرة أو المحتفظ بها بقصد البيع يختلف معاملتها الضريبي. تُخضع الهيئة الاتحادية للضرائب أرباح بيع العقارات المحتفظ بها لأقل من سنة إلى الضريبة كدخل عادي. الأرباح على العقارات المحتفظ بها لأكثر من سنة قد تكون معفاة أو خاضعة لسعر ضريبي مختلف حسب الترتيبات القضائية المعمول بها. هذا يؤثر على معدل الضريبة المستخدم في قياس الأصول والالتزامات الضريبية المؤجلة على مكاسب القيمة العادلة.

الإيجار والتزامات IFRS 16

تنشئ عقود الإيجار بموجب معيار المحاسبة الدولي 16 فروقات زمنية منفصلة على كل من أصل حق الاستخدام والالتزام الإيجاري. تُستهلك أصول حق الاستخدام بشكل خطي على فترة الإيجار، بينما تنخفض التزامات الإيجار بناءً على جدول الدفعات. للأغراض الضريبية، تُعامل المدفوعات الإيجارية كمصاريف يتم خصمها عند الدفع. المعديل المنقح لمعيار المحاسبة الدولي 12 (الفعال من 1 يناير 2023) ألزم الشركات بالاعتراف بضريبة مؤجلة على هذه الفروقات الزمنية، حتى إذا بدا الاثنان متعادلاً على الفور.

المخصصات والالتزامات المشروطة

تُرسب الشركات العقارية مخصصات لتكاليف الصيانة المستقبلية، والتزاماً المواقع، والأضرار البيئية المحتملة. بموجب معيار المحاسبة الدولي 37، يتم الاعتراف بهذه المخصصات عندما يكون هناك التزام قانوني أو استدلالي. للأغراض الضريبية، تُسمح الخصومات فقط عند الدفع الفعلي. الفرق بين المخصص المحاسبي والقاعدة الضريبية (التي عادة ما تكون صفراً إلى أن يتم السداد) ينشئ فرقاً زمنياً قابلاً للخصم ومصدراً لأصل ضريبي مؤجل.

المنح والحوافز الحكومية

تقدم الحكومات والسلطات المحلية في الإمارات العربية المتحدة حوافز ومنح للمشاريع العقارية، خاصة في المناطق الحرة والمشاريع التطويرية الكبيرة. بموجب معيار المحاسبة الدولي 20، يمكن للشركات تقليل القيمة الدفترية للأصل أو الاعتراف بالمنحة كدخل مؤجل. بموجب قوانين الضرائب الإماراتية، قد تكون المنح معفاة من الضريبة أو قد تؤثر على أساس التكلفة الضريبية. هذا ينشئ فرقاً زمنياً بين المعاملة المحاسبية والمعاملة الضريبية.

معدل الضريبة المطبق

نسبة الضريبة على الشركات الاتحادية

في يونيو 2023، فرضت الإمارات العربية المتحدة ضريبة على الشركات بنسبة 9% على الأرباح الخاضعة للضريبة التي تتجاوز 375,000 درهم إماراتي سنوياً. الأرباح التي لا تتجاوز هذا الحد معفاة من الضريبة. معدل الضريبة 9% المستخدم في قياس الأصول والالتزامات الضريبية المؤجلة.

المناطق الحرة والإعفاءات

الشركات المرخصة في المناطق الحرة (مثل جافزا في دبي، ودافزا في أبوظبي) قد تكون معفاة من الضريبة على الشركات إذا كانت "شخصاً منطقة حرة مؤهلاً" (Qualifying Free Zone Person). في هذه الحالات، معدل الضريبة المطبق هو 0%، وقد لا تكون هناك حاجة لأصول والتزامات ضريبية مؤجلة على الأرباح المحققة داخل المنطقة الحرة. لكن إذا كان للشركة دخل من خارج المنطقة الحرة، قد يكون معدل 9% مطبقاً على الأرباح الخارجة.

ضريبة القيمة المضافة والضريبة المؤجلة

ضريبة القيمة المضافة (5%) تُطبق على معظم العقارات والخدمات العقارية. ضريبة القيمة المضافة المدفوعة قابلة للاسترجاع إذا كانت الشركة مسجلة. لا تنشئ ضريبة القيمة المضافة فروقات زمنية للضريبة على الشركات (معيار المحاسبة الدولي 12) لأنها ضريبة دخل مختلفة.

اعتبارات التقييم

معايير الاعتراف بأصول ضريبية مؤجلة

يتطلب معيار المحاسبة الدولي 12.24 الاعتراف بأصول ضريبية مؤجلة فقط إذا كان من المحتمل أن تحقق الشركة أرباحاً خاضعة للضريبة مستقبلاً يمكنها أن تستخدم الفروقات القابلة للخصم. بالنسبة لشركة عقارية لديها سجل من الخسائر أو إذا كانت معفاة من الضريبة (مثل شركة في منطقة حرة)، قد لا يكون الاعتراف بأصول ضريبية مؤجلة ممكناً.
مثال: شركة الخليج للتطوير العقاري ذ.م.م، مقرها دبي، تدير مشروع تطوير حضر يمتد على عدة سنوات. في السنة الأولى، لديها خسائر بقيمة 20 مليون درهم إماراتي من النشاط التطويري (مصاريف البناء والتمويل). لديها فروقات قابلة للخصم من المخصصات بقيمة 5 ملايين درهم. بموجب معيار المحاسبة الدولي 12.35، قد لا تعترف بأصل ضريبي مؤجل على هذه الفروقات إلا إذا قدمت أدلة مقنعة بأن المشروع سيحقق أرباحاً خاضعة للضريبة عند اكتماله وبدء تحقيق الإيرادات من الإيجار والبيع. وثائق خطة المشروع وتوقعات إيرادات الإيجار تدعم التقييم.

معدل الضريبة عند الاستحقاق

يتطلب معيار المحاسبة الدولي 12.47 قياس الأصول والالتزامات الضريبية المؤجلة بالمعدل المتوقع أن ينطبق عندما ينعكس الفرق الزمني. بالنسبة لشركة عقارية في الإمارات، هذا عادة ما يكون 9%، لكن إذا كانت الشركة تتوقع أن تصبح معفاة من الضريبة (على سبيل المثال، الانتقال إلى منطقة حرة) قبل عكس الفرق، قد يكون المعدل المناسب 0%. هذا يتطلب تقييماً لخطط الشركة المستقبلية.

الإفصاح والتوثيق

متطلبات الإفصاح بموجب معيار المحاسبة الدولي 12.79 إلى 12.88

يتطلب المعيار إفصاحات عن:
بالنسبة لشركة عقارية، هذه الإفصاحات يجب أن تبين تأثير نموذج القيمة العادلة، فروقات استهلاك الممتلكات والمعدات، والمخصصات على الأصول والالتزامات الضريبية المؤجلة الإجمالية.

توثيق الحسابات

احتفظ بوثائق تدعم كل فرق زمني معترف به: جداول الاستهلاك، وتقييمات القيمة العادلة (من تقارير تقييم مستقلة)، وجداول المخصصات، وخطط استرجاع الأصول الضريبية المؤجلة. المراجعون (خاصة تلك التي تخضع لرقابة الهيئة الاتحادية للضرائب أو SCA) يتوقعون أن تكون الحسابات قابلة للتحقق من خلال السجلات الأساسية.

• الرصيد الإجمالي للأصول الضريبية المؤجلة والالتزامات الضريبية المؤجلة حسب نوع الفرق الزمني
• الحركات في رصيد الأصول والالتزامات الضريبية المؤجلة خلال الفترة
• مصالحة معدل الضريبة الاسمي والمعدل الفعلي (معيار المحاسبة الدولي 12.81)
• مبالغ فروقات قابلة للخصم وخسائر ضريبية لم يتم الاعتراف بأصول ضريبية مؤجلة عليها (معيار المحاسبة الدولي 12.81)

كيفية استخدام الحاسبة للعقارات

الخطوة 1: إدخال الممتلكات والمعدات

أدخل كل فئة من الممتلكات (مباني، أراضي، محسّنات تأجيرية) مع:
مثال:

الخطوة 2: إدخال فروقات القيمة العادلة

إذا كانت الشركة تستخدم نموذج القيمة العادلة لاستثمارات عقارية:
مثال:

الخطوة 3: إدخال المخصصات

أضف مخصصات لإصلاح الممتلكات والمسؤوليات البيئية:
توثيق الملاحظة: تقدير إدارة لتكاليف إصلاح الأساس بناءً على تقييم هندسي.

الخطوة 4: إدخال التزامات IFRS 16

إدخال القيمة الدفترية لأصل حق الاستخدام والتزام الإيجار بشكل منفصل:
مثال:

الخطوة 5: تحديد معدل الضريبة

حدد المعدل المناسب:

الخطوة 6: إخراج النتائج

تُظهر الحاسبة:
استخدم هذا كأساس لورقة عمل معيار المحاسبة الدولي 12 في ملف المراجعة الخاص بك.

• القيمة الدفترية بموجب معيار المحاسبة الدولي (صافي القيمة الدفترية بعد الاستهلاك)
• القيمة الضريبية (عادة تكلفة الشراء الأصلية، أو في بعض الولايات القضائية، القيمة الضريبية المكتوبة بموجب النظام الضريبي المحلي)
• مبنى مقر العمل: قيمة دفترية 50 مليون درهم، استهلاك متراكم 10 ملايين، قيمة دفترية صافية 40 مليون درهم. القيمة الضريبية 50 مليون درهم (التكلفة الأصلية، لا استهلاك ضريبي مسموح به). الفرق الزمني: التزام 10 ملايين درهم.
• القيمة الدفترية = القيمة العادلة الحالية (من تقييم مستقل)
• القيمة الضريبية = التكلفة الأصلية أو قيمة دفترية تاريخية
• ممتلكات استثمارية مستأجرة: قيمة دفترية 100 مليون درهم (قيمة عادلة)، تكلفة أصلية 80 مليون درهم. الفرق الزمني: التزام 20 مليون درهم، معدل الضريبة 9%، التزام ضريبي مؤجل 1.8 مليون درهم.
• القيمة الدفترية = مبلغ المخصص
• القيمة الضريبية = 0 (لم يتم الخصم حتى الآن، يُخصم عند الدفع)
• أصل حق الاستخدام: قيمة دفترية × (صافي)، قيمة ضريبية 0 (الإيجار يُخصم عند الدفع)
• التزام الإيجار: قيمة دفترية = المبلغ الحالي للالتزام، قيمة ضريبية 0
• عقد إيجار لمكتب: أصل حق الاستخدام 10 ملايين درهم (صافي)، التزام 9 ملايين درهم. الفروقات الزمنية المنفصلة تنشئ أصل ضريبي مؤجل على التزام الإيجار والتزام ضريبي مؤجل على أصل حق الاستخدام.
• 9% للشركات التي تخضع لضريبة الشركات الاتحادية في الإمارات
• 0% إذا كانت الشركة معفاة (مثل شركة منطقة حرة مؤهلة)
• معدل مختلط إذا كان للشركة دخل من داخل وخارج المناطق الحرة
• إجمالي الأصول الضريبية المؤجلة
• إجمالي الالتزامات الضريبية المؤجلة
• صافي الموقف (التزام أو أصل)
• تفصيل حسب نوع الفرق الزمني

الملاحظات المتعلقة بالمراجعة

اختبار الحسابات الضريبية

عند تدقيق حسابات الضريبة المؤجلة لشركة عقارية:

نقاط شائعة للخطأ

• تحقق من القيم الضريبية مقابل إقرارات الضرائب المقدمة (إن وُجدت)
• تحقق من جداول الاستهلاك المحاسبي مقابل سياسات الشركة المتبنّاة
• قيّم توقعات الأرباح المستقبلية المستخدمة في تقييم الأصول الضريبية المؤجلة
• اختبر أن المعدل الضريبي المستخدم هو المعدل المتوقع أن ينطبق عند عكس الفرق
• استخدام معدل ضريبي قديم (قبل فرض ضريبة الشركات في يونيو 2023)
• الفشل في الاعتراف بفروقات زمنية منفصلة على أصول حق الاستخدام والتزامات الإيجار بعد تعديل معيار المحاسبة الدولي 12
• عدم توثيق الأساس المنطقي لعدم الاعتراف بأصول ضريبية مؤجلة
• افتراض أن شركات المناطق الحرة لا تتعرض لأي عبء ضريبي دون تقييم الدخل من خارج المنطقة الحرة

الموارد والمراجع

---

• معيار المحاسبة الدولي 12: معالجة الدخل الضريبي: يوفر الإطار الكامل للاعتراف والقياس والإفصاح
• معيار المحاسبة الدولي 16: الممتلكات والمعدات: حدد قياس الممتلكات وسياسات الاستهلاك
• معيار المحاسبة الدولي 40: استثمارات عقارية: غطّ نموذج القيمة العادلة والفروقات الزمنية الناتجة
• الهيئة الاتحادية للضرائب: أدلة الضريبة على الشركات والقرارات الموضحة: متاحة على موقع الهيئة