Definition
Quasi tutti i contratti di locazione post-2019 sono stati iscritti come attività per il diritto d'uso senza rivalutare la componente di servizio incorporata, e i controlli CONSOB sugli IFRS reporter lo confermano. IFRS 16.22 e IFRS 16.24 impongono al locatario di rilevare separatamente il diritto d'uso e la passività di locazione, ma sono i paragrafi 26-28 sui componenti non-lease a rappresentare il punto di frizione nei fascicoli di revisione.
Come funziona
IFRS 16.22 richiede al locatario di contabilizzare il diritto d'uso come attività. Alla data di inizio della locazione, il locatario rileva due elementi nello stato patrimoniale: il diritto d'uso (attività) e la passività di locazione. Il diritto d'uso non è una voce di credito fiscale né un'opzione contabile, ma un requisito obbligatorio per ogni contratto che rientri nel perimetro di IFRS 16.
La misurazione iniziale del diritto d'uso (IFRS 16.24) si compone di: l'importo della passività di locazione alla data di inizio, i pagamenti iniziali dovuti al locatore (tipicamente il primo canone), i costi diretti iniziali sostenuti dal locatario, al netto degli incentivi ricevuti. Qualora il locatario sostenga costi direttamente attribuibili all'attivazione della locazione (per esempio le commissioni legali per la stipula), tali costi andranno capitalizzati come parte del costo del diritto d'uso e non rilevati a conto economico nell'esercizio.
Dopo il riconoscimento iniziale, il diritto d'uso viene misurato al costo meno l'ammortamento cumulato e le perdite di valore. L'ammortamento (IFRS 16.31) decorre dalla data di inizio della locazione e segue il metodo a quote costanti sulla durata stimata, salvo evidenza che il modello di consumo del beneficio economico risulti diverso. Se il locatario dispone di un'opzione di acquisto del bene al termine della locazione e sia ragionevolmente certo di esercitarla, la vita utile coprirà il periodo dalla data di inizio all'esercizio dell'opzione. In assenza di tale certezza, la vita utile coincide con la durata della locazione.
Non sempre i team distinguono correttamente tra vita utile del diritto d'uso e vita utile del bene sottostante. Non sono la stessa grandezza. Un edificio potrebbe durare 50 anni; se però il contratto ha durata 10 anni senza opzione di rinnovo e il locatario non esprime certezza ragionevole sull'esercizio di un'opzione di acquisto, l'ammortamento del diritto d'uso copre il periodo di 10 anni, non 50. L'ispettore CONSOB che rilevi un ammortamento su 50 anni in presenza di un contratto decennale non concederà repliche: le carte erano leggere.
Esempio pratico: Officine Metallurgiche Toscane S.r.l.
Cliente: società italiana di lavorazioni meccaniche, FY2024, ricavi EUR 18,5M, bilancio in IFRS, sede a Montevarchi (Arezzo).
Nel giugno 2024, Officine Metallurgiche Toscane stipula un contratto di locazione per una pressa idraulica utilizzata nella produzione. Durata del contratto: 5 anni. Canone mensile: EUR 2.800. Nessuna opzione di acquisto. Costi per la stipula del contratto (consulenza legale): EUR 1.200. Il locatore concede uno sconto all'avvio: EUR 3.000.
Passo 1: Misurazione iniziale del diritto d'uso (giugno 2024)
Valore attuale della passività di locazione: EUR 168.000 (determinato attualizzando i canoni futuri al tasso di finanziamento marginale del locatario). Pagamenti iniziali: EUR 2.800 × 1 mese = EUR 2.800 (primo canone dovuto immediatamente). Costi diretti iniziali: EUR 1.200 (spese legali). Meno: incentivi ricevuti: EUR (3.000).
Documentazione nel fascicolo di revisione: foglio di calcolo che mostra il totale dei pagamenti dovuti nel primo mese, la sottrazione dell'incentivo non rimborsabile e l'allocazione dei costi diretti al diritto d'uso (non alla passività di locazione).
Valore di iscrizione iniziale del diritto d'uso: EUR 168.000 + EUR 2.800 + EUR 1.200 − EUR 3.000 = EUR 169.000.
Passo 2: Determinazione della vita utile (giugno 2024)
Durata del contratto: 5 anni (60 mesi). Opzione di acquisto al termine: assente. Certezza ragionevole di rinnovo: nulla documentata.
Documentazione nel fascicolo di revisione: paragrafo del contratto di locazione che conferma la durata di 5 anni e l'assenza di opzioni. Memorandum che documenta il giudizio sulla certezza del rinnovo (nulla).
Vita utile del diritto d'uso: 5 anni. Ammortamento annuale: EUR 169.000 ÷ 5 anni = EUR 33.800 per anno.
Passo 3: Primo ammortamento (da giugno 2024 a dicembre 2024)
Periodo di ammortamento: 7 mesi (giugno-dicembre 2024). Ammortamento nel FY2024: EUR 33.800 × (7 ÷ 12) = EUR 19.717.
Documentazione nel fascicolo di revisione: foglio di calcolo che mostra il tasso mensile di ammortamento (EUR 33.800 ÷ 12 = EUR 2.817 al mese), la moltiplicazione per il numero di mesi nel primo esercizio e il riferimento al paragrafo del contratto che specifica la data di inizio della locazione.
Valore netto nel bilancio al 31 dicembre 2024: EUR 169.000 − EUR 19.717 = EUR 149.283.
Passo 4: Revisione ispettiva di fine anno (dicembre 2024)
Controllo: il team ha separato il diritto d'uso dalla passività di locazione nei prospetti? Sì. Controllo: la vita utile riflette la durata del contratto, non la vita economica del bene? Sì. Controllo: l'ammortamento è stato contabilizzato dal mese di inizio, non da un mese convenzionale? Sì.
Conclusione: questo approccio regge in ambito ispettivo. Qualora il team avesse incluso nel diritto d'uso anche i costi stimati di manutenzione futura della pressa (non ammessi da IFRS 16.24), oppure avesse ammortizzato il diritto d'uso su 7 anni sulla base della vita fisica del cespite, il fascicolo avrebbe esposto rilievi significativi.
Cosa notano i revisori e i pratici
La pratica più frequente: molti team riportano il diritto d'uso al costo storico ma non applicano l'ammortamento sistematico nei periodi successivi. IFRS 16.31 richiede che il diritto d'uso sia misurato al costo meno l'ammortamento cumulato; omettere l'ammortamento produce un'attività gonfiata nel bilancio, e tickare meccanicamente il roll-over senza ricalcolare non basta. Il collegio sindacale che esamini il bilancio ai sensi dell'art. 2403 C.C. dovrebbe rilevare l'incoerenza; il revisore legale ai sensi del D.Lgs. 39/2010 deve documentarla prima che arrivi al bilancio finale.
L'errore documentale: il diritto d'uso viene riconosciuto e ammortizzato, ma il fascicolo di revisione manca della documentazione esplicita sulla stima della vita utile. Il fascicolo contiene il contratto e il calcolo dell'ammortamento, ma non il memorandum che spieghi per quale ragione la vita utile sia stata fissata a X anni e non a Y. Questo crea un'evidenza incompleta qualora arrivi un'ispezione MEF.
Il confine con il componente di servizio: alcuni team separano il diritto d'uso in componenti (per esempio, un diritto d'uso sulla struttura dell'edificio e un diritto d'uso sui servizi comuni inclusi nel canone). Se il contratto non scompone chiaramente i pagamenti, la separazione va supportata da una valutazione tecnica documentata (per esempio, una perizia indipendente). La separazione di default, senza evidenza, è una lacuna ispettiva ricorrente nei rilievi CONSOB sulle EIP.
Termini correlati
Passività di locazione - L'obbligazione presente di pagare i canoni, misurata al valore attuale dei pagamenti dovuti e distinta dal diritto d'uso.
Ammortamento - Il processo sistematico di allocazione del costo del diritto d'uso lungo la durata della locazione.
Valore equo - Il valore usato per determinare il costo iniziale del bene sottostante nel contratto di locazione.
Perdita di valore - La riduzione del valore netto contabile del diritto d'uso quando il suo valore recuperabile risulti minore del valore di bilancio.
IFRS 16 - Il principio contabile che disciplina il riconoscimento e la misurazione delle locazioni secondo il modello IFRS.
Locazioni operative vs. finanziarie - La distinzione (ora eliminata da IFRS 16 per il locatario) tra due categorie storiche di locazioni, rilevante per la comprensione dei sistemi di bilancio precedenti.
---