Come funziona
Una locazione crea due elementi separati nel bilancio: un diritto d'uso (attivo) e una passività. La passività rappresenta l'obbligazione legale e contrattuale di pagare il locatore.
Secondo IFRS 16 paragrafo 23, al riconoscimento iniziale la passività da locazione è misurata al valore attuale dei pagamenti della locazione non ancora effettuati, attualizzati utilizzando il tasso di interesse implicito della locazione. Se tale tasso non può essere prontamente determinato, si utilizza il tasso marginale di finanziamento del locatario (IFRS 16.26).
Dopo il riconoscimento iniziale, la passività da locazione aumenta per effetto dell'interesse (misurato applicando il tasso di sconto ai saldi in sospeso) e diminuisce per i pagamenti della locazione effettuati. Questo processo crea un aumento sistematico della passività nel tempo, noto come "accretion" dell'interesse, che deve essere registrato in conto economico come costo per interessi (IFRS 16.36).
Un aspetto frequentemente sottovalutato: le passività da locazione richiedono rivalutazione non solo quando il tasso di sconto cambia (ad esempio, in caso di cambio del merito creditizio del locatario), ma anche quando emergono nuove informazioni sulla durata della locazione stessa. Se un'opzione di rinnovo diventa ragionevolmente certa di essere esercitata, la passività deve essere ricalcolata includendo i pagamenti per il periodo di rinnovo (IFRS 16.39).
Esempio pratico: Manifatture Carpentieri S.r.l.
Cliente: Società italiana di carpenteria metallica, FY2024, asset totali EUR 18M, IFRS reporter.
Scenario: La società sottoscrive una locazione di tre anni per una nuova pressa idraulica, con pagamenti mensili di EUR 8.500. Il tasso di interesse implicito della locazione non è disponibile nei termini contrattuali. Tasso marginale di finanziamento della società: 4,5% annuo.
Passo 1: Determinare i pagamenti della locazione inclusi nella misurazione.
Pagamenti mensili inclusi: EUR 8.500 × 36 mesi = EUR 306.000.
Nota di documentazione: verificare il contratto per eventuali opzioni di acquisto, rinnovo o fine anticipata. Escludere i costi di servizio e i pagamenti di variabile non inclusi nella locazione.
Passo 2: Calcolare il valore attuale utilizzando il tasso marginale di finanziamento.
Valore attuale = EUR 8.500 × [(1 − (1 + 0,045/12)^−36) / (0,045/12)]
Valore attuale ≈ EUR 283.400.
Nota di documentazione: ragionare sulla scelta del tasso marginale. Quanto è coerente con il profilo creditizio della società rispetto ai tassi praticati dai fornitori di credito?
Passo 3: Registrare la passività iniziale e il diritto d'uso.
Data di inizio della locazione (1° gennaio 2024):
Nota di documentazione: il diritto d'uso e la passività iniziale devono essere uguali alla data di inizio, salvo per pagamenti anticipati o costi di transazione.
Passo 4: Registrare il primo mese di interesse e pagamento.
Interesse maturato (gennaio 2024): EUR 283.400 × (0,045 / 12) ≈ EUR 1.063.
Pagamento effettuato: EUR 8.500.
Diminuzione della passività: EUR 8.500 − EUR 1.063 = EUR 7.437.
Saldo passività al 31 gennaio: EUR 283.400 − EUR 7.437 = EUR 275.963.
Nota di documentazione: l'interesse deve essere calcolato mensile sul saldo precedente, riflettendo il metodo della gestione dei costi di interesse secondo IFRS 16.36.
Conclusione: Alla fine del primo anno (31 dicembre 2024), dopo 12 pagamenti di EUR 8.500 e l'accretion dell'interesse, la passività da locazione sarà ridotta a circa EUR 217.000. Questo saldo è difendibile se i calcoli e i tassi utilizzati sono documentati nel fascicolo; se invece la società ha registrato un semplice ammortamento lineare della passività, il fascicolo non reggerà a una revisione ispettiva.
- Dare: Diritto d'uso da locazione EUR 283.400
- Avere: Passività da locazione EUR 283.400
Cosa controllano i revisori (e cosa sbagliato)
- Livello 1 (Rilievi ispettivi specifici): L'AFM, in revisioni di File Quality sui bilanci IFRS, ha rilevato che le società non rivalutano la passività da locazione quando il tasso di interesse di mercato del cliente cambia sensibilmente (ad esempio, downgrade del merito creditizio). IFRS 16 non prevede una rivalutazione per cambio di tassi di mercato generici, ma quando il tasso marginale di finanziamento specifico della società cambia (ad esempio, nuovo accordo bancario), una riconsiderazione è appropriata e deve essere documentata.
- Livello 2 (Errore pratico frecquente): Molti team confondono il tasso di interesse implicito della locazione (che dipende dai termini contrattuali) con il tasso marginale di finanziamento (che dipende dal cliente e dal contesto di mercato). IFRS 16.26 richiede che si usi il tasso implicito se determinabile; se non lo è, si usa il tasso marginale. La mancanza di documentazione di quale tasso è stato scelto e perché è il rilievo piu frequente in questo ambito.
- Livello 3 (Lacuna pratica diffusa): Quando una locazione include un'opzione di rinnovo o di acquisto, molte società non rivalutano la passività se l'esercizio di tale opzione diventa ragionevolmente certo successivamente al riconoscimento iniziale. IFRS 16.39 richiede una rivalutazione, ma il fascicolo spesso non documenta né il momento in cui l'opzione è diventata ragionevolmente certa né il nuovo calcolo della passività.
Passività da locazione vs. Diritto d'uso
Sebbene siano strettamente correlati, questi sono due elementi distinti con significati e trattamenti diversi.
| Dimensione | Passività da locazione | Diritto d'uso |
|---|---|---|
| Cosa rappresenta | Obbligazione contrattuale di pagare | Bene controllato dalla società |
| Riconoscimento iniziale | Valore attuale dei pagamenti | Uguale alla passività + costi diretti + pagamenti anticipati |
| Movimentazione | Diminuisce per interessi pagati, aumenta per interessi maturati | Diminuisce per ammortamento sistematico |
| Valutazione post-iniziale | Ammortamento: interesse + pagamenti | Ammortamento lineare o per unita prodotta |
| Rievalutazione | Sì, se cambiano i pagamenti o il tasso | Sì, se la durata della locazione cambia |
La confusione tra questi due elementi è rara nei bilanci consolidati preparati con assistenza di esperti IFRS, ma è frequente nei bilanci di società di medie dimensioni che gestiscono le locazioni in modo meno sofisticato.
Come documentare correttamente
Per una passività da locazione, la carta di lavoro di revisione deve contenere:
- Foglio di calcolo del tasso: Quale tasso è stato utilizzato, come è stato determinato, quale sezione del contratto lo supporta.
- Tabella di riconciliazione: Saldo iniziale, interesse, pagamenti, rivalutazioni, saldo finale, affiancate al registro contabile della società.
- Verifica dei pagamenti: Collegamento tra i pagamenti registrati in contabilità e i pagamenti contrattuali (spesso diversi se anticipati o differiti).
- Nota sulla rivalutazione: Se il tasso è cambiato o se la durata della locazione è stata rivista, documentare la data in cui è avvenuto il cambio, il nuovo calcolo e l'importo del rettifiche.
Strumenti correlati
Il Calcolatore di Locazioni IFRS 16 di ciferi calcola il valore attuale iniziale della passività, genera il piano di ammortamento per tre anni e produce note per la riconciliazione con il bilancio. Esporta in Excel per integrare nella carta di lavoro: entra nel calcolo iniziale, il resto è validazione.
Termini correlati
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- Diritto d'uso (right-of-use asset): l'attivo correlato alla passività da locazione, misurato a costo meno ammortamento accumulato.
- Tasso marginale di finanziamento: il tasso di interesse che la società dovrebbe pagare per prendere in prestito i fondi necessari al finanziamento del bene, utilizzato quando il tasso implicito della locazione non è determinabile.
- Tasso di interesse implicito della locazione: il tasso contenuto nei termini contrattuali della locazione, che equipara il valore del bene ai pagamenti dovuti.
- Locazione operativa: una locazione in cui il rischio e i benefici del bene rimangono con il locatore (rilevanza minore dopo IFRS 16, che ha eliminato questa distinzione).
- Ammortamento del diritto d'uso: la riduzione sistematica del diritto d'uso durante la durata della locazione, solitamente su base lineare.
- Durata della locazione (lease term): il periodo non cancellabile plus qualsiasi periodo coperto da un'opzione di rinnovo ragionevolmente certa.