Come funziona
Lo IFRS 16.24 definisce la durata del leasing come il periodo non cancellabile, ma il significato pratico è più ampio. Se un'entità locataria ha un diritto contrattuale di rinnovare il leasing a condizioni economiche favorevoli, e il management intende esercitare quel diritto, il revisore deve includere quel periodo di rinnovo nella durata calcolata dal locatario. Lo IFRS 16 paragrafo 27 richiede che il locatario includa i periodi di rinnovo opzionali solo quando ha ragionevole certezza di esercitarli. Ragionevole certezza non è probabilità superiore al 50%. È determinata dal giudizio professionale applicato ai fatti e alle circostanze dell'entità. Il concetto viene applicato al momento della valutazione iniziale del leasing, poi rivalutato se cambiano le circostanze significative che influenzano il giudizio del management circa l'intenzione di rinnovare.
Nella pratica, molti locatari calcolano la durata basandosi unicamente sulla scadenza iniziale del contratto, ignorando le opzioni di rinnovo incorporate nel leasing. Questo non è conforme allo IFRS 16. Un bene locato per un periodo iniziale di tre anni con un'opzione di rinnovo quinquennale a canone nominale rappresenta praticamente una durata di otto anni, non tre. Il revisore deve verificare che il management abbia documentato la valutazione sulla ragionevole certezza di rinnovamento e abbia applicato coerentemente quel giudizio.
Esempio pratico: Colomba Trasporti S.r.l.
Client: società italiana di logistica, FY2024, sede a Modena, reporter IFRS.
Colomba Trasporti ha sottoscritto un contratto di leasing per un magazzino il 1º gennaio 2024. Il contratto prevede:
Passo 1: Valutazione della ragionevole certezza: Il management di Colomba redige una documentazione interna in cui afferma che il magazzino è strategico per le operazioni di distribuzione, che non intende vendere la struttura al termine del periodo iniziale, e che il rinnovo a EUR 15.000 annui è economicamente conveniente rispetto ai costi di mercato stimati in EUR 55.000–70.000 per locali comparabili nella zona. Documentazione in carta di lavoro: memorandum della direzione con valutazione degli intenti strategici, analisi costi-benefici del rinnovo, stima di mercato del costo di locazione comparabile.
Passo 2: Applicazione della durata calcolata: Colomba determina che la ragionevole certezza di esercitare l'opzione di rinnovo decennale è alta. Perciò, la durata del leasing utilizzata nel calcolo del diritto d'uso è 15 anni (5 anni iniziali + 10 anni di rinnovo). Documentazione in carta di lavoro: tabella della durata con le componenti del calcolo, cross-reference al memorandum sulla ragionevole certezza.
Passo 3: Verifica della conseguenza: Con una durata di 15 anni, il revisore calcola l'ammortamento annuale del diritto d'uso come 1/15 del costo iniziale. Se Colomba avesse invece usato solo i 5 anni iniziali, l'ammortamento sarebbe stato 1/5, comportando una sovrastima annuale dell'utile di EUR 8.600 (la differenza tra i due ammortamenti) fino al rinnovo effettivo. Documentazione in carta di lavoro: prospetto di riconciliazione tra la durata rivendicata da Colomba e la durata secondo la valutazione dello IFRS 16, con impatto sugli ammortamenti.
Conclusione: La documentazione della ragionevole certezza non è opzionale. Senza questa valutazione scritta, il file risulta incompleto anche se il numero della durata risulta corretto per coincidenza. Una opzione di rinnovo economicamente conveniente e correlata a una funzione strategica dell'entità rappresenta un indicatore forte di ragionevole certezza.
- Periodo iniziale fisso: 5 anni (scadenza 31 dicembre 2028)
- Opzione di rinnovo: 10 anni aggiuntivi al canone di EUR 15.000 all'anno (significativamente inferiore ai EUR 65.000 dell'anno corrente)
- Canone iniziale: EUR 65.000 annui per il periodo fisso
Cosa i revisori e gli ispettori colgono male
- Tier 1: Rilievi ispettivi: La FRC nel suo rapporto 2024 su verifiche nel settore immobiliare e logistica ha osservato che il 42% dei fascicoli non conteneva una documentazione esplicita della valutazione della ragionevole certezza per le opzioni di rinnovo, anche quando il management aveva scelto di includerle nella durata. La documentazione implicita ("il management intende chiaramente rinnovare") non è sufficiente allo IFRS 16.24.
- Tier 2: Errore riferito allo standard: Il paragrafo 27 dello IFRS 16 richiede una valutazione della ragionevole certezza al momento della contabilizzazione iniziale. I team frequentemente supportano questa valutazione con considerazioni vaghe nel working paper (ad es. "il management ritiene sia conveniente") anziché con un'analisi strutturata dei fattori economici e strategici che supportano l'intenzione di rinnovare. L'analisi deve includere: (a) il confronto tra il canone opzionale e i costi di mercato stimati, (b) l'importanza strategica del bene per le operazioni dell'entità, (c) il costo di dismissione e reperimento di un sostituto.
- Tier 3: Divario pratico documentale: La rivalutazione della ragionevole certezza quando cambiano le circostanze (ad es. il management pianifica la cessione delle operazioni, cambia la strategia di espansione) è raramente documentata nei working paper, anche se lo IFRS 16 la richiede implicitamente. Molti team calcolano la durata una volta al riconoscimento iniziale e non la riesamina neppure se il client segnala un cambio di strategie.
Vs. Opzione di rinnovo (IFRS 16.18–20)
Opzione di rinnovo è il termine contrattuale nel leasing. Durata del leasing è la conseguenza contabile di quella opzione una volta che il locatario applica il giudizio della ragionevole certezza. Non sono la stessa cosa.
| Aspetto | Opzione di rinnovo | Durata del leasing |
|--------|-------|-------|
| Cosa è | Diritto contrattuale scritto nel leasing di prolungare l'uso | Periodo contabile utilizzato nel riconoscimento iniziale, inclusa l'opzione se ragionevolmente certa |
| Chi lo determina | Redattore del contratto (locatore e locatario) | Locatario (o revisore in verifica) applicando il giudizio |
| Quando sorge l'obbligo di includerla | Esiste al momento della stipula del contratto | Emerge dal giudizio sulla ragionevole certezza |
| Impatto su ammortamento e interesse | Nessuno, finché non è inclusa nella durata | Diretto: estende la base di ammortamento e riduce l'interesse passivo annuale |
Se un'opzione di rinnovo esiste contrattualmente ma il locatario valuta ragionevolmente che non la eserciterà (ad es., perché il canone opzionale è superiore ai costi di mercato, o il bene non è piu strategico), la durata non include quel periodo. Il contratto continua a contenere l'opzione, ma il calcolo contabile non la include. Questo è il divario tra il fatto contrattuale e il fatto contabile che i revisori spesso confondono.
Termini correlati
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- Diritto d'uso – l'attivo riconosciuto dal locatario che rappresenta il diritto di utilizzare il bene locato durante la durata del leasing.
- Valutazione iniziale del leasing – il processo mediante il quale il locatario determina la durata, il tasso di sconto e il corrispettivo del leasing al momento del riconoscimento.
- Canone di leasing – il corrispettivo pagato dal locatario, incluso nel calcolo della passività del leasing secondo lo IFRS 16.
- Opzione di acquisto – un'opzione che permette al locatario di acquisire la proprietà del bene; inclusa nella durata solo se ragionevolmente certa secondo lo IFRS 16.
- Leasing breve – leasing la cui durata iniziale è di 12 mesi o inferiore; escluso dal riconoscimento del diritto d'uso secondo lo IFRS 16.5.