Durée du contrat de location

Fonctionnement

IFRS 16.24 pose la règle : la durée du contrat commence à la date de commencement et se termine au moment où le droit à l'utilisation prend fin. Cela signifie la période fixe, augmentée de toute option de renouvellement que le preneur est pratiquement certain de lever (IFRS 16.24a), diminuée de toute option de résiliation que le preneur a le droit d'exercer (IFRS 16.24c).

Le mot qui fait trébucher les collaborateurs : « pratiquement certain ». Ce seuil ne signifie pas « probable ». IFRS 16.B37 précise que l'on considère les faits et circonstances au moment initial du contrat : la nature de la location, les considérations économiques et les historiques de renouvellement de locations similaires. Un preneur qui a investi 2 M EUR dans l'aménagement du local pour sa boulangerie est pratiquement certain de renouveler le bail de 6 ans. Un preneur qui loue un camion de livraison pour une saison n'est pas pratiquement certain de renouveler simplement parce qu'une option contractuelle existe.

Chez nos clients, l'évaluation de la certitude pratique se fait parfois au doigt mouillé : « on va renouveler, c'est sûr ». Sauf que le dossier doit contenir une analyse formelle des facteurs de décision, pas une conviction orale du directeur financier.

IFRS 16.25 oblige également à réestimer la durée si un changement de faits ou circonstances rend la conclusion antérieure inapplicable. Cela crée un point de contrôle régulier : au moment de chaque clôture d'exercice, la conclusion sur l'option tient-elle toujours ?

Exemple pratique : Boulangerie Delfosse SARL

Client : entreprise française (SARL), Boulangerie Delfosse, basée à Lyon. FY2024. Loue son local commercial auprès d'un propriétaire privé. Reporting IFRS.

Étape 1 — Identification des conditions du contrat

- Période fixe : 6 ans (72 mois) au 1er janvier 2024 - Paiement mensuel : 3 200 EUR - Option de renouvellement : 6 ans supplémentaires au prix renégocié chaque année - Investissements de Delfosse dans le local : comptoir personnalisé (45 000 EUR), peinture professionnelle (8 000 EUR), installations électriques spécialisées (12 000 EUR), signalétique extérieure (4 500 EUR) = 69 500 EUR de coûts d'adaptation non récupérables

Note de documentation : « Contrat de location du local commercial, rue de la République, Lyon. Durée initiale : 72 mois. Option de renouvellement : 72 mois supplémentaires. Investissements d'aménagement : 69 500 EUR. Propriétaire : Immobilier Prestige. »

Étape 2 — Évaluation de la certitude pratique au moment initial

Delfosse a investi 69 500 EUR pour adapter le local. Le secteur boulangerie-pâtisserie en France montre un taux de renouvellement de locations commerciales supérieur à 85 % quand des investissements significatifs ont été consentis. Le preneur contrôle la décision de lever l'option. Pas de restrictions contractuelles. Conclusion : pratiquement certain de renouveler.

Note de documentation : « Conclusion : option de renouvellement pratiquement certaine d'être levée. Fondement : investissements non récupérables de 69 500 EUR ; taux de renouvellement historique dans le secteur boulangerie > 85 % ; contrôle du preneur sur la décision. »

Étape 3 — Calcul de la durée du contrat

- Durée initiale : 72 mois - Option de renouvellement incluse : 72 mois - Durée totale du contrat : 144 mois (12 ans)

Note de documentation : « Durée du contrat de location = 144 mois. Base : 72 mois fixes + 72 mois option (pratiquement certain). »

Étape 4 — Impact sur la comptabilisation

L'actif de droit d'utilisation se mesure sur 144 mois, pas 72. Les paiements de location sur 144 mois alimentent le calcul de la valeur actuelle. Les intérêts sont comptabilisés sur 12 ans. La charge d'amortissement annualisée est 1/144ème du coût initial de l'actif, pas 1/72ème. Si Delfosse avait retenu 72 mois, l'amortissement annuel aurait doublé et les charges financières auraient été sous-estimées, masquant le coût économique réel de la location.

Note de documentation : « Amortissement annuel : (Coût initial de l'ADU) ÷ 144 mois. Intérêts : calculés sur la durée de 144 mois sur le solde du passif de location. »

Ce que les réviseurs et auditeurs confondent

Erreur de premier rang : une inspection de la H2A en 2023 a relevé que 18 % des dossiers de location testés avaient inclus une option de renouvellement dans la durée du contrat sans documentation formelle justifiant la « certitude pratique » de la lever. Les auditeurs avaient simplement présumé que si une option existait contractuellement, elle devait être incluse, sans évaluer les faits et circonstances (IFRS 16.B37).

Erreur de deuxième rang : nombre de praticiens confondent la durée du contrat de location avec la durée du paiement fixe. IFRS 16.24 est explicite : la durée inclut les options pratiquement certaines, diminuée des options de résiliation. Un contrat avec un paiement fixe de 5 ans et une option de renouvellement de 3 ans que le preneur est pratiquement certain de lever = contrat de 8 ans, pas 5.

Erreur de troisième rang, et celle qui nous irrite le plus dans les dossiers que nous revoyons : très peu de dossiers documentent la réévaluation de la durée du contrat à chaque clôture d'exercice. IFRS 16.25 exige une réévaluation chaque fois que les faits et circonstances changent. Une boulangerie qui, en décembre 2025, décide de fermer le local en 2026 doit réévaluer immédiatement sa conclusion sur la « certitude pratique » et retraiter la durée du contrat à partir de cette date. Ignorer cette étape, c'est laisser un actif fictif au bilan.

Termes connexes

Actif de droit d'utilisation — l'actif mesuré que vous comptabilisez au bilan en fonction de la durée du contrat.

Locations de financement vs locations simples — la classification dépend largement de si la durée du contrat représente la majorité de la durée d'utilisation de l'actif (IFRS 16.63).

Passif de location — les paiements futurs mesurés sur la durée du contrat actualisée.

Réestimation de la durée du contrat — l'obligation de reconsidérer la conclusion de certitude pratique à chaque clôture.

Valeur résiduelle garantie — un élément qui influence l'évaluation de la certitude pratique de lever une option de renouvellement.

Indices de renouvellement d'une location — changements qui peuvent déclencher une réévaluation de la durée du contrat.

Utiliser la calculatrice de locations

Le Calculateur de locations IFRS 16 de ciferi supprime les erreurs arithmétiques lors du calcul de l'ADU et du passif sur la durée du contrat. Saisissez les paiements mensuels, la durée en mois et le taux d'actualisation implicite ; le calculateur produit l'amortissement, les intérêts et le calendrier d'amortissement du passif sur la durée complète du contrat, option de renouvellement comprise.

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