أداة تحليل الإيجارات للقطاع المصرفي | ciferi

نظرة عامة على الأداة

تم تصميم هذه الأداة خصيصاً للمراجعين الذين يعملون مع المؤسسات المصرفية والشركات المالية. تركز على المتطلبات الفريدة لقطاع البنوك والخدمات المالية عند تطبيق معيار المحاسبة الدولي 16 (الإيجارات).
المؤسسات المصرفية في الإمارات العربية المتحدة تواجه تعقيدات محددة عند محاسبة الإيجارات:

• عقود إيجار العقارات للفروع والمكاتب الإدارية برسوم متغيرة
• معدات تكنولوجيا المعلومات المؤجرة بموجب ترتيبات استبدال منظم
• مركبات الأسطول مع خيارات شراء والتزامات ضمانية
• أنظمة البنية التحتية المشتركة في المراكز المالية الحرة (مثل مراكز دبي المالية العالمية والمنطقة الحرة بأبوظبي)

مقدمة معيار المحاسبة الدولي 16 في الإمارات العربية المتحدة

اعتمدت الإمارات العربية المتحدة المعايير الدولية للتقرير المالي بالكامل، بما في ذلك معيار المحاسبة الدولي 16 (الإيجارات)، اعتباراً من 1 يناير 2019. ينطبق المعيار على جميع الكيانات التي تعد بيانات مالية وفقاً للمعايير الدولية للتقرير المالي، بما في ذلك الشركات المدرجة في بورصة أبوظبي وبورصة ناسداك دبي والكيانات في المناطق الحرة (DIFC و ADGM و JAFZA).
لا توجد استثناءات محلية من معيار المحاسبة الدولي 16. المعيار كما صدر عن مجلس معايير المحاسبة الدولية ينطبق مباشرة على جميع الكيانات الخاضعة للمعايير الدولية.

متطلبات هيئة الأوراق المالية والسلع

هيئة الأوراق المالية والسلع (الجهة الرقابية للشركات المدرجة في الإمارات العربية المتحدة) تتوقع من الشركات المدرجة الالتزام الكامل بمعيار المحاسبة الدولي 16. في تقارير المراجعة السنوية، يجب على المراجعين تقييم ما إذا كانت معالجة الإيجارات متسقة مع المعيار وأن الإفصاحات كافية ومحددة للكيان.
المجالات التي تركز عليها الهيئة:

نتائج الفحوصات الدولية ذات الصلة

أظهرت فحوصات جودة المراجعة الدولية (بما فيها فحوصات هيئة الأوراق المالية الهولندية AFM والسلطات البريطانية FRC) مجالات ضعف متكررة في تطبيق معيار المحاسبة الدولي 16:

• تحديد صحيح لما إذا كان الترتيب يحتوي على إيجار كما هو معرف في الفقرة 9 من معيار المحاسبة الدولي 16
• قياس دقيق لالتزام الإيجار والحق في الاستخدام (معيار المحاسبة الدولي 16.22 و 23)
• معالجة صحيحة للإيجارات قصيرة الأجل والإيجارات منخفضة القيمة (معيار المحاسبة الدولي 16.6)
• إفصاحات كافية عن حقوق الاستخدام، التزامات الإيجار، والتزامات مستقبلية (معيار المحاسبة الدولي 16.51-60)
• عدم تحديد دقيق لعنصر الإيجار في الترتيبات المركبة (على سبيل المثال، عقد إيجار عقار يتضمن خدمات صيانة)
• حساب غير صحيح لسعر الخصم (معدل الفائدة الضمني أو معدل الاستعارة الإضافي)
• معالجة غير صحيحة للإيجارات المتغيرة والرسوم المتعلقة بالاستخدام
• إفصاحات عامة جداً حول الالتزامات المستقبلية بدلاً من توزيع محدد حسب سنة الاستحقاق

الفئات التي تستخدم هذه الأداة

المراجعون الخارجيون

فرق المراجعة في مكاتب المراجعة المحلية والدولية التي تعمل مع العملاء المصرفيين والماليين في الإمارات العربية المتحدة. تساعد الأداة في توثيق التقييم الأولي للإيجارات وإعداد أوراق العمل المتعلقة بمعيار المحاسبة الدولي 16.

المراجعون الداخليون

فرق المراجعة الداخلية في المؤسسات المصرفية الكبيرة التي تقيم عملية المحاسبة عن الإيجارات كجزء من نطاق المراجعة الدورية.

محاسبو الشركات

فرق المحاسبة والتقرير المالي التي تتحقق من صحة معالجة الإيجارات قبل إغلاق السنة المالية أو إعادة تحليل الترتيبات الحالية.

كيفية استخدام الأداة

تنقسم الأداة إلى أربع مراحل رئيسية تتطابق مع منطق معيار المحاسبة الدولي 16:

المرحلة 1: تحديد الإيجار

أولاً، حدد ما إذا كان الترتيب يحتوي على إيجار. يتطلب معيار المحاسبة الدولي 16.9 تقييم ما إذا كان المستأجر يحصل على الحق في السيطرة على استخدام أصل محدد لفترة من الزمن مقابل المقابل. الأداة توجهك عبر الأسئلة الخمسة الحرجة:

المرحلة 2: قياس الالتزام والحق

بعد التحديد، احسب:

المرحلة 3: المحاسبة اللاحقة

في كل فترة مالية لاحقة، قم بـ:

المرحلة 4: الإفصاح والتوثيق

قم بإعداد الإفصاحات المطلوبة في البيانات المالية:

• هل هناك أصل محدد في الترتيب؟
• هل للمستأجر حق السيطرة على الأصل؟
• هل المدة محددة بشكل كافٍ؟
• هل هناك مقابل نقدي أو غير نقدي؟
• هل الترتيب له مضمون تجاري؟
• مدفوعات الإيجار الحالية والمستقبلية (معيار المحاسبة الدولي 16.26-27)
• سعر الخصم (معدل الفائدة الضمني أو معدل الاستعارة الإضافي، معيار المحاسبة الدولي 16.26)
• التزام الإيجار الأولي (القيمة الحالية للمدفوعات)
• حق الاستخدام الأولي (تكلفة الإيجار بالإضافة إلى التكاليف المباشرة)
• تقليل التزام الإيجار بمدفوعات الإيجار المسددة
• مراعاة الفوائد على التزام الإيجار (معيار المحاسبة الدولي 16.33)
• استهلاك حق الاستخدام على مدة الإيجار (معيار المحاسبة الدولي 16.32)
• إعادة قياس الالتزام للتغييرات في الدفعات المتغيرة (معيار المحاسبة الدولي 16.38-39)
• ملخص حقوق الاستخدام والالتزامات (معيار المحاسبة الدولي 16.51-52)
• جدول تحليل السيولة لالتزامات الإيجار المستقبلية (معيار المحاسبة الدولي 16.53)
• الإفصاح عن السياسة المحاسبية للإيجارات قصيرة الأجل والإيجارات منخفضة القيمة
• الإفصاح عن البنود المشروطة والترتيبات المستقبلية

تطبيقات عملية للمؤسسات المصرفية

مثال 1: إيجار عقار البنك الرئيسي

بنك الخليج للاستثمارات ذ.م.م يستأجر مبنى مكاتب رئيسي في برج مال في وسط مدينة دبي. العقد:
الخطوة 1: التحديد
هذا ترتيب إيجار واضح. المبنى أصل محدد، وبنك الخليج يحصل على الحق في السيطرة على استخدامه لمدة 15 سنة مقابل مدفوعات نقدية.
التوثيق: نسخة العقد، تحديد الأصل المحدد (رقم الوحدة وعنوانها)، تأكيد مدة الإيجار الأساسية.
الخطوة 2: القياس
التوثيق: جدول تحديد مدفوعات الإيجار، حساب سعر الخصم، جدول القيمة الحالية.
الخطوة 3: السنة الأولى
في نهاية السنة الأولى:
التوثيق: جدول حركة الالتزام والحق، إثبات المدفوعات المسددة والتكاليف المعترف بها.

مثال 2: إيجار معدات تكنولوجيا المعلومات

شركة المالية الرقمية ذ.م.م (فرع في مركز دبي المالية العالمية) تستأجر خوادم ونظام تخزين بيانات من مورد تكنولوجيا عالمي. الترتيب:
التحديد والقياس
هذا ترتيب إيجار واضح. الخوادم أصل محدد. الدفعات المتصعدة تدخل ضمن مدفوعات الإيجار لأنها محتمة.
التوثيق: جدول مدفوعات الإيجار المستقبلية، جدول القيمة الحالية، تحديد معدل الفائدة.

• مدة الإيجار: 15 سنة
• دفعة إيجار سنوية ثابتة: 2,500,000 درهم إماراتي
• رسوم صيانة سنوية متغيرة: 300,000 درهم إماراتي (لا تدخل في الإيجار)
• خيار تجديد: 5 سنوات إضافية بدفعة سنوية 2,200,000 درهم إماراتي (غير محتمل التفعيل)
• معدل الاستعارة الإضافي: 5% (معدل الفائدة على اقتراض مماثل مدته 15 سنة)
• مدفوعات الإيجار الحالية: 2,500,000 × 10.3797 (عامل القيمة الحالية لـ 15 سنة بمعدل 5%) = 25,949,250 درهم إماراتي
• خيار التجديد: لا يتم تضمينه لأنه غير محتمل التفعيل
• التزام الإيجار الأولي: 25,949,250 درهم إماراتي
• حق الاستخدام الأولي: 25,949,250 درهم إماراتي (التزام الإيجار + تكاليف مباشرة إن وجدت)
• فائدة على الالتزام: 25,949,250 × 5% = 1,297,463 درهم إماراتي (مصروف فائدة)
• استهلاك حق الاستخدام: 25,949,250 ÷ 15 = 1,729,950 درهم إماراتي (مصروف استهلاك)
• التزام الإيجار المتبقي: 25,949,250 + 1,297,463 - 2,500,000 = 24,746,713 درهم إماراتي
• مدة الإيجار: 5 سنوات (قابلة للتجديد لـ 3 سنوات إضافية)
• دفعة إيجار شهرية: 85,000 درهم إماراتي (يتم تصعيدها بنسبة 2% سنوياً)
• خدمات صيانة شهرية: 15,000 درهم إماراتي (منفصلة عن الإيجار)
• خيار شراء في نهاية المدة: 120,000 درهم إماراتي (غير محتمل التفعيل)
• معدل الاستعارة الإضافي: 3.5%
• مدفوعات الإيجار الإجمالية على 5 سنوات: 85,000 × 12 + (85,000 × 12 × 1.02) + (85,000 × 12 × 1.02²) + (85,000 × 12 × 1.02³) + (85,000 × 12 × 1.02⁴)
• مدفوعات الإيجار السنوية: 1,020,000 + 1,040,400 + 1,061,208 + 1,082,432 + 1,104,081
• التزام الإيجار الأولي (بقيمة حالية بمعدل 3.5%): حوالي 5,015,000 درهم إماراتي

الفروقات بين الإيجارات قصيرة الأجل والإيجارات منخفضة القيمة

معيار المحاسبة الدولي 16.6 يسمح باستثناءات محدودة لنموذج المحاسبة:
الإيجارات قصيرة الأجل:
مدة الإيجار 12 شهراً أو أقل. الكيان يمكن أن يختار عدم الاعتراف بحق استخدام والتزام إيجار، بدلاً من ذلك يسجل مصروف إيجار مباشر.
المؤسسات المصرفية تستخدم هذا الخيار كثيراً للعقود قصيرة الأجل (مثل مساحات مكتبية مؤقتة أو الأثاث المستأجر للأحداث).
الإيجارات منخفضة القيمة:
الأصل الأساسي له قيمة منخفضة (على سبيل المثال، أقل من 20,000 درهم إماراتي). الكيان يمكن أن يختار مصروف القيمة الإجمالية كمصروف بدلاً من الاعتراف بحق استخدام والتزام إيجار.
الأجهزة المكتبية والطابعات والأثاث الخفيف عادة ما تقع ضمن هذه الفئة.

الأسئلة الشائعة حول معيار المحاسبة الدولي 16 في الإمارات العربية المتحدة

س: هل تنطبق متطلبات معيار المحاسبة الدولي 16 على الكيانات في المناطق الحرة؟
ج: نعم، إذا كان الكيان في المنطقة الحرة يعد بيانات مالية وفقاً للمعايير الدولية للتقرير المالي (كما هو مطلوب من الكيانات المالية المنظمة من قبل DFSA أو FSRA)، فإن معيار المحاسبة الدولي 16 ينطبق بالكامل. المناطق الحرة لا توفر استثناءات من معايير المحاسبة المعترف بها دولياً.
س: كيف نتعامل مع الإيجارات من المنطقة الحرة بأبوظبي (ADAFZA) حيث قد تكون الرسوم المتغيرة شائعة؟
ج: تُسجل الرسوم المتغيرة التي تعتمد على استخدام الأصل (مثل رسوم الكهرباء أو رسوم المساحة الإضافية) كمصروفات في فترة تكبدها ولا تُدرج في القياس الأولي للالتزام (معيار المحاسبة الدولي 16.27). الرسوم المتغيرة المرتبطة بمؤشر أو معدل (مثل زيادة الإيجار السنوي بنسبة مئوية من التضخم) تُدرج في القياس الأولي.
س: إذا كان للبنك خيار تجديد واضح جداً وسيفعّله بكل تأكيد، هل يجب تضمينه؟
ج: نعم. معيار المحاسبة الدولي 16.18-19 يتطلب تضمين فترات التجديد إذا كان الكيان مؤكداً بشكل معقول بأنه سيفعّل الخيار. المؤشرات على التأكد تشمل التاريخ السابق للتجديد، والأهمية الاستراتيجية للموقع أو الأصل، والاستثمارات الكبيرة في تحسينات الأصل التي ستتطلب استمرار الإيجار بعد الفترة الأولية.
س: كيف نتعامل مع إيجارات الأصول المشتركة في مراكز مالية حرة مثل DIFC؟
ج: إذا كان الكيان يستأجر مساحة في مبنى مشترك أو نظام بنية تحتية مشترك، فإن كل ترتيب إيجار منفصل (لمساحة مكتب، خط اتصالات، إلخ) يُعامل كإيجار منفصل إذا كان للكيان حق محدد على تلك المساحة أو النظام. المشاركة في التكاليف المشتركة (صيانة المبنى، الأمان) عادة ما تكون خارج نطاق الإيجار.
س: هل هناك أي خلافات محلية بين هيئة الأوراق المالية والسلع وFDIC و FSRA بشأن تطبيق معيار المحاسبة الدولي 16؟
ج: لا، المعيار واحد. جميع الكيانات الخاضعة للإشراف (سواء أكانت على المستوى الاتحادي أو تحت DIFC أو ADGM) تطبق نفس معيار المحاسبة الدولي 16. لكن متطلبات الإفصاح الإضافية قد تختلف حسب الجهة الرقابية. على سبيل المثال، قد تتطلب DFSA إفصاحات إضافية حول الالتزامات المستقبلية في سياق إدارة السيولة.

نقاط الخطأ الشائعة عند تطبيق معيار المحاسبة الدولي 16

الخطأ الأول: عدم تحديد دقيق للإيجارات في الترتيبات المركبة
العديد من عقود الإيجار العقاري (خاصة في المناطق الحرة) تجمع بين الإيجار والخدمات. على سبيل المثال، قد يشمل العقد الإيجار الأساسي، وخدمات الأمان، والصيانة، والتنظيف. معيار المحاسبة الدولي 16.10-11 يتطلب فصل عنصر الإيجار عن عناصر الخدمة. يجب تخصيص السعر الإجمالي للعقد بين الإيجار والخدمات على أساس الأسعار المنفصلة (إن توفرت) أو تقدير معقول.
ما يجب فعله: احصل على قائمة بالأسعار المنفصلة من المالك أو المورد. إذا لم تكن متاحة، استخدم أسعار السوق للخدمات المماثلة في الإمارات العربية المتحدة واخصص السعر الإجمالي بناءً عليها.
الخطأ الثاني: استخدام معدل خصم غير صحيح
معظم المراجعين يستخدمون معدل الاستعارة الإضافي (معدل الفائدة على اقتراض مماثل المدة والمبلغ والضمان) لأن المعدل الضمني غير معروف. لكن حساب معدل الاستعارة الإضافي يتطلب دقة. يجب أن يعكس معدل الفائدة الذي قد يدفعه البنك نفسه (أو المستأجر) لاقتراض المبلغ المطلوب لشراء الأصل، مع أجل استحقاق مماثل لمدة الإيجار.
ما يجب فعله: احصل على معدل عرض مصرفي من الجهات المالية المحلية في الإمارات العربية المتحدة. تأكد من أن المدة والضمان والمبلغ متطابقة مع الإيجار.
الخطأ الثالث: عدم إعادة قياس الالتزام للتغييرات في المدفوعات المتغيرة
معيار المحاسبة الدولي 16.38-39 يتطلب إعادة قياس التزام الإيجار عند حدوث تغيير في المدفوعات المستقبلية (مثل تغيير في معدل فائدة متغير أو تغيير في رسوم الصيانة المتغيرة التي تدخل ضمن الإيجار). العديد من الكيانات تفشل في هذا التعديل أو تؤخره حتى إغلاق السنة.
ما يجب فعله: أنشئ نظام تتبع للتغييرات المتوقعة في المدفوعات. عند كل تغيير، أعد حساب التزام الإيجار والفرق اعترف به ضد حق الاستخدام (أو الأرباح/الخسائر إذا كان الحق قد استُهلك بالفعل).
الخطأ الرابع: إفصاحات عامة جداً حول التزامات الإيجار المستقبلية
المراجعون والفرق المحاسبية كثيراً ما يفصحون عن الالتزامات المستقبلية بأرقام إجمالية بدلاً من توزيع محدد حسب السنة. معيار المحاسبة الدولي 16.53 يتطلب جدول يوضح المدفوعات الدنيا المستقبلية خلال (1) سنة واحدة، (2) من 1 إلى 5 سنوات، (3) أكثر من 5 سنوات.
ما يجب فعله: أنشئ جدول محاسبة مفصلاً للالتزامات المستقبلية حسب السنة وأدرجه في الإفصاح.

أدوات إضافية

تعمل هذه الأداة بالتوازي مع منتجات ciferi الأخرى:
---

• نموذج تقييم المخاطر معيار المراجعة 315 يساعدك على تقييم المخاطر المتأصلة والرقابية المتعلقة بالإيجارات كجزء من فهمك للكيان وبيئته.
• قائمة المراجعة الموارد الشاملة معيار المراجعة 240 تساعدك على تقييم مخاطر الغش في سياق محاسبة الإيجارات، خاصة عندما يتعلق الأمر بتقديرات القيمة الحالية أو الحكم المهني في تحديد الإيجارات.
• دليل أدلة المراجعة معيار المراجعة 500 يوفر إطار عمل لتوثيق أدلة المراجعة المتعلقة بالإيجارات والالتزامات.