Costos de Endeudamiento (NIC 23)

Cuándo el equipo se equivoca

Imaginemos un encargo típico. Promotora con tres edificios en curso, un préstamo sindicado a tipo variable que financia "la cartera" y un préstamo bilateral más pequeño etiquetado al edificio B. El equipo capitaliza intereses sobre los tres proyectos al tipo del sindicado, sin distinguir endeudamiento específico de genérico, y mantiene la capitalización hasta la fecha de la escritura de obra nueva.

Esto está mal por dos motivos. Primero, IAS 23.10 obliga a separar el endeudamiento específico (préstamo bilateral asignado a B) del genérico, y aplicar al genérico una tasa media ponderada (IAS 23.14). Segundo, la fecha de "sustancialmente listo" (IAS 23.22) no es la escritura de obra nueva: es el momento en que el edificio puede usarse para lo previsto. En residencial en venta, eso suele ser cuando se obtiene la cédula de habitabilidad y la primera unidad está disponible para entrega, no cuando termina el último embellecimiento de zonas comunes.

Lo que realmente ocurre en muchos papeles de trabajo es que la zona gris se resuelve por defecto a favor de la dirección. Si la cédula llega en marzo y el equipo no formaliza el corte hasta junio, esos tres meses de intereses (que deberían ir a gasto) acaban en el activo. Con un préstamo de 30 millones al 4,5%, son 337.500 euros mal capitalizados. En una sociedad con resultado antes de impuestos de dos millones, eso desplaza materialidad.

Qué dice realmente IAS 23

La norma exige capitalizar los costos de endeudamiento directamente atribuibles a la adquisición, construcción o producción de un activo apto (IAS 23.5 y .8). Activo apto es aquel que requiere un período sustancial para estar listo (más de doce meses, en la práctica española aceptada por consultas BOICAC históricas, aunque la norma no fija un umbral numérico).

Tres fechas importan, y conviene fijarlas en el papel de trabajo desde el primer día del encargo:

1. Inicio de capitalización (IAS 23.17): cuando concurren tres condiciones (incurrir en desembolsos por el activo, incurrir en costos de endeudamiento, e iniciar las actividades necesarias para preparar el activo). 2. Suspensión (IAS 23.20): durante períodos prolongados en los que la actividad de desarrollo se interrumpe. 3. Cese (IAS 23.22): cuando el activo está sustancialmente listo, aunque continúen tareas administrativas o pequeños retoques.

El cálculo en sí no es difícil. Si el préstamo es específico, capitaliza el costo real menos el rendimiento de las inversiones temporales de esos fondos (IAS 23.12). Si es genérico, aplica una tasa media ponderada de los endeudamientos vivos en el ejercicio (excluyendo los específicos) sobre el desembolso del activo (IAS 23.14), con el límite del costo total de endeudamiento del período.

La zona gris: suspensiones, dual-purpose y FX

Si la obra se para tres meses por un litigio urbanístico, ¿se suspende la capitalización? IAS 23.20 dice sí, salvo que la pausa sea inherente al proceso (curado de hormigón, espera técnica de un permiso ya solicitado). Aquí hay legítima discrepancia entre dos posturas que veo defendidas por socios técnicos:

- Postura A (literal): toda interrupción que no sea técnica suspende la capitalización. Un retraso por recurso contencioso-administrativo de un vecino suspende, porque la entidad no está realizando actividades de preparación. - Postura B (de proceso): si la entidad gestiona activamente el litigio (presenta alegaciones, contrata informes periciales, mantiene contratistas en disponibilidad), las "actividades de preparación" continúan en sentido amplio y no procede suspender.

En mi caso, la postura A es la defendible ante el ICAC. La B se apoya en que IAS 23 no define "actividad" de forma estrecha, pero un revisor de calidad va a preguntar qué metro cuadrado de obra se construyó esos tres meses. Si la respuesta es "ninguno", los papeles están flojos.

El segundo problema típico es el préstamo dual-purpose: una línea financia el CAPEX y, simultáneamente, capital circulante. Aquí no hay endeudamiento específico; hay genérico, y la tasa media ponderada se aplica al desembolso del activo. El error que repite el equipo junior es asumir que porque el contrato menciona "para inversiones", el préstamo entero es específico.

El tercero es el préstamo en divisa. IAS 23.6(e) incluye en los costos de endeudamiento las diferencias de cambio en la medida en que se consideren un ajuste del costo de los intereses. La interpretación práctica (recogida en consulta BOICAC sobre IAS 21/IAS 23) es que solo se capitaliza el diferencial entre el tipo de la divisa y el tipo que se habría obtenido financiándose en euros, no la totalidad de la pérdida de cambio. Cuando hay ganancia de cambio, reduce el costo capitalizado, no se reconoce como ingreso financiero del ejercicio (mientras dure el período de capitalización).

Por qué se estira el límite del activo apto

Conviene llamar las cosas por su nombre. Capitalizar intereses no es neutral en el resultado: traslada gasto del ejercicio actual al futuro vía depreciación. Para una sociedad que pelea por cumplir covenants de EBITDA o por mantener un múltiplo de deuda neta, sobrecapitalizar es la solución más barata. El auditor que entra fresco al encargo debe entender que el sesgo de la dirección no es un accidente, es estructural.

Esto explica dos patrones recurrentes que vemos en cartera. Uno: extensión del período de capitalización más allá de la fecha de "sustancialmente listo". Dos: clasificación generosa de proyectos como "activos aptos" cuando, por su escala o duración, no requieren período sustancial de preparación. Una reforma de oficinas de ocho meses no es activo apto; capitalizar sus intereses porque "es CAPEX" es un error que el ICAC marca en inspección.

Mi opinión, y aquí me mojo: en el primer año del encargo, conviene revisar hacia atrás dos ejercicios la lista de activos sobre los que se capitalizó interés, porque si el cliente llevaba tiempo estirando el criterio, el ajuste se acumula. Lo digo porque he visto encargos en los que el ajuste corriente era inmaterial, pero el efecto acumulado en reservas (corrección de error bajo NRV 22ª del PGC) sí lo era.

Ejemplo práctico: Promotora Levantina S.L.

Cliente: promotora residencial en Valencia. Cifra de negocios 22 millones de euros. Construye un edificio de 48 viviendas durante el período enero 2024 a junio 2025. Financia el proyecto con dos vehículos: préstamo promotor de 18 millones de euros al 4,2% fijo (específico, asignado al proyecto) y disposición sobre póliza de circulante de 4 millones al 5,1% variable (genérica).

Paso 1: identificar el período de capitalización La construcción comienza el 15 de enero de 2024 con movimiento de tierras. El préstamo promotor se desembolsa por hitos durante el ejercicio. La póliza de circulante se utiliza desde marzo de 2024 para anticipos a contratistas no cubiertos por el promotor. Nota de documentación: registrar fecha de inicio (15/01/2024), importes contratados, tipos vigentes y fechas de disposición por hito. Solicitar al cliente el calendario de obra firmado por la dirección facultativa.

Paso 2: separar específico de genérico Los intereses del préstamo promotor (18.000.000 × 4,2% = 756.000 euros anuales) se capitalizan al tipo real (IAS 23.12), netos del rendimiento de los fondos no dispuestos. Los desembolsos cubiertos por la póliza se capitalizan a la tasa media ponderada del endeudamiento genérico vivo en el ejercicio (IAS 23.14). Si la única deuda genérica es la propia póliza al 5,1%, esa es la tasa. Nota de documentación: tabla mensual con saldo del específico, saldo del genérico, desembolso acumulado del activo, e intereses capitalizados por tramo. Verificar que no se duplica capitalización (un euro de desembolso, una sola tasa).

Paso 3: complicación, parón por litigio urbanístico En mayo de 2024 un vecino interpone recurso contencioso-administrativo contra la licencia. La obra se detiene cuatro meses (mayo a agosto). La promotora gestiona el litigio activamente, pero no hay actividad constructiva en obra. Aplicando IAS 23.20 con la postura A (literal), la capitalización se suspende durante esos cuatro meses. Intereses específicos del período suspendido: aproximadamente 252.000 euros, que pasan a gasto financiero del ejercicio en lugar de activo. Nota de documentación: actas de paralización de obra, comunicaciones con la dirección facultativa, fecha de levantamiento de la suspensión cautelar. Sin estos papeles, la decisión de no suspender está floja.

Paso 4: cese de capitalización En junio de 2025 se obtiene la cédula de habitabilidad y se firma el acta de recepción de obra. Quedan remates en zonas comunes (jardinería, mobiliario de portal) hasta agosto. Bajo IAS 23.22, el activo está sustancialmente listo en junio, no en agosto. Nota de documentación: cédula de habitabilidad, acta de recepción, comunicación interna confirmando disponibilidad para entrega de la primera unidad. La fecha de cese debe constar en el papel de trabajo y en el desglose de existencias del balance.

Paso 5: complicación adicional, tramo en divisa Una parte del préstamo promotor (3 millones) se contrató en francos suizos por arbitraje de tipos. En el ejercicio, el CHF se aprecia y genera diferencia de cambio negativa. Aplicando IAS 23.6(e), solo el diferencial entre el costo financiero efectivo en CHF y el costo equivalente en euros (calculado al tipo de mercado para promotor con riesgo equivalente) se capitaliza. La parte de la pérdida de cambio que excede ese diferencial va a resultado financiero del ejercicio.

Conclusión: la promotora capitaliza intereses por el período enero a abril 2024 y septiembre 2024 a junio 2025 (excluyendo la suspensión), separando específico al 4,2% y genérico a la tasa ponderada del 5,1%, con el ajuste por divisa del tramo en CHF. La aplicación es defensible porque el papel de trabajo documenta las cinco decisiones de juicio (período, separación específico/genérico, suspensión, cese, divisa) con evidencia externa para cada una.

Qué encuentran los revisores

- Hallazgo IFRS IC y BOICAC: los errores recurrentes son capitalización posterior a la fecha de disponibilidad y mala clasificación de intereses generales como específicos. El IFRS IC abordó en 2019 la cuestión de cuándo el préstamo etiquetado para un activo deja de ser específico (cuando el activo está terminado, el remanente del préstamo pasa a financiar genéricamente otros usos y la tasa específica no se mantiene).

- Inspección ICAC en firmas no EIP: los hallazgos sobre IAS 23 / NRV 9.ª se concentran en falta de soporte documental para la fecha de cese. El equipo aceptó la fecha que dio la dirección sin contraste contra hechos objetivos (cédula, acta de recepción, primera entrega). Los papeles están flojos cuando la única evidencia es un correo del director financiero.

- Brecha de papeles: pocas sociedades calculan correctamente la tasa media ponderada del endeudamiento genérico. Lo más común es coger el tipo nominal de la línea más usada en el ejercicio. IAS 23.14 exige media ponderada por saldos vivos de todos los endeudamientos no específicos.

Endeudamiento específico frente a genérico

Términos relacionados

- Activos en construcción: los costos de endeudamiento se capitalizan en esta cuenta hasta el cese. - Depreciación de activos: los intereses capitalizados se amortizan junto con el resto del costo del activo. - Gastos financieros: destino de los intereses que no califiquen para capitalización. - NIC 16: propiedad, planta y equipo: exige que los costos atribuibles al período de construcción formen parte del costo de adquisición. - Imputación de costos: asignación de costos de endeudamiento entre proyectos. - Mejoras posteriores al reconocimiento: tratamiento de los desembolsos posteriores al cese.

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